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(Vom 24. November 2004)
Gesetz über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke 1
(Vom 24. November 2004)
Der Kantonsrat des Kantons Schwyz,
gestützt auf §§ 22 Abs. 3 und 42 Abs. 3 des Steuergesetzes (StG)2 vom
9. Februar 2000,
beschliesst:
1. Gegenstand und Geltungsbereich
Nach diesem Gesetz werden Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken ermittelt.
Als nichtlandwirtschaftlich gilt ein Grundstück, wenn es nicht in den Geltungsbereich des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)4 fällt. Vorbehalten bleibt § 42 Abs. 2 Satz 2 StG.
2. Verhältnis zum Steuergesetz und dessen übrigen Ausführungsbestimmungen Soweit dieses Gesetz keine Regelung enthält, gelten die allgemeinen Vorschriften des Steuergesetzes und dessen übrige Ausführungsbestimmungen.
. Sprachliche Gleichstellung Personenbezeichnungen beziehen sich in gleicher Weise auf Angehörige beider Geschlechter.
. Begriffsbestimmung Die Nutzniessung ist dem Eigentum und die Pacht der Miete gleichgestellt. II. Grundlagen
. Schätzungsobjekte Gegenstand der Schätzung bilden Grundstücke im Sinne von § 42 Abs. 1 StG im Eigentum von natürlichen Personen und von nicht steuerbefreiten juristischen Personen im Sinne von § 81 StG. SRSZ 1.1.2015 -- 1 of 6 --
. Generelle Neuschätzung
Eine generelle Neuschätzung aller Schätzungsobjekte wird mit Wertbasis
Die Neuschätzungen finden erstmals auf die Steuerperiode 2007 Anwendung und behalten bis zur nächsten generellen Neuschätzung Gültigkeit, sofern in der Zwischenzeit nicht eine individuelle Schätzung gemäss § 8 f. erfolgt.
Auf die Bewertung eines Grundstückes im Rahmen der generellen Neuschätzung wird verzichtet, wenn in der Zeit vom 31. Dezember 2004 bis
. Individuelle Schätzung
Individuelle Schätzungen von einzelnen Grundstücken sind bei wesentlicher Bestandes-, Wertund Nutzungsänderungen von Amtes wegen vorzunehmen.
Bestandes-, Wertund Nutzungsänderungen sind insbesondere:
Erwirbt eine natürliche Person eine bisher nicht geschätzte Liegenschaft, ist von Amtes wegen eine individuelle Schätzung vorzunehmen.
Bei Um-, Ausund Anbauten erfolgt eine individuelle Schätzung erst ab einer Bausumme von Fr. 200 000.--.
Für die Ermittlung der Schätzungswerte sind die Verhältnisse bei Eintritt des Schätzungsgrundes massgebend.
Bei baulichen Veränderungen gilt die Schätzung ab dem Zeitpunkt, in welchem die Arbeiten soweit fortgeschritten sind, dass eine Nutzung möglich ist, bei Neubauten spätestens ab Bezugstermin.
. Schätzungsumfang Bei generellen Neuschätzungen ist immer das ganze Grundstück neu zu schätzen. Bei individuellen Schätzungen sind nur die veränderten Liegenschaftsteile neu zu schätzen, soweit diese von der übrigen Liegenschaft schätzungstechnisch getrennt bewertet werden können. -- 2 of 6 --
. Geltungsdauer Schätzungen haben Gültigkeit bis zur nächsten generellen oder individuellen Schätzung. III. Eigenmietwert
. Grundsatz
Zielgrösse zur Festsetzung des Eigenmietwertes bei selbstgenutztem Wohneigentum ist 65 Prozent des Marktmietwertes.
Bei geschäftlicher Nutzung der Grundstücke beträgt der Mietwert 100 Prozent des Marktmietwertes.
Bei Grundstücken im Baurecht erfolgt die Schätzung gemäss Abs. 1.
Verändert sich der selbstgenutzte Wohnraum, indem der Eigentümer einen grösseren oder kleineren Anteil davon oder einen anderen Bereich der Liegenschaft selber nutzt, sind die Werte auf der Wertbasis der letzten Schätzung an die veränderten Verhältnisse anzupassen.
. Berechnung
Der Marktmietwert ist der im freien Handel erzielbare Mietzins. Zur Berechnung des Marktmietwertes wird für die Ortschaften gemäss Anhang ein Mietpreisniveau festgelegt.
Das Mietpreisniveau bestimmt sich aus den ortsweise repräsentativ ermittelten Mietzinsen. Die Mietzinsen sind hierzu auf Normmietwerte umzurechnen. Beurteilungskriterien sind dabei wirtschaftliches Alter (Zeitwert), Bauweise, Wohnlage, Ausbau, Anordnung und Heizungsart. Der Durchschnitt der Normmietwerte ergibt das Mietpreisniveau in Franken pro Raumeinheit und pro Jahr.
Im Einzelfall ermittelt sich der massgebende Marktmietwert auf Grund des örtlichen Mietpreisniveaus unter Berücksichtigung der individuellen Wohnsituation und der Beurteilungskriterien gemäss Abs. 2.
Das örtliche Mietpreisniveau wird von der Steuerverwaltung festgelegt und jährlich aktualisiert.
Im Rechtsmittelverfahren kann der Steuerpflichtige eine nachvollziehbare Begründung über die Ermittlung des aktuellen örtlichen Mietpreisniveaus verlangen. IV. Vermögenssteuerwert
. Grundsatz
Als Vermögenssteuerwert gilt der Verkehrswert.
Die Berechnung des Vermögenssteuerwertes erfolgt im Rahmen der nachfolgenden Bestimmungen sowie auf Grund der Schätzungsanleitung. SRSZ 1.1.2015 -- 3 of 6 --
. Verkehrswert
Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis. Er wird in der Regel aus Realund Ertragswert ermittelt.
Das Verhältnis von Realund Ertragswert bestimmt sich durch den Gewichtungskoeffizienten. Der Realwert wird mit dem Koeffizient Eins gewichtet. Der Gewichtungsspielraum für den Ertragswert liegt zwischen 0.0 und 5.0 und richtet sich nach Art, Nutzung und Marktgängigkeit des Objektes. In der Regel ist der Gewichtungskoeffizient des Ertragswertes bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum tief, bei Mehrfamilienund Geschäftshäusern hoch anzusetzen.
Der Ertragswert für unüberbaute Grundstücke wird mit dem Koeffizient 0.0, der Ertragswert für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumseinheiten mit dem Koeffizient von mindestens 0.3 und der Ertragswert für Mehrfamilienund Geschäftshäuser mit dem Koeffizient von mindestens 3.0 gewichtet.
. Realwert
Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert der Bauten, den Umgebungsund Baunebenkosten und dem Landwert.
Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertminderung (technische und wirtschaftliche Alterung) reduzierten Neuwert.
Als Landwert gilt bei allen Grundstücken der Verkehrswert von unüberbautem Boden.
. Ertragswert
Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlich erzielbaren Mietzins ohne Nebenkosten.
Für generelle Neuschätzungen mit Wertbasis 31. Dezember 2004 setzt sich der Kapitalisierungszinssatz zusammen aus dem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz der Jahre 1999 bis 2004 für variable erste Hypotheken der Schwyzer Kantonalbank und einem Zuschlag für Bewirtschaftungskosten.
Für individuelle Schätzungen setzt sich der Kapitalisierungszinssatz zusammen aus dem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz der letzten fünf Jahre für variable erste Hypotheken der Schwyzer Kantonalbank am 1. Januar des Schätzungsjahres und einem Zuschlag für Bewirtschaftungskosten.
Der Kapitalisierungssatz beträgt für Einfamilienhäuser mindestens 5.4 Prozent, für Mehrfamilienhäuser mindestens 6.0 Prozent und für Geschäftshäuser, Gewerbebauten und Industriegebäude mindestens 6.0 Prozent.
Bewirtschaftungskosten sind insbesondere Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle und Rückstellungen.
. Augenschein
Schätzungen werden auf Grund eines Augenscheins durch die kantonale Steuerverwaltung vorgenommen. Der Eigentümer wird in der Regel über den Zeitpunkt des Augenscheins mindestens zehn Tage im Voraus informiert. -- 4 of 6 --
Ohne Augenschein erfolgen in der Regel individuelle Schätzungen zufolge Änderung der Grundstücksfläche oder nach Beseitigung einer Baute.
. Mitwirkung des Eigentümers Der Eigentümer ist berechtigt und, sofern es die kantonale Steuerverwaltung verlangt, verpflichtet, der Schätzung beizuwohnen. Er ist dafür verantwortlich, dass das Grundstück ungehindert betreten werden kann. Er hat alle notwendigen Auskünfte zu erteilen und alle Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die für die Schätzung von Bedeutung sind.
. Eröffnung der Schätzungswerte Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert werden dem Eigentümer in Form einer selbstständig anfechtbaren Verfügung eröffnet. Mit der Verfügung erhält der Eigentümer einen nachvollziehbaren Schätzungsbericht.
. Ausführungsbestimmungen Der Regierungsrat erlässt die Ausführungsbestimmungen in einer Schätzungsanleitung. Dabei berücksichtigt er die Richtlinien des jeweils gültigen Schätzerhandbuches der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer / Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder (SVKG und SEK/SVIT). VI. Schlussbestimmungen
. Aufhebung bisherigen Rechts Mit dem Inkrafttreten dieser Verordnung werden alle ihr widersprechenden Vorschriften aufgehoben, insbesondere die Verordnung über die steueramtliche Schätzung von Grundstücken vom 17. April 1984.6
2. Referendum, Publikation, Inkrafttreten
Dieses Gesetz unterliegt dem Referendum gemäss §§ 34 oder 35 der Kantonsverfassung.
Es wird im Amtsblatt veröffentlicht und nach Inkrafttreten in die Gesetzsammlung aufgenommen.
Der Regierungsrat wird mit dem Vollzug beauftragt. Er bestimmt den Zeitpunkt des Inkrafttretens.8 SRSZ 1.1.2015 -- 5 of 6 --
Anhang Ortschaften für die Festlegung des örtlichen Mietpreisniveaus gemäss § 12 Abs. 1 Ortschaft Ortschaft Ortschaft Alpthal Illgau Rothenthurm Altendorf Immensee Sattel Arth Ingenbohl Schindellegi Bäch Innerthal Schübelbach Bennau Küssnacht Schwyz Biberbrugg Lachen Seewen Brunnen Lauerz Siebnen Buttikon Merlischachen Steinen Egg Morschach Steinerberg Einsiedeln Muotathal Stoos Euthal Nuolen Studen Feusisberg Oberarth Trachslau Freienbach Oberiberg Tuggen Galgenen Pfäffikon Unteriberg Gersau Reichenburg Vorderthal Goldau Rickenbach Wangen Gross Ried Wilen Ibach Riemenstalden Willerzell Wollerau
Dieses Gesetz wurde als dem fakultativen Referendum unterstehende Verordnung erlassen: GS
-4 mit Änderungen, vom 25. September 2013 (KRB Anpassung an neue Kantonsverfassung, GS 23-80g) und vom 17. Dezember 2013 (RRB Anpassung an neue Kantonsverfassung, GS 23-