Reglement über die Schätzung, die Festlegung der Eigenmietund Steuerwerte sowie das Bewertungsverfahren für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Schätzungsreglement, SchäR)

Vom 28.01.2025 (Stand 01.01.2025)

Präambel

Der Regierungsrat des Kantons Uri,

gestützt auf Artikel 26 Absatz 5, Artikel 48 Absatz 5, Artikel 64 Absatz 1 und Artikel 270 des Gesetzes vom 26. September 2010 über die direkten Steuern im Kanton Uri (Steuergesetz; StG, RB 3.2211),

beschliesst:

1 1 Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 Geltungsbereich

Dieses Reglement regelt die Einzelheiten über die Schätzung, die Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte sowie das Bewertungsverfahren für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke.

Art. 2 Gegenstand der Schätzung

Als Grundstücke, die zu schätzen sind, gelten:

die Liegenschaften
die in das Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte
die Bergwerke
die Miteigentumsanteile an Grundstücken
die mit den Grundstücken fest verbundenen Sachen und Rechte sowie Bauten und Anlagen auf fremden Boden

Zu den Grundstücken gehören auch Zugehör und Nutzungsrechte.

Auf die Schätzung von Grundstücken wird verzichtet, soweit für Steuerzwecke keine amtliche Schätzung erforderlich ist.

Art. 3 Beantragte Schätzung

Nur auf Antrag einer Behörde, des Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin werden geschätzt:

unproduktiver Boden
Grundstücke des Bundes, des Kantons, der Gemeinden sowie der Korporationen Uri und Ursern und deren Korporationsbürgergemeinden, die unmittelbar öffentlichen Zwecken dienen, wie Verwaltungsgebäude, Schulhäuser, öffentliche Strassen, Brücken, Wege und Plätze
Grundstücke, die ausschliesslich kirchlichen Zwecken dienen, wie Kirchen, Kapellen, Klostergebäude und Friedhöfe
Grundstücke und Anlagen juristischer Personen
Bauten und Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb der Eisenbahn dienen, gemäss Eisenbahngesetz (SR
742.101

)
militärische Anlagen

Art. 4 Rechte und Lasten

Die mit den Grundstücken verbundenen Rechte und Lasten sind bei der Schätzung zu berücksichtigen.

2 2 Steuerwert

Art. 5 Festlegung der steuerlich massgebenden Landwerte

Die Landwerte werden je Gemeinde nach Landwertzonen und Quadratmeterpreisen festgelegt.

Die steuerlich massgebenden Landwerte werden vom Amt für Steuern ermittelt und sind im Anhang des Reglements enthalten.

Für bestimmte im Grundbuch ausgewiesene Flächen wie Verkehrsflächen, Wald usw. kann ein pauschaler Ansatz berücksichtigt werden. Die Finanzdirektion regelt die Einzelheiten in einer Weisung.

Art. 6 Bewertungsmethoden

Bei Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern, Stockwerkeigentum, gemischten Wohn- und Geschäftshäusern bis drei Einheiten sowie bei industriell und gewerblich genutzten Objekten wird der Steuerwert nach dem Realwert bestimmt.

Bei Mehrfamilienhäusern ab vier Wohneinheiten, Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken, reinen Geschäftshäusern sowie bei gemischten Wohn- und Geschäftshäusern ab vier Einheiten wird der Steuerwert nach dem Ertragswert bestimmt. In begründeten Fällen kann der Steuerwert nach dem Realwert bestimmt werden.

Bei industriell und gewerblich genutzten Objekten handelt es sich um Objekte, bei denen der Wert vor allem durch eine handwerkliche Produktion wie Schreinereien, Gärtnereien, Garagen oder Restaurants bestimmt wird. Bei Geschäftshäusern handelt es sich um Objekte, bei denen der Wert durch eine nichthandwerkliche Nutzung wie Büros oder Läden bestimmt wird. Bei gemischt genutzten Objekten ist die überwiegende Nutzung massgebend.

Art. 7 Realwert für unbebaute Grundstücke

Der Realwert unbebauter Grundstücke wird durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Landwert pro Quadratmeter ermittelt.

Art. 8 Realwert für bebaute Grundstücke

Der Realwert setzt sich bei bebauten Grundstücken aus dem Landwert und dem Zeitbauwert zusammen.

Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter und Zustand des Gebäudes entsprechenden Entwertung. Die Altersentwertungsfaktoren sind im Anhang zum Reglement enthalten.

Der Neubauwert entspricht den Kosten für die Erstellung gleichwertiger Objekte zum Zeitpunkt des massgebenden Bewertungsstichtags.

Art. 9 Ertragswert

Der Ertragswert wird berechnet, indem die jährlichen Nettomieterträge durch den massgebenden Kapitalisierungszinssatz dividiert werden. Der Nettomietertrag entspricht dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten).

Bei selbstgenutzten, nicht vermieteten, nur teilweise vermieteten oder offensichtlich zu Vorzugskonditionen vermieteten Objekten ist der erzielbare Ertrag (Marktmiete) als Nettomietertrag zu berücksichtigen.

Der Kapitalisierungszinssatz für Mehrfamilienhäuser, für Geschäftshäuser und für Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken ist im Anhang zum Reglement enthalten. Bei gemischt genutzten Objekten ist die überwiegende Nutzung, gemessen an der Höhe der Mieterträge oder Eigenmietwerte, massgebend.

3 3 Eigenmietwert

Art. 10 Mietwertansatz

Der Eigenmietwert von selbstgenutzten Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern, selbstgenutztem Stockwerkeigentum sowie gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern wird in der Regel in Prozenten (Mietwertansatz) des Steuerwerts berechnet.

Bei Zwei- und Dreifamilienhäusern sowie gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern wird der ermittelte Eigenmietwert anhand der Zimmer, Einheiten oder Wohnflächen anteilsmässig auf die einzelnen Gebäudeteile / Nutzeinheiten verteilt.

Die Mietwertansätze sind im Anhang zum Reglement enthalten.

Art. 11 Vergleichsmieten

Bei industriell und gewerblich genutzten Objekten wird kein Eigenmietwert festgelegt. Nur bei Selbstnutzung oder vorhandenem Wohnraum wird der Eigenmietwert pauschal gestützt auf Vergleichsmieten festgelegt.

Der Eigenmietwert von selbstgenutzten Einheiten in Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sowie von Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken wird gestützt auf Vergleichsmieten ähnlicher Objekte ermittelt.

Sind keine Vergleichsmieten bekannt, wird der Eigenmietwert geschätzt.

Art. 12 Überoder Unternutzung des Grundstücks

Die Über- oder Unternutzung eines Grundstücks wird bei der Ermittlung des Eigenmietwerts durch entsprechende Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Die Einzelheiten werden von der Finanzdirektion in einer Weisung geregelt.

4 4 Bewertungsverfahren

Art. 13 Generelle Neuschätzung

Eine generelle Neuschätzung aller Grundstücke erfolgt bei einer Änderung der für die Bewertung massgebenden Parameter gemäss Anhang.

Alle sechs Jahre werden die verwendeten Parameter wie die Landwerte, Altersentwertungsfaktoren, Mietwertansätze, Kapitalisierungszinssätze und die Pauschalen durch ein Fachgremium überprüft und gegebenenfalls angepasst. Die Finanzdirektion bestimmt die Zusammensetzung dieses Fachgremiums.

Der Regierungsrat setzt die Parameter gestützt auf den Vorschlag des Fachgremiums fest und bestimmt das Datum der Inkraftsetzung der generellen Neuschätzung.

Art. 14 Individuelle Zwischenschätzung

Eine individuelle Zwischenschätzung erfolgt:

bei neu erstellten Objekten
bei einer Änderung von Bewertungsbestandteilen die das Grundstück betreffen wie die Änderung der Grundstückfläche
bei einer Änderung der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Verhältnisse wie einer Veränderung der Mieterträge oder einer Nutzungsänderung
bei umfassenden Renovationen oder wesentlichen Um-, Anoder Ausbauten der Objekte
bei Abbruch von Objekten oder anderen Gründen, die zu einer wesentlichen Wertveränderung beitragen oder
bei einer Handänderung

Massgebend sind dabei die Landwerte gemäss der letzten generellen Neuschätzung, das Alter und der Zustand des Objekts im Zeitpunkt der Zwischenschätzung sowie der jährliche Nettomietertrag des Objekts im Zeitpunkt der Zwischenschätzung.

Die neuen Eigenmiet- und Steuerwerte gelten, sobald die Schätzungsverfügung rechtskräftig ist.

Art. 15 Abweichende Bewertungsmethoden: Pauschale Festlegung des Steuerwerts

Führt die schematische und formelmässige Ermittlung nach den Artikeln 5 ff. zu einem Steuerwert, der über 100 Prozent oder unter 85 Prozent des Marktwerts liegt, so kann von Amtes wegen oder kann auf Antrag hin eine individuelle Schätzung des Steuerwerts nach einer anderen anerkannten Bewertungsmethode vorgenommen werden.

Bei Handänderungen zwischen unabhängigen Dritten, bei denen der Handänderungspreis wesentlich vom ermittelten Steuerwert abweicht, wird der Steuerwert pauschal festgelegt. Liegt der nach den Artikeln 5 ff. ermittelte Steuerwert:

unter 85 Prozent des Handänderungspreises, so wird der Steuerwert pauschal auf 85 Prozent des Handänderungspreises erhöht
über dem Handänderungspreis, so wird der Steuerwert pauschal auf 100 Prozent des Handänderungswerts herabgesetzt

Der pauschal angepasste Steuerwert ist für die schematische und formelmässige Ermittlung des Eigenmietwerts nach Artikel 10 massgebend.

Art. 16 Abweichende Bewertungsmethoden: Pauschale Festlegung des Eigenmietwerts

Führt die schematische und formelmässige Ermittlung nach Artikel 10 zu einem Eigenmietwert, der über 100 Prozent oder unter 85 Prozent der Marktmiete liegt, so kann von Amtes wegen oder kann auf Antrag hin der Eigenmietwert pauschal aufgrund von Markt- oder Vergleichsmieten festgelegt werden.

5 5 Schlussbestimmungen

Art. 17 Übergangsbestimmung

Nach Inkrafttreten dieses Reglements richtet sich die Festsetzung der Eigenmiet- und Steuerwerte für hängige Schätzungen nach den Bestimmungen dieses Reglements.

Art. 18 Inkrafttreten

Dieses Reglement tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.

A1 A1 Anhang 1: Parameter für die Schätzung von Grundstücken ab 11. Januar 2025

Art. A1-1 Landwerte (Art. 5 Abs. 2)

Landwerte (Art. 5 Abs. 2) (Wertbasis 2006):

Gemeinde
Zone

Fr./m²

Altdorf

1

1'000 Franken

Altdorf

2

900 Franken

Altdorf

3

800 Franken

Altdorf

4

650 Franken

Altdorf

5

500 Franken

Altdorf

6

400 Franken

Altdorf

7

300 Franken

Altdorf

8

200 Franken

Altdorf

11

100 Franken

Altdorf

12

80 Franken

Andermatt

1

500 Franken

Andermatt

2

450 Franken

Andermatt

3

400 Franken

Andermatt

4

300 Franken

Andermatt

5

200 Franken

Andermatt

6

100 Franken

Andermatt

7

40 Franken

Attinghausen

1

400 Franken

Attinghausen

2

350 Franken

Attinghausen

3

300 Franken

Attinghausen

4

200 Franken

Attinghausen

5

150 Franken

Attinghausen

6

80 Franken

Attinghausen

11

60 Franken

Attinghausen

12

40 Franken

Bürglen

1

650 Franken

Bürglen

2

550 Franken

Bürglen

3

600 Franken

Bürglen

4

400 Franken

Bürglen

5

300 Franken

Bürglen

6

200 Franken

Bürglen

16

150 Franken

Bürglen

17

120 Franken

Bürglen

18

100 Franken

Erstfeld

1

400 Franken

Erstfeld

2

350 Franken

Erstfeld

3

300 Franken

Erstfeld

4

250 Franken

Erstfeld

5

200 Franken

Erstfeld

6

150 Franken

Flüelen

1

800 Franken

Flüelen

2

600 Franken

Flüelen

3

500 Franken

Flüelen

4

400 Franken

Flüelen

5

300 Franken

Flüelen

6

250 Franken

Flüelen

7

200 Franken

Göschenen

1

150 Franken

Göschenen

2

130 Franken

Göschenen

3

75 Franken

Göschenen

4

10 Franken

Gurtnellen

1

150 Franken

Gurtnellen

2

120 Franken

Gurtnellen

3

100 Franken

Gurtnellen

4

75 Franken

Gurtnellen

5

60 Franken

Gurtnellen

6

30 Franken

Gurtnellen

11

100 Franken

Gurtnellen

12

60 Franken

Hospental

1

150 Franken

Hospental

2

120 Franken

Hospental

3

75 Franken

Isenthal

1

225 Franken

Isenthal

2

200 Franken

Isenthal

3

180 Franken

Isenthal

4

100 Franken

Isenthal

11

100 Franken

Isenthal

12

50 Franken

Realp

1

150 Franken

Realp

2

120 Franken

Realp

3

100 Franken

Realp

4

75 Franken

Realp

5

20 Franken

Schattdorf

1

700 Franken

Schattdorf

2

600 Franken

Schattdorf

3

500 Franken

Schattdorf

4

400 Franken

Schattdorf

5

300 Franken

Schattdorf

6

200 Franken

Schattdorf

7

20 Franken

Schattdorf

11

200 Franken

Schattdorf

12

150 Franken

Seedorf

1

450 Franken

Seedorf

2

400 Franken

Seedorf

3

300 Franken

Seedorf

4

200 Franken

Seedorf

5

50 Franken

Seedorf-Bauen

1

600 Franken

Seedorf-Bauen

2

500 Franken

Seedorf-Bauen

3

400 Franken

Seedorf-Bauen

4

300 Franken

Seedorf-Bauen

5

200 Franken

Seedorf-Bauen

6

150 Franken

Seelisberg

1

250 Franken

Seelisberg

2

225 Franken

Seelisberg

3

200 Franken

Seelisberg

4

175 Franken

Seelisberg

5

150 Franken

Seelisberg

6

100 Franken

Silenen

1

200 Franken

Silenen

2

175 Franken

Silenen

3

150 Franken

Silenen

4

140 Franken

Silenen

5

120 Franken

Silenen

6

100 Franken

Silenen

7

75 Franken

Silenen

11

50 Franken

Sisikon

1

600 Franken

Sisikon

2

500 Franken

Sisikon

3

400 Franken

Sisikon

4

300 Franken

Sisikon

5

150 Franken

Spiringen

1

225 Franken

Spiringen

2

200 Franken

Spiringen

3

150 Franken

Spiringen

4

100 Franken

Spiringen

11

80 Franken

Spiringen

12

50 Franken

Spiringen

13

40 Franken

Unterschächen

1

225 Franken

Unterschächen

2

200 Franken

Unterschächen

3

150 Franken

Unterschächen

4

100 Franken

Unterschächen

5

50 Franken

Wassen

1

150 Franken

Wassen

2

130 Franken

Wassen

3

100 Franken

Wassen

4

75 Franken

Wassen

11

50 Franken

Wassen

12

30 Franken

Art. A1-2 Altersentwertungsfaktoren (Art. 8 Abs. 2)

Die Altersentwertungsfaktoren betragen:

bei Ein-, Zweiund Dreifamilienhäusern sowie bei Stockwerkeigentum 1.0 Prozent pro Jahr des Neubauwerts, höchstens jedoch 60 Prozent und
bei industriell und gewerblich genutzten Objekten 2.0 Prozent pro Jahr, höchstens jedoch 60 Prozent

Art. A1-3 Kapitalisierungszinssätze (Art. 9 Abs. 3)

Die Kapitalisierungszinssätze betragen:

für Mehrfamilienhäuser 6.25 Prozent
für Geschäftshäuser 7.50 Prozent und
für Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken 7.50 Prozent

Art. A1-4 Mietwertansätze (Art. 10 Abs. 3)

Mietwertansätze:

Für Ein-, Zweiund Dreifamilienhäuser gelten folgende Mietwertansätze:
1.
3.75 Prozent bis zu einem Steuerwert von 0 Franken bis 250'000 Franken
2.
plus 3.50 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 250'001 Franken bis 500'000 Franken
3.
plus 3.25 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 500'001 Franken bis 750'000 Franken
4.
plus 3.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 750'001 Franken bis 1'000'000 Franken
5.
plus 2.75 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'000'001 Franken bis 1'250'000 Franken
6.
plus 2.50 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'250'001 Franken bis 1'500'000 Franken
7.
plus 2.25 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'500'001 Franken bis 1'750'000 Franken
8.
plus 2.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'750'001 Franken bis 2'000'000 Franken
9.
plus 1.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 2'000'001 Franken
Für Stockwerkeigentum gelten folgende Mietwertansätze:
1.
4.00 Prozent bis zu einem Steuerwert von 0 Franken bis 250'000 Franken
2.
plus 3.75 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 250'001 Franken bis 500'000 Franken
3.
plus 3.50 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 500'001 Franken bis 750'000 Franken
4.
plus 3.25 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 750'001 Franken bis 1'000'000 Franken
5.
plus 3.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'000'001 Franken bis 1'250'000 Franken
6.
plus 2.75 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'250'001 Franken bis 1'500'000 Franken
7.
plus 2.50 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'500'001 Franken bis 1'750'000 Franken
8.
plus 2.25 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'750'001 Franken bis 2'000'000 Franken
9.
plus 2.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 2'000'001 Franken bis 2'250'000 Franken
10.
plus 1.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 2'250'001 Franken

Egress

AB 31.01.2025

Änderungstabelle - Nach Beschluss

Beschluss	Inkrafttreten	Element	Änderung	CRS Fundstelle
28.01.2025	01.01.2025	Erlass	Erstfassung	AB 31.01.2025

Änderungstabelle - Nach Artikel

Element	Beschluss	Inkrafttreten	Änderung	CRS Fundstelle
Erlass	28.01.2025	01.01.2025	Erstfassung	AB 31.01.2025