Präambel
Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte 631.32
(vom 28. August 2024),
Der Regierungsrat,
gestützt auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 des Steuergesetzes,
beschliesst:
Die Steuerbehörden werden angewiesen, die Vermögenssteuerwerte
und Eigenmietwerte von Liegenschaften nach Massgabe der folgenden Vorschriften festzusetzen:
1 Landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich beworbene Liegenschaften werden mit Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertrags-
wert bewertet.
2 Als landwirtschaftlich beworbene Liegenschaften gelten ausser den
bäuerlichen Heimwesen insbesondere Kleinheimwesen sowie Liegenschaften mit den erforderlichen Gebäuden, die Baumschulen, Blumen-
gärtnereien, Gemüsegärtnereien oder Hühnerfarmen dienen. Auch
einzelne landoder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden
zum Ertragswert bewertet.
3 Die Schätzung des Ertragswerts landwirtschaftlicher Liegenschaften erfolgt nach den Vorschriften des Bundesgesetzes über das bäuer-
liche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) und den dazu erlassenen
Ausführungsvorschriften. Bei der Bewertung von anderen zum Ertragswert zu bewertenden Liegenschaften sind diese Normen sinngemäss
anwendbar.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
II. Steuerlich massgebende Werte für unüberbautes Land
1. Allgemeines
4 Bauland, das landwirtschaftlich beworben wird, ist nach Ziff. 1–3
zu bewerten. Eine Bewertung zum Verkehrswert gemäss den folgenden Ziff. greift nur Platz, wenn feststeht, dass das Land unmittelbar
vor der Überbauung steht, z.B. wenn bisher landwirtschaftlich beworbenes Bauland veräussert wird und der neue Eigentümer ein Gesuch
um Baubewilligung einreicht.
5 Der Verkehrswert von Bauland richtet sich im Allgemeinen nach
den örtlichen Verhältnissen (Grösse, Entwicklungsfähigkeit der Gemeinde, Verkehrsverhältnisse) und im Besonderen nach der Lage der
Liegenschaft, ihrer Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit usw.
2. Bauland-Kategorien
6 Vorbehältlich Ziff. 16 und 17 wird unüberbautes, nicht landwirt-
schaftlich beworbenes Land aufgrund der Zonenordnung folgenden
Bauland-Kategorien zugeordnet:
– Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum, d.h.
Bauland für Wohnbauten, jedoch ohne solches, auf dem vorwiegend Einfamilienhäuser erstellt werden können,
– Bauland für Einfamilienhäuser, d.h. Bauland, auf dem vorwiegend
Einfamilienhäuser erstellt werden können,
– Bauland für Geschäftshäuser, d.h. Bauland, auf dem vorwiegend
zur geschäftlichen Nutzung bestimmte Bauten (Geschäftshäuser
im Sinne von Ziff. 37) errichtet werden können,
– Bauland für industrielle oder gewerbliche Bauten.
3. Festlegung der steuerlich massgebenden Landwerte
7 Die steuerlich massgebenden Landwerte werden durch Sachver-
ständige, die von der Finanzdirektion beauftragt wurden, ermittelt und
sind im Anhang zur Weisung enthalten.
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Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte 631.32
8 Dabei ist unter anderem zu berücksichtigen, dass
– eine ausreichende Zahl von Vergleichshandänderungen in den ein-
zelnen Gemeinden fehlt, weshalb die steuerlich massgebenden
Landwerte auf indirektem Weg zu ermitteln sind,
– die festzulegenden Werte, trotz der nachstehenden Differenzierun-
gen, auf eine Vielzahl von Fällen zur Anwendung gelangen, weshalb Zurückhaltung geboten ist.
9 Im Übrigen hängt die Ermittlung der steuerlich massgebenden
Landwerte von der Bauland-Kategorie ab.
Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum
10 Für jede Gemeinde wird eine Preisbandbreite festgelegt.
11 Innerhalb einer Gemeinde werden die Grundstücke bestimmten
Lageklassen zugeordnet. Im Rahmen der Preisbandbreite wird für jede
Lageklasse der steuerlich massgebende Landwert festgelegt.
12 Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:
– Lage der Gemeinde innerhalb des Kantons,
– Vergleichspreise für überbaute Grundstücke in der Gemeinde,
– Lage der Grundstücke innerhalb der Gemeinde,
– mittlere bauliche Dichte in der Gemeinde,
– mittlere Preise für überbaute Grundstücke im ganzen Kanton.
Bauland für Einfamilienhäuser
13 Der Landwert wird nach dem Vorgehen gemäss Ziff. 10–12 ermittelt.
Bauland für Geschäftshäuser
14 Mit einem Zentrum-Peripherie-Modell werden die Gemeinden
bestimmten Gemeindetypen zugeteilt. Aufgrund von Vergleichshandänderungen werden für die einzelnen Gemeindetypen in der Regel
einheitliche Landwerte festgelegt.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
Bauland für industrielle und gewerbliche Bauten
15 Es ist gemäss Ziff. 14 vorzugehen.
4. Kiesland
16 Kiesland, das ausgebeutet wird oder zur unmittelbaren Ausbeutung
erworben wurde, wird bis zur Wiederherstellung der landwirtschaftlichen Nutzung zum Verkehrswert besteuert. Als Verkehrswert gilt der
Preis, der im betreffenden Gebiet für unausgebeutetes bzw. teilweise
oder ganz ausgebeutetes Kiesland bezahlt wird.
5. Anderes unüberbautes, nicht landwirtschaftlich beworbenes Land
17 Anderes unüberbautes, auf längere Sicht nicht landwirtschaftlich
beworbenes Land, wie Lagerplätze, Campingplätze usw., wird zum
Verkehrswert besteuert. Soweit das Land in der Bauzone liegt, sind
Ziff. 7 ff. sinngemäss anwendbar.
6. Besondere Verhältnisse
18 Liegt im Einzelfall der tatsächliche Landwert wesentlich tiefer als
der steuerlich massgebende Wert gemäss Ziff. 7 ff., wie z.B. bei:
– ausserordentlichen Lärmoder anderen Immissionen, denen nicht
schon bei der Zuteilung zur betreffenden Lageklasse Rechnung
getragen wurde,
– entsprechenden privatoder öffentlich-rechtlichen Baubeschrän-
kungen,
so wird, vorbehältlich des Nachweises, eine entsprechende Reduktion
vorgenommen.
III. Grenzfälle
19 Ist fraglich, ob eine Landparzelle als landwirtschaftlich beworben
betrachtet werden kann, z.B. bei Restgrundstücken aus dem früheren
Landwirtschaftsbetrieb des Pflichtigen, bei über einen angemessenen
Umschwung von Wohnhäusern, insbesondere von Einfamilienhäusern
und Ferienhäusern, hinausgehenden Landflächen grösseren Ausmasses,
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Parkanlagen, ausgeschiedenen Gartenparzellen (Pünten) und landwirtschaftlichen Charakter aufweisenden Landreserven von Industrie-
und Gewerbebetrieben, so wird auf Begehren des Pflichtigen die Bewertung zum Ertragswert vorgenommen, sofern dieser nach Orientierung
über die Vermögensnachbesteuerung durch unterschriftliche Protokollerklärung die Bewertung und für den Fall der Veräusserung, Über-
bauung oder Belastung mit Eigentumsbeschränkungen auch die Vermögensnachbesteuerung anerkennt.
IV. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken
1. Allgemeine Grundsätze
20 Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken ist nach den folgenden Formeln zu berechnen:
Einfamilienhäuser: Landwert + Zeitbauwert
Stockwerkeigentum: Landwertanteil + Zeitbauwertanteil
Bei Stockwerkeigentum in Hochhäusern (Wohngebäuden mit mehr
als acht Stockwerken) ist eine individuelle Schätzung nach Ziff. 79 ff.
vorzunehmen. Beträgt der Formelwert zwischen 70% und 100% des
individuellen Schätzwerts, ist der Formelwert massgebend.
21 Als Einfamilienhäuser gelten Gebäude, deren Installationen sowie
Zugang zu den Räumen eine getrennte Nutzung durch mehr als einen
Haushalt ausschliessen. In bestehende Wohneinheiten eingebaute zusätzliche Kleinwohnungen (nicht grösser als drei Zimmer) gelten nicht
als selbstständige Haushalte.
22 Für die Bewertung von Stockwerkeigentum werden der Landwert
und der Basiswert der Baute im Verhältnis der Wertquoten aufgeteilt
1. Allgemeine Grundsätze
36 Mehrfamilienund Geschäftshäuser sowie Stockwerkeigentum zu
Geschäftszwecken sind zum Ertragswert zu bewerten. Als Mehrfamilienhäuser im Sinne dieser Weisung gelten Liegenschaften mit mehr als zwei
Wohneinheiten. Für Zweifamilienhäuser, die nicht als Stockwerkeigentum ausgestaltet sind, gelten die Regeln für Einfamilienhäuser.
37 Als Geschäftshäuser gelten Liegenschaften, deren Ertrag über-
wiegend durch die geschäftliche Nutzung bestimmt wird (Bank-, Büround Ladengebäude mit kleinem Wohnanteil usw.).
2. Ertragswert
Ertragswert von Mehrfamilienhäusern
38 Zur Ermittlung des Ertragswerts von Mehrfamilienhäusern ist der
Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren.
39 Der Ertrag bestimmt sich nach der Gesamtheit der von den Mietern
geleisteten Entschädigungen. Bei vom Eigentümer und von zu seinem
Haushalt gehörenden Personen selbst genutzten Räumen ist die erzielbare Marktmiete zum Mietertrag hinzuzuzählen. Wurden Mieter vertrag-
lich zur Übernahme von üblicherweise vom Eigentümer zu tragenden
Unterhaltskosten und Abgaben verpflichtet, so ist der Wert dieser
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Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte 631.32
Leistungen zum vereinbarten Mietzins hinzuzuzählen. Ausser Betracht
fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, Gebühren
für die Kehrichtentsorgung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser
und für die Abwasserreinigung.
40 Bei nicht, nur teilweise vermieteten Objekten oder bei offenkundig zu Vorzugsbedingungen vermieteten Objekten ist der erzielbare
Ertrag in die Berechnung einzubeziehen.
41 Die Kapitalisierungssätze wurden durch Sachverständige, die von
der Finanzdirektion beauftragt wurden, ermittelt. Sie berücksichtigen
die aktuelle Zinssituation und die Zinserwartungen der Zukunft sowie
die Verwaltungsund Betriebskosten und die Bildung angemessener
Rücklagen für den Unterhalt der Bauten.
42 Die Kapitalisierungssätze sind im Anhang dieser Weisung aufgeführt.
Ertragswert von Geschäftshäusern
43 Zur Ermittlung des Ertragswerts ist der Ertrag der Liegenschaft zu
kapitalisieren. Es gelten die Kapitalisierungssätze für Mehrfamilienhäuser (Ziff. 41 und 42).
44 Ziff. 39 und 40 gelten sinngemäss.
VI. Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften
1. Allgemeine Grundsätze
45 Als industriell oder gewerblich gelten unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, die ausschliesslich einem Fabri-
kationsoder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese
Benutzungsart bestimmt wird.
46 Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ist
nach folgender Formel zu berechnen:
Landwert + Zeitbauwert
47 Gehört Industriegelände (Lagerplätze, Werkplätze, Werkhöfe) zu
industriellen Anlagen, so ist es zusammen mit diesen zu bewerten.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
48 Als Landreserve dienendes, unüberbautes Industriegelände ist nach
den für landwirtschaftliches Land geltenden Grundsätzen zu bewerten, wenn es landoder forstwirtschaftlich genutzt wird.
2. Landwert
49 Bei der Bewertung von mit industriellen oder gewerblichen Bauten
überbautem Land ist auszugehen von:
– der Bauland-Kategorie (Bauland für industrielle oder gewerbliche
Bauten) gemäss Ziff. 15,
– den steuerlich massgebenden Werten, wie sie für entsprechendes
Land gelten.
50 Die Zuordnung zur Bauland-Kategorie gemäss Ziff. 15 erfolgt auf-
grund der Art der Baute, und nicht wie bei unüberbautem Land nach
Massgabe der Zonenordnung.
3. Zeitbauwert
51 Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem
Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung.
52 Der Neubauwert ist auf 1120% des von der Gebäudeversicherung
Kanton Zürich festgelegten Basiswerts festzusetzen.
53 Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in
der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2026.
Sie beträgt bei:
normaler Abnützung: 2% pro Jahr bis zum Restwert von 30%,
besonders
starker Abnützung: 3% pro Jahr bis zum Restwert von 0%.
54 Der Ansatz für besonders starke Abnützung ist in erster Linie
Betrieben der chemischen Industrie und der Schwerindustrie zu gewähren.
55 Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungs-
jahr gemäss Gebäudeversicherungsschätzung massgebend. Bei späterer umfassender Totalrenovation ist für die Berechnung der Alters-
entwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr
massgebend.
