Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke

Präambel

OGS 2024, 41

Ausführungsbestimmungen

über die amtliche Steuerschätzung der

nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke

vom 3. Dezember 2024

Der Regierungsrat des Kantons Obwalden,

gestützt auf Artikel 23 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom

26. Oktober 20061)

sowie Artikel 23 Absatz 3 und Artikel 45 Absatz 2 und 3

des Steuergesetzes vom 30. Oktober 19942)

beschliesst:

Art. 1 Allgemeines

Die Eigentümer und die Nutzniesser sind verpflichtet, persönlich oder durch eine Stellvertretung bei der Festsetzung des Steuerwerts für den Ver- mögenswert (100 %) und des Steuerwerts für die Mietwertberechnung von Grundstücken mitzuwirken.

Führt eine der nachfolgend beschriebenen Bewertungsmethoden zu un- realistischen Ergebnissen oder liegen besondere Verhältnisse wie beson- dere Bauart, Ausstattung oder Umgebung, Villen und Liebhaberobjekte vor, kann der Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) und der Steuerwert für die Mietwertberechnung mittels einer anderen anerkannten Bewer- tungsmethode festgelegt werden.

Art. 2

Ein- bis Dreifamilienhäuser (inkl. Ferienhäuser, Wohnen und Gewerbe, Gebäude mit bis zu 3 Gebäudeteilen/Nutzeinhei- ten ohne Berücksichtigung der Garagen)

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) erfolgt mittels folgender Realwertmethode:

Art. 11

Landwert gemäss bis 14 sowie Art. 16 dieser Ausführungsbe- stimmungen

Art. 17

+ Zeitwert Gebäude gemäss + Anbauten/Erweiterungen, halten sind (werden zu 100 dieser Ausführungsbestimmungen welche nicht im Versicherungsneuwert ent- % angerechnet)

Art. 18

+ Photovoltaikanlagen gemäss = Steuerwert für den Vermögen dieser Ausführungsbestimmungen swert (100 %)

Art. 11

Landwert gemäss bis 16 dieser Ausführungsbestimmungen

Art. 17

+ Zeitwert Gebäude gemäss + Anbauten/Erweiterungen, halten sind (werden zu 100 = Steuerwert für die Mietw dieser Ausführungsbestimmungen welche nicht im Versicherungsneuwert ent- % angerechnet) ertberechnung

Die Selbst- bzw. Fremdnutzung von Gebäudeteilen bzw. Nutzeinheiten wird bei der Bewertung nicht ausgewiesen. Diese wird erst im Zeitpunkt der ordentlichen Einkommensbesteuerung festgestellt.

Die Verteilung des Mietwerts (100 %) auf mehrere Gebäude erfolgt im

Art. 17

Verhältnis zum errechneten Zeitwert der Gebäude gemäss dieser Ausführungsbestimmungen.

Für jeden Gebäudeteil bzw. jede Nutzeinheit wird der Mietwert (100 %) separat ausgewiesen. Die Aufteilung des Mietwerts (100 %) auf die einzel- nen Gebäudeteile/Nutzeinheiten innerhalb eines Gebäudes wird nach An- zahl Zimmer/Einheiten vorgenommen. Führt dies zu einem nicht marktge- rechten Ergebnis, kann die Aufteilung anhand der Nettonutzflächen vorge- nommen werden.

Bei einer gemischten Nutzung (Wohnen/Gewerbe) entspricht eine Gewer- befläche von 40 m2 einem Zimmer/ einer Einheit.

Art. 3 Stockwerkeigentum und selbstständiges Miteigentum

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) erfolgt mittels folgender Realwertmethode:

Art. 15

Landwert gemäss dieser Ausführungsbestimmungen

Art. 17

+ Zeitwert Gebäude gemäss + Anbauten/Erweiterungen, halten sind (werden zu 100 dieser Ausführungsbestimmungen welche nicht im Versicherungsneuwert ent- % angerechnet)

Art. 18

+ Photovoltaikanlagen gemäss = Steuerwert für den Vermögen dieser Ausführungsbestimmungen swert (100 %)

Die Festsetzung des Steuerwerts für die Mietwertberechnung, der für selbstgenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) massgebend ist, erfolgt mit- tels folgender Realwertmethode:

Art. 15

Landwert gemäss dieser Ausführungsbestimmungen

Art. 17

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Führen die Berechnungen für einzelne gewerblich genutzte Stockwerk- oder Miteigentumseinheiten zu unrealistischen Ergebnissen, werden diese mittels einer anderen anerkannten Bewertungsmethode geschätzt.

Art. 4

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten ohne Berücksichtigung der Garagen)

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) erfolgt, indem der Nettomietertrag pro Jahr mit dem Satz gemäss Absatz 2 kapita- lisiert wird. Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer oder der Eigentü- merin bzw. vom Nutzniesser oder der Nutzniesserin selbst genutzten Ge- bäudeteile/Nutzeinheiten ist zum Nettomietertrag hinzuzurechnen. Ver- günstigte Mieten an Nahestehende sind zu Marktwerten einzusetzen.

Der Kapitalisierungssatz beträgt bei Gebäudeteilen/Nutzeinheiten für Wohnen 5,25 % und für Gewerbe und Industrie 6,25 %.

Der Kapitalisierungssatz kann innerhalb eines Gebäudes je nach Nutzung der Gebäudeteile/Nutzeinheiten unterschiedlich sein.

Der Mietwert (100 %) der selbstgenutzten Einheit entspricht dem Netto- mietertrag (Mietertrag ohne Nebenkosten).

Für jeden Gebäudeteil bzw. jede Nutzeinheit wird der Mietwert (100 %) separat ausgewiesen. Die Erfassung geschieht in der Regel analog dem Nettomietertrag pro Einheit.

Führt die Ertragswertmethode zu nicht marktgerechten Ergebnissen, kann eine andere anerkannte Bewertungsmethode angewendet werden.

Art. 5

Einstellhallenplätze im Miteigentum, Stockwerkeigentum und Benützungsrechte

Bei der Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) so- wie des Mietwerts (100 %) wird mit folgenden Pauschalwerten gerechnet: Bezeichnung Mietwert Fr. Vermögenswert Fr. Auto-Einstellplatz 1 200.– 35 000.– Auto-Doppel-EP nebeneinander 2 400.– 70 000.– Auto-Doppel-EP hintereinander 1 800.– 50 000.– Auto-Einstellplatz Wohnwagen 1 800.– 50 000.– Motorrad-Einstellplatz 300.– 8 000.– Autoabstellplatz aussen (Recht) 600.– 15 000.– Autoparkplatz Unterstand 900.– 20 000.–

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Art. 6

Im Baurecht erstellte Ein- bis Dreifamilienhäuser (inkl. Feri- enhäuser, Wohnen und Gewerbe, Gebäude mit bis zu 3 Ge- bäudeteilen/Nutzeinheiten ohne Berücksichtigung der Gara- gen)

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) beim

Art. 2

Baurechtgeber erfolgt gemäss bis 4 bzw. Art. 10 bis 16 dieser Aus- führungsbestimmungen.

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) beim Baurechtnehmer erfolgt mittels folgender Realwertmethode:

Art. 17

Zeitwert Gebäude gemäss + Anbauten/Erweiterungen halten sind (werden zu 1 dieser Ausführungsbestimmungen , welche nicht im Versicherungsneuwert ent- 00 % angerechnet)

Art. 18

+ Photovoltaikanlagen gemäss = Steuerwert für den Vermögen dieser Ausführungsbestimmungen swert (100 %)

Die Festsetzung des Steuerwerts für die Mietwertberechnung beim Bau- rechtnehmer erfolgt mittels folgender Realwertmethode:

Art. 11

Landwert gemäss bis 14 sowie Art. 16 dieser Ausführungsbe- stimmungen

Art. 17

Art. 2

Der Mietwert (100 %) wird gemäss stimmungen berechnet und auf die Abs. 2 dieser Ausführungsbe- einzelnen Gebäudeteile/Nutzeinheiten aufgeteilt.

Art. 7

Im Baurecht erstelltes Stockwerkeigentum und selbstständi- ges Miteigentum

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) beim

Art. 2

Baurechtgeber erfolgt gemäss bis 4 bzw. Art. 10 bis 16 dieser Aus- führungsbestimmungen.

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) beim Baurechtnehmer erfolgt mittels folgender Realwertmethode:

Art. 17

Zeitwert Gebäude gemäss + Anbauten/Erweiterungen halten sind (werden zu 1 dieser Ausführungsbestimmungen , welche nicht im Versicherungsneuwert ent- 00 % angerechnet)

Art. 18

+ Photovoltaikanlagen gemäss = Steuerwert für den Vermögen dieser Ausführungsbestimmungen swert (100 %)

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Die Festsetzung des Steuerwerts für die Mietwertberechnung beim Bau- rechtnehmer erfolgt mittels folgender Realwertmethode:

Art. 15

Landwert gemäss dieser Ausführungsbestimmungen

Art. 17

Art. 3

Der Mietwert (100 %) wird gemäss Abs. 2 und 3 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen berechnet.

Art. 8

Im Baurecht erstellte Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten ohne Berücksichtigung der Garagen)

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) beim

Art. 2

Baurechtgeber erfolgt gemäss bis 4 bzw. Art. 10 bis 16 dieser Aus- führungsbestimmungen.

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) beim Baurechtnehmer erfolgt mittels folgender Ertragswertmethode: Nettomietertrag pro Jahr kapitalisiert mit dem Kapitalisierungssatz

Art. 11

- anteiliger Landwert (Landfläche x Landwert gemäss bis 14 sowie

Art. 16

dieser Ausführungsbestimmungen) = Steuerwert für den Vermögenswert (100 %)

Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer oder der Eigentümerin bzw. vom Nutzniesser oder der Nutzniesserin selbst genutzten Gebäude- teile/Nutzeinheiten ist zum Nettomietertrag hinzuzurechnen. Vergünstigte Mieten an Nahestehende sind zu Marktwerten einzusetzen.

Art. 4

Die Kapitalisierung wird gemäss Abs. 2 und 3 dieser Ausführungs- bestimmungen vorgenommen.

Art. 4

Der Mietwert (100 %) wird gemäss rungsbestimmungen berechnet und a Abs. 4 und 5 dieser Ausfüh- uf die einzelnen Gebäudeteile/Nutz- einheiten aufgeteilt.

Führt die Ertragswertmethode zu unrealistischen Ergebnissen, kann eine andere anerkannte Bewertungsmethode angewendet werden.

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Art. 9

Unselbstständiges Miteigentum (subjektiv-dingliches Mitei- gentum)

Unselbstständiges Miteigentum oder unselbstständige Miteigentumsan-

Art. 2

teile an Grundstücken werden je nach Objektart gemäss bis 8, Art.

Art. 14

bis 12, mungen bewe genswert (1 weiligen Ha und Art. 16 (Landparzelle) dieser Ausführungsbestim- rtet und in die Berechnung des Steuerwerts für den Vermö- 00 %) und des Steuerwerts für die Mietwertberechnung der je- uptgrundstücke dazugerechnet.

Art. 10 Land innerhalb und ausserhalb der Bauzonen

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) von nicht überbautem Land innerhalb der Bauzonen erfolgt mittels folgender Berechnungsmethode:

Art. 11

Landfläche x Landwert (gemäss und 12 dieser Ausführungsbe- stimmungen) = Steuerwert für den Vermögenswert (100 %)

Der Landwert von mit Wohnbauten überbautem Land ausserhalb der Bauzonen (ausserhalb Landwertzonen) erfolgt mittels folgender Berech- nungsmethode:

Art. 14

a. Landfläche gemäss Abs. 3 und 4 dieser Ausführungsbestim- mungen;

Eine ausserhalb der Bauzonen gelegene Restfläche des Grundstücks

Art. 14

wird gemäss bewertet und Abs. 1 und 2 dieser Ausführungsbestimmungen gilt als nicht überbaut.

Art. 11 Landwertzonen innerhalb der Bauzonen

Innerhalb der Bauzonen werden die Grundstücke folgenden Land- wertzonen und Landwerten zugeordnet: Zone 1 200 Fr. / m² Zone 2 300 Fr. / m² Zone 3 400 Fr. / m² Zone 4 500 Fr. / m² Zone 5 650 Fr. / m² Zone 6 800 Fr. / m² Zone 7 950 Fr. / m² Zone 8 1 100 Fr. / m² Zone 9 1 250 Fr. / m² Zone 10 1 400 Fr. / m²

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Die Landwertpläne können beim Finanzdepartement sowie bei der ent- sprechenden Gemeindekanzlei und im Geoinformationssystem (GIS) ein- gesehen werden.

Die Landwertzonen 1 bis 10 gelten als bebaubar und deren Landwerte werden bei der Realwertmethode dieser Ausführungsbestimmungen so- wohl in den Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) als auch in den Steuerwert für die Mietwertberechnung eingerechnet.

Art. 12 Landwert Grünzonen

Für Grundstücke, die teilweise einer Grünzone zugewiesen sind, gilt für die Grünzone der gleiche Landwert wie für das übrige Grundstück. Enthält das Grundstück mehrere Landwertzonen, so ist der Landwert der flächen- mässig grössten Landwertzone für das ganze Grundstück massgebend.

Handelt es sich um ein Grundstück, welches ausschliesslich in der Grünzone liegt, wird der Landwert durch die Steuerverwaltung angemes- sen festgelegt.

Die Grünzone gilt als bebaubar und wird in den Steuerwert für den Ver- mögenswert (100 %) sowie in den Steuerwert für die Mietwertberechnung eingerechnet.

Art. 13 Landwert bei Unter- oder Übernutzung

Für die Berechnung der Über- bzw. Unternutzung eines Grundstücks bei

Art. 2

der Realwertmethode gemäss wird der bebaubare Landwert (Land-

Art. 11

fläche x Landwert) gemäss Ausführungsbestimmungen de übergestellt. Bei diesem V nung massgebenden bebaubar Landwertzone Übernutzung U mind. Landwert max. Landwe in % Gebäudeneuwert in % G Landwertzone 1 17,5 % 37,5 Landwertzone 2 20,0 % 40,0 Landwertzone 3 22,5 % 42,5 Landwertzone 4 25,0 % 45,0 Landwertzone 5 27,5 % 47,5 Landwertzone 6 30,0 % 50,0 Landwertzone 7 32,5 % 52,5 Landwertzone 8 35,0 % 55,0 Landwertzone 9 37,5 % 57,5 Landwertzone 10 40,0 % 60, und 12 sowie Art. 14 Abs. 3 und 4 dieser m versicherten Gebäudeneuwert gegen- ergleich werden nur die für die Mietwertberech- en Landwertzonen verwendet. nternutzung rt ebäudeneuwert % % % % % % % % % 0 %

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Liegt der bebaubare Landwert innerhalb des minimalen und maximalen Landwerts der Über- bzw. Unternutzung, so wird für den Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) und den Steuerwert für die Mietwertberechnung der effektive Landwert (Fläche x Landwert) verwendet.

Liegt der Landwert im Verhältnis zum Gebäudeneuwert unterhalb des mi- nimalen Landwerts gemäss Übernutzung, so wird für den Vermögenswert (100 %) und den Steuerwert für die Mietwertberechnung der minimale Landwert verwendet.

Liegt der Landwert im Verhältnis zum Gebäudeneuwert oberhalb des ma- ximalen Landwerts gemäss Unternutzung, so wird für den Vermögenswert (100 %) der effektive Landