Abbruch Gartenhaus, Neubau Mehrfamilienhaus

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11 3013 Bern Telefon [phone] [e-mail] www.bvd.be.ch/ra

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) vom 20. Juni 2025

in der Beschwerdesache zwischen

Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________ und/oder Herrn Rechtsanwalt B.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Interlaken, Bauverwaltung, General-Guisan- Strasse 43, Postfach, 3800 Interlaken

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Interlaken vom 14. Februar 2025 (eBau F.________; Aufstockung Gebäude)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 6. September 2024 bei der Gemeinde Interlaken ein Baugesuch ein für die Aufstockung des Bürogebäudes auf den Parzellen Interlaken Grundbuch- blatt Nrn. G.________ und H.________. Die Parzellen liegen in der Mischzone MA 3. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen die Beschwerdeführerin, Eigentümerin einer Stockwerkeinheit des benachbarten Grundstücks Interlaken Grundbuchblatt Nr. I.________, Einsprache. Mit Ge- samtentscheid vom 14. Februar 2025 erteilte die Gemeinde Interlaken die Baubewilligung sowie u.a. die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Gebäudeabstands.

2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 7. März 2025 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung der Baubewilligung vom 14. Februar 2025 und die Erteilung des Bauabschlags. Sie macht im Wesentlichen geltend,

ein gültiges projektbezogenes Näherbaurecht für die Aufstockung fehle und die Ausnahmebewil- ligung für das Unterschreiten des Gebäudeabstands müsse verweigert werden.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,1 führte den Schriftenwech- sel durch und holte die Vorakten ein. In ihrer Beschwerdevernehmlassung vom 9. April 2025 be- antragt die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. In ihrer Beschwerdeantwort vom 10. April 2025 beantragt die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde.

4. Mit Eingabe vom 13. Mai 2025 machte die Beschwerdeführerin von der Möglichkeit, eine allfällige Stellungnahme einzureichen, Gebrauch. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – unab- hängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baube- willigungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdefüh- rerin, deren Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid be- schwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Näherbaurecht

a) Das Gebäude L.________strasse 5 auf den Parzellen Interlaken Grundbuchblatt Nrn. G.________ und H.________, das teilweise aufgestockt werden soll, befindet sich in der Mischzone MA 3. Hier gilt die offene Bauweise, d. h. die Bauten haben allseitig die vorgeschrie- benen Bau- und Gebäudeabstände einzuhalten (Art. 412 Abs. 1 i.V.m. Art. 212 GBR4). Der Zu- sammenbau von Gebäuden ist innerhalb der zulässigen Gebäudelänge gestattet (Art. 412 Abs 2 GBR). In der Mischzone MA 3 gilt ein kleiner Grenzabstand von 5 m und ein grosser Grenzabstand von 12 m (Art. 212 GBR). Das Gebäude L.________strasse 5 reicht sowohl auf der Süd- als auch auf der Ostseite bis an die Parzellengrenzen. Auf der Südseite ist es mit den Gebäuden der Ostseite mit dem Gebäude L.________strasse 3 (Interlaken Grundbuchblatt Nr. M.________ zusammengebaut. Auf der Westseite hält es gegenüber der Parzellengrenze zum Grundstück In- terlaken Grundbuchblatt Nr. I.________ (L.________strasse 9) einen Grenzabstand vom maximal

3.53 m und minimal circa 2 m ein. Weder das bestehende Gebäude noch die geplante Aufsto- ckung halten die vorgeschriebenen Grenzabstände ein. Das Bauvorhaben benötigt deshalb meh-

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion

(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191) 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 4 Gemeindebaureglement der Einwohnergemeinde Interlaken vom 9. Dezember 2008 (GBR)

rere Nährbaurechte, unter anderem von den Eigentümerinnen und Eigentümern der Parzelle In- terlaken Grundbuchblatt Nr. N.________ bzw. der Stockwerkeigentümergemeinschaft L.________strasse 9. Diese liegen vor. Die Beschwerdeführerin macht jedoch geltend, das Näher- baurecht der Stockwerkeigentümerschaft L.________strasse 9 sei nicht gültig erteilt worden. Zum einen meint sie, das Näherbaurecht könne nur mit ihrer Zustimmung erteilt werden, da es ihr Son- dernutzungsrecht hinsichtlich des Balkons abändere. Zum anderen bestreitet sie, dass mit der schriftlichen Beschlussfassung der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer ein Näherbau- recht für die Aufstockung erteilt worden sei. Gegenstand sei ein Näherbaurecht für die Installation einer Fotovoltaikanlage gewesen. Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz sind demgegenü- ber der Auffassung, das Näherbaurecht sei gültig zustande gekommen. Zudem handle es sich bei dieser Frage um eine zivilrechtliche Angelegenheit. Die Beschwerdeführerin habe es versäumt, den Beschluss rechtzeitig anzufechten.

b) Nach Art. 2 Abs. 1 BauG haben die Baubewilligungsbehörden lediglich zu prüfen, ob ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspricht. Nicht zu prüfen ist in der Regel die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften und Vereinbarungen. Für deren Durchsetzung sind die Betroffenen auf den zivilrechtlichen Weg zu verweisen. Entsprechende Einwände sind im Bauent- scheid lediglich als Rechtsverwahrung vorzumerken. Ausnahmsweise werden zivilrechtliche Fra- gen im Baubewilligungsverfahren geprüft, wenn die Baubewilligung den Bestand ziviler Rechte voraussetzt, so beispielsweise beim Bauen auf fremdem Grund das Einverständnis der Grundei- gentümerschaft, bei einer Zufahrt über fremden Grund das Durchfahrtsrecht oder bei der Er- schliessung mit Wasser das Wasserbezugsrecht. Solche privatrechtlichen Tatbestände bilden eine notwendige Voraussetzung für die Baurechtskonformität des geplanten Vorhabens, weil ohne sie die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften verletzt würden. Sie sind demnach für die Bewilli- gungsfähigkeit erforderlich, weshalb sie im Baubewilligungsverfahren ausnahmsweise geprüft werden. Dabei sind zwei Vorgehensweisen möglich: Entweder prüft die Baubewilligungsbehörde vorfrageweise das Bestehen und den Umfang des fraglichen Rechts selber oder sie sistiert das Baubewilligungsverfahren und setzt der Partei Frist zur Klageeinreichung beim Zivilgericht an.5

c) Das Vorhaben der Beschwerdegegnerin unterschreitet den Grenzabstand gegenüber der Parzelle Interlaken Grundbuchblatt Nr. N.________. Voraussetzung für die Erteilung der Baube- willigung ist daher ein Näherbaurecht. Andernfalls müsste eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 26 BauG beantragt werden, was im vorliegenden Fall nicht geschehen ist. Das Vorliegen eines Näherbaurechts der Stockwerkeigentümergemeinschaft L.________strasse 9 ist somit not- wendige Voraussetzung für die Baurechtskonformität des Vorhabens. Diese Frage war daher im Baubewilligungsverfahren vorfrageweise zu prüfen, was die Vorinstanz unter Berücksichtigung der damaligen Eingaben der Beschwerdeführerin hinreichend getan hat. Soweit die Beschwerde- führerin im Beschwerdeverfahren nun geltend macht, das Näherbaurecht erfordere zwingend ihrer Zustimmung, kann ihr nicht gefolgt werden. Aufgrund der Fotos in den Vorakten6 ist zwar davon auszugehen, dass die Aufstockung des Gebäudes L.________strasse 5 die Aussicht, die die Be- schwerdeführerin aktuell von ihrem Balkon aus hat, beeinträchtigen wird. Dies dürfte allerdings auch der Fall sein, wenn die Aufstockung den Grenzabstand von 5 m einhalten würde. Unabhän- gig davon geht es dabei aber nicht um eine Änderung der reglementarischen Zuteilung aussch- liesslicher Nutzungsrechte, weshalb keine Zustimmung der Beschwerdeführerin nötig ist (vgl. Art. 712g ZGB7). Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft L.________strasse 9 sieht für die Beschlussfassung grundsätzlich das Mehrheitsprinzip vor. Gemäss Protokoll vom 15. De- zember 2023 der schriftlichen Beschlussfassung über die Erteilung des Näherbaurechts an die

5 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art.2 N. 4a 6 Vgl. Baubewilligungsakten pag. 16 ff. 7 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)

Firma R.________, zu deren Gunsten die Aufstockung des Gebäudes L.________strasse 5 erfol- gen soll, wurde dem Antrag von der Mehrheit der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer, die zudem die Mehrheit der Wertquoten vertraten, zugestimmt. Aus den Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren8 ergibt sich klar, dass ihr bekannt war, um was es bei der schriftlichen Beschlussfassung gegangen war. Die Beschwerdeführerin hätte den Be- schluss deshalb innert eines Monats nach Kenntnisnahme anfechten müssen (Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB). Da sie das unbestritten nicht getan hat, gilt das Näherbaurecht als erteilt. Die Beschwerde erweist sich daher insofern als unbegründet.

3. Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Gebäudeabstands

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Gebäudeabstand dürfe durch die Einräumung von Näherbaurechten maximal um 25 Prozent reduziert werden. Dieser minimale Gebäudeab- stand widerspiegle ein gewichtiges öffentliches Interesse an die Stellung und Freihalteräume zwi- schen Gebäuden. Das Baureglement sehe keine Ausnahme für den vorliegenden Fall vor, wes- halb der Gebäudeabstand zwingend einzuhalten sei. Planung und Bewilligung der östlich gelege- nen Wohnräume auf dem Grundstück Interlaken Grundbuchblatt Nr. N.________ hätten sich daran orientiert, dass auf dem Nachbargrundstück Grundstück Interlaken Grundbuchblatt Nr. O.________ (wohl: H.________) nur ein eingeschossiges Gebäude steht und die Wohnräume genügend Licht erhalten hätten. Das Bauvorhaben hätte zur Folge, dass die Balkone bzw. die Fenster im ersten Obergeschoss an der Ostfassade praktisch keinen Lichtraum mehr hätten. Diese Gegebenheiten würden der Erteilung einer Ausnahmebewilligung entgegenstehen, weshalb diese zu verweigern sei. Das gelte umso mehr, als es sich bei einer Aufstockung um einen Neubau handle, der ohne weiteres baureglementskonform geplant werden könnte.

b) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträch- tigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetz- liche Regelung, die im Interesse der Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Personen erge- ben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es geht viel- mehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu berück- sichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnah- megrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: vom Interesse an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der ver- langten Abweichung.9

c) Gemäss Art. A144 Abs. 2 GBR entspricht der Gebäudeabstand wenigstens der Summe der nach Art. 212 Abs. 1 GBR vorgeschriebenen Grenzabstände. Zwischen Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften oder Ausnahmebewilligungen den Grenzabstand nicht einhal-

8 Vgl. Baubewilligungsakten pag. 15 9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 26-27 N. 4

ten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass der Unterschreitung des Grenzabstandes (Art. A144 Abs. 3 GBR). Der ordentliche reglementarische Gebäudeabstand darf durch die Ein- räumung von Näherbaurechten um maximal 25 Prozent reduziert werden (Art. A144 Abs. 4 GBR). Die Gebäude L.________strasse 5 und 9 halten weder den in der Mischzone MA 3 vorgeschrie- benen kleinen Grenzabstand von 5 m noch den ordentlichen reglementarischen Gebäudeabstand von 10 m ein. Im Bereich der geplanten Aufstockung beträgt der Gebäudeabstand lediglich gut

5.90 m. Somit ist auch der reduzierte Gebäudeabstand nach Art. A144 Abs. 3 oder 4 GBR unbe- stritten nicht eingehalten. Die Aufstockung des Gebäudes L.________strasse 5 stellt eine Ver- stärkung der Rechtswidrigkeit im Sinn von Art. 3 Abs. 2 BauG dar,10 weshalb für die Unterschrei- tung des Gebäudeabstands eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG erforderlich ist. Hinzu kommt, dass in der Mischzone MA 3 die offene Bauweise gilt und der Zusammenbau von Gebäu- den lediglich innerhalb der zulässigen Gebäudelänge gestattet ist (vgl. Art. 412 Abs 2 GBR). Dem Situationsplan lässt sich entnehmen, dass die Gebäude L.________strasse 1, 3 und 5 sowie P.________strasse 1 zusammengebaut sind. Die Gebäudelänge beträgt circa 50 m. In der Misch- zone MA 3 ist jedoch bloss eine Gebäudelänge von 40 m erlaubt. Die Aufstockung des Gebäudes L.________strasse 5 stellt daher auch in dieser Hinsicht eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit dar, weshalb zusätzlich eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gebäudelänge er- forderlich wäre.

d) Die Beschwerdegegnerin hat ihr Ausnahmegesuch lediglich damit begründet, dass das be- stehende Gebäude die Grenzabstände unterschreite. Die Aufstockung solle auf die Fassaden- flucht des darunterliegenden Erdgeschosses gesetzt werden. Es liege ein entsprechendes Nähr- baurecht vor. Der Grenzabstand reduziere sich auf 5.89 m.11 Die Vorinstanz entsprach dem Ge- such mit der Begründung, durch die bestehenden baulichen Gegebenheiten seien besondere Ver- hältnisse gegeben, die eine Aufstockung mit einem zonenrechtlich zulässigen weiteren Geschoss auf einem bestehenden Gebäude rechtfertigen würde. Dies überzeugt nicht. Allein die Tatsache, dass bestehende Gebäude die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände nicht einhalten, stellt keinen speziellen, vom Normalfall abweichenden Umstand dar. Im Vordergrund steht viel mehr der Wunsch nach optimaler, gewinnbringender Nutzung eines Gebäudes. Dies stellt jedoch keinen Ausnahmegrund dar. Eine Ausnahme für die Unterschreitung von Bauabständen wird in der Praxis etwa gewährt, wenn ein (hinreichend grosses) Grundstück wegen seiner Form regle- mentskonform nicht oder kaum vernünftig überbaut werden kann. Dass die übrigen baupolizeili- chen Vorschriften eine weitergehende Nutzung der Parzelle zulassen würden, stellt hingegen kei- nen Ausnahmegrund dar.12 Im vorliegenden Fall ist weder dargetan noch ersichtlich, warum die Aufstockung nicht so geplant werden kann, dass der massgebende Gebäudeabstand eingehalten ist. Besondere Verhältnisse, die eine Ausnahme rechtfertigen würden, liegen somit nicht vor. Die Beschwerde erweist sich deshalb insofern als begründet, weshalb die Baubewilligung aufzuheben und der Bauabschlag zu erteilen ist.

4. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat daher die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschal- gebühr von CHF 1800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV13). Die Kosten des

10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 3 N. 4a 11 Vgl. Baubewilligungsakten pag. 104 12 Vgl. zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern

2020, Art. 26-27 N. 5 13 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG

154.21)

Baubewilligungsverfahrens bleiben der Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin auferlegt (Art. 52 Abs. 1 BewD).

b) Die Beschwerdegegnerin hat zudem der Beschwerdeführerin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin gibt zu kei- nen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat somit der Beschwerdeführerin die Par- teikosten von CHF 3479.55 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Interlaken vom 14. Februar 2025 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 6. September 2024 wird der Bau- abschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1800.– werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auf- erlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er- wachsen ist.

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 3802.10 werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Ge- meinde zuständig.

3. Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten im Betrag von CHF 3479.10 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

• Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben

• Herrn Rechtsanwalt A.________ und/oder Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrie- ben

• Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Interlaken, Bauverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion Der Direktor

Christoph Neuhaus Regierungspräsident

Rechtsmittelbelehrung Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs- gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver- waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An- trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent- halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.