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4. Neu hinzugekommene Gebäudeteile
56 Als Grundlage für die Berechnung des massgebenden Bauwerts
von neu hinzugekommenen Gebäudeteilen (Anbauten, Aufbauten
usw.) dient die Erhöhung des von der Gebäudeversicherung Kanton
Zürich geschätzten Basiswerts. Dem geringeren Alter solcher Gebäudeteile wird durch Anwendung der entsprechenden prozentualen Alters-
entwertung Rechnung getragen.
5. Bürohäuser und Personalwohnungen
57 Bürohäuser und Personalwohnhäuser, die im Fabrikareal liegen,
werden zusammen mit den Fabrikgebäuden nach den für diese geltenden Regeln bewertet. Bilden sie räumlich mit dem Fabrikareal
keine Einheit, so findet eine getrennte Bewertung nach den für Geschäftshäuser geltenden Grundsätzen statt (Ziff. 36 ff.).
6. Besondere Verhältnisse
58 Ziff. 35 gilt sinngemäss.
59 Die Eigenmietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörende Personen genutzten Einfamilienhäusern und Stock-
werkeigentum bestimmen sich durch die Multiplikation der im Anhang dieser Weisung aufgeführten Ableitungssätze mit dem Landund
Zeitbauwert bzw. Landund Zeitbauwertanteil. Für Zweifamilienhäuser,
die nicht als Stockwerkeigentum ausgestaltet sind, gelten die Regeln
für Einfamilienhäuser analog.
Bei Stockwerkeigentum in Hochhäusern (Wohngebäuden mit mehr
als acht Stockwerken) ist eine individuelle Schätzung nach Ziff. 83 ff. vorzunehmen, falls für die Ermittlung des Vermögenssteuerwerts nach
Ziff. 20 nicht auf den Formelwert abgestellt werden kann. Beträgt der
vom Formelwert abgeleitete Eigenmietwert zwischen 60% und 70%
des individuellen Schätzwerts, ist der vom Formelwert abgeleitete
Eigenmietwert massgebend.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
60 Übersteigt der Basiswert bzw. Basiswertanteil
– bei Einfamilienhäusern Fr. 120 000,
– bei Stockwerkeigentum Fr. 40 000,
so ist bei der Ermittlung des Eigenmietwerts der diese Beträge übersteigende Teil bei der Berechnung nur mit 1% zu berücksichtigen. Bei
dieser Berechnung des Eigenmietwerts kann der Zeitbauwert nicht
gleichzeitig noch nach Ziff. 35 korrigiert werden.
60a Landwertanteile gemäss Ziff. 29 werden bei der Ermittlung des
Eigenmietwerts nur mit einem Ableitungssatz von 0,2% berücksichtigt.
61 Auf Verlangen des Steuerpflichtigen werden bei der Berechnung
des Eigenmietwerts, vorbehältlich des entsprechenden Nachweises,
auch folgende Korrekturen vorgenommen:
– beim Landwert, soweit sich dieser auch bei einer Vermietung nicht
in einem entsprechenden Mietzins niederschlagen würde und diesem Umstand nicht schon durch Anwendung von Ziff. 18, 19, 26–29
oder 35 Rechnung getragen wurde,
– beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhöht
wird, die sich auch bei einer Vermietung nicht in einem entsprechenden Mietzins niederschlagen würden, und diesem Um-
stand nicht schon durch Anwendung von Ziff. 35 oder 60 Rechnung
getragen wurde.
62 Darüber hinaus kann auf dem Eigenmietwert ein angemessener
Einschlag gewährt werden, wenn der Eigentümer eines Einfamilienhauses oder Stockwerkeigentums wegen Verminderung des Wohn-
bedürfnisses seiner Familie (wie Wegzug der Kinder) nur noch einen
II. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ohne Stockwerkeigentum
63 Die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt
gehörende Personen genutzten Wohnungen sind durch Vergleich mit
für gleiche oder ähnliche Objekte bezahlten Mieten zu ermitteln.
64 Zum Vergleich sind in erster Linie die von Dritten für Wohnungen
im gleichen Haus im Bemessungsjahr bezahlten Mieten heranzuziehen.
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65 Unterschieden bezüglich Wohnungsgrösse und Lage innerhalb des
Gebäudes sowie im Ausbauund Komfortstand ist bei der Schätzung
angemessen Rechnung zu tragen. Besondere Einrichtungen und Anlagen und Stockwerkunterschiede sind nach den örtlichen Verhältnis-
sen zu bewerten.
66 Von den so ermittelten Ausgangswerten wird ein Einschlag von
30% abgezogen. Dieser Einschlag wird zwecks durchschnittlich gleichmässiger Bemessung der Eigenmietwerte selbst genutzter Liegenschaf-
ten und Wohnungen gewährt; gleichzeitig wird damit Unterschieden
zu den Vergleichsobjekten Rechnung getragen.
67 Ziff. 62 ist sinngemäss auch bei der Festsetzung der Mietwerte von
Wohnungen anwendbar.
III. Wohnungen in Geschäftshäusern
68 Für die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörende Personen genutzten Wohnungen in Geschäftshäusern
gelten Ziff. 63 ff. sinngemäss.
IV. Geschäftsräume
69 Der bei eigener Nutzung von Geschäftsräumen im eigenen Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienhaus im Berech-
nungsjahr anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen,
den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.
70 Die zur Berechnung des Verkehrswerts heranzuziehenden Bruttomietwerte sind durch Vergleich mit den Mieterträgen gleichartiger
Räume zu ermitteln. Dabei sind die bestehenden Erfahrungszahlen zu
berücksichtigen.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
71 Üblich sind folgende Ansätze:
Branche durchschnittlicher Mietwert
in Prozenten des Umsatzes
Lebensmittel / Food / Detailhandel ,0%
Restaurant / Bar / Take-away 9,0%
Bäckerei / Confiserie ,0%
Wohnen / Haushalt 13,0%
Blumen / Garten / DIY / Bau / Tierbedarf 6,5%
Kleider / Mode 8,5%
Schuhe 8,0%
Uhren / Schmuck 10,0%
Lederwaren / Accessoires 10,0%
Bücher / Medien / Papeterie 12,0%
Mobiltelefonie / Kommunikation / Elektronik 8,0%
Spiele / Sport / Hobby 10,0%
DL Schlüssel / Schuh / Textil 6,5%
Reisebüro 6,5%
Arztpraxen 10,0%
Zahnarztpraxen 12,0%
Therapie (z.B. Physio, Massage usw.) 8,0%
Apotheke / Drogerie / Parfums 8,0%
Optiker / Hörgeräte 8,0%
Fitness / Wellness 8,0%
DL Coiffeur / Körperpflege 6,5%
DL Finanzen / Bank / Post 6,5%
72 Für Räume, die übungsgemäss nach einem Einheitssatz pro Qua-
dratmeter Nutzfläche (ohne Treppenhäuser und WC) vermietet werden, bestimmen sich die Mietwerte entsprechend.
73 Der bei eigener Nutzung von anderen Liegenschaften und Räumen
wie ehemaligen, nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Scheunen, freistehenden Garagen, Sportund Reithallen und dergleichen anzurech-
nende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei
Vermietung von einem Dritten erhalten würde.
74 Die Mietwerte solcher Liegenschaften und Räume sind unter Be-
rücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu schätzen.
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Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte 631.32
1. Vermögenssteuerwert
75 Ist das Baurechtsgrundstück mit einem Einfamilienhaus oder
Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken bzw. mit einer industriellen
oder gewerblichen Baute überbaut, so bildet der gemäss Ziff. 30 ff.
bzw. 51 ff. ermittelte Zeitbauwert den Vermögenssteuerwert.
76 Ist das Baurechtsgrundstück mit einem Mehrfamilienoder Geschäftshaus überbaut, bildet die Differenz zwischen kapitalisiertem
Ertragswert (Ziff. 38 ff. und 43 f.) und kapitalisierten Baurechtszinsen
den Vermögenssteuerwert. Der Baurechtszins ist in Anwendung der
Sätze gemäss Ziff. 42, jeweils vermindert um 2 Prozentpunkte, zu kapitalisieren.
2. Eigenmietwert
77 Die Eigenmietwerte von Gebäuden, die vom Baurechtsnehmer
und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzt werden,
werden gemäss Ziff. 59 ff. ermittelt.
II. Baurechtsgeber
78 Für den Baurechtsgeber bilden die kapitalisierten Baurechtszinsen
den Vermögenssteuerwert. Der Baurechtszins ist in Anwendung der
Sätze gemäss Ziff. 42, jeweils vermindert um 2 Prozentpunkte, zu kapitalisieren.
79 Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert, der über 100% des Verkehrswerts oder unter 70%
desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
80 Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswerts ist in einem ers-
ten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen:
– auf den Kaufpreis der Liegenschaft,
– auf den Anlagewert der Liegenschaft,
– auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privat-
gutachten.
81 Ist aufgrund vorstehender Grundlagen keine gesicherte Individual-
schätzung möglich, ist der Verkehrswert vom kantonalen Steueramt
durch eine individuelle Schätzung zu ermitteln. Dabei kann auch eine
hedonische Methode angewendet oder ein amtliches Gutachten in Auftrag gegeben werden.
Für die Ermittlung des Verkehrswerts haben die Steuerpflichtigen
mitzuwirken. Werden die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht
eingereicht, ist der Vermögenssteuerwert nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen (§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG).
82 Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung
ermittelt, ist der Vermögenssteuerwert
– auf 70% des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der For-
melwert weniger als 70% des Verkehrswerts beträgt,
– auf 90% des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der For-
melwert mehr als 100% des Verkehrswerts beträgt.
II. Eigenmietwert
83 Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Eigen-
mietwert, der über 70% der Marktmiete oder unter 60% derselben liegt,
so ist eine individuelle Schätzung des Eigenmietwerts vorzunehmen.
84 Bei der individuellen Schätzung des Eigenmietwerts ist in einem
ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen:
– auf für vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage bezahlte Miet-
preise,
– auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privat-
gutachten über die erzielbare Marktmiete.
85 Ist aufgrund vorstehender Grundlagen keine gesicherte Individual-
schätzung möglich, ist der Marktmietwert vom kantonalen Steueramt
durch eine individuelle Schätzung zu ermitteln. Dabei kann auch eine
hedonische Methode angewendet oder ein amtliches Gutachten in Auftrag gegeben werden.
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Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte 631.32
Für die Ermittlung des Marktmietwerts haben die Steuerpflichtigen
mitzuwirken. Werden die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht
eingereicht, ist der Marktmietwert nach pflichtgemässem Ermessen zu
schätzen (§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG).
86 Wird der Eigenmietwert aufgrund einer individuellen Schätzung
ermittelt, ist er
– auf 60% des Marktmietwerts festzulegen, wenn der Formelwert
weniger als 60% des Marktmietwerts beträgt,
– auf 70% des Marktmietwerts festzusetzen, wenn der Formelwert
mehr als 70% des Marktmietwerts beträgt.
1. Allgemeine Neubewertung
87 Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte sind für die Steuerperiode 2026 allgemein nach dieser Weisung neu festzulegen.
88 Unter Vorbehalt von Ziff. 89–91 bleiben die Vermögenssteuerwerte
und Eigenmietwerte bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung
in den nachfolgenden Steuerperioden unverändert.
2. Ausserordentliche Neubewertung einzelner Liegenschaften
89 Eine ausserordentliche Neufestsetzung der Vermögenssteuerwerte
und Eigenmietwerte von Liegenschaften erfolgt:
– für neu erstellte Gebäude oder Gebäudeerweiterungen sowie neue
Liegenschaften,
– nach umfassender Totalrenovation von Gebäuden (Ziff. 33),
– nach Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen,
– nach entgeltlichen Handänderungen unter unabhängigen Dritten.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
90 Massgebend für ausserordentliche Neubewertungen sind die Land-
werte gemäss Ziff. 23 und 24 sowie 49 und 50, der neue Basiswert, das
Alter des Gebäudes im Zeitpunkt der ausserordentlichen Neubewertung sowie der Jahresertrag der Liegenschaft, ermittelt im Zeit-
punkt der ausserordentlichen Neubewertung. Im Übrigen gelten die
Regeln dieser Weisung.
91 Die in Bau begriffenen Bauten sind mit 60% der investierten Bau-
kosten zu dem nach dieser Weisung zu ermittelnden Vermögenssteuerwert der Liegenschaft hinzuzuzählen.
II. Mehrfamilienund Geschäftshäuser
92 Die Vermögenssteuerwerte von Mehrfamilienund Geschäfts-
häusern sowie die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem
Haushalt gehörende Personen genutzten Wohnungen in Mehrfamilienund Geschäftshäusern sind ab Steuerperiode 2026 in jeder Steuer-
periode nach den Bestimmungen dieser Weisung neu festzulegen.
93 Ziff. 91 gilt sinngemäss.
94 Diese Weisung gilt ab Steuerperiode 2026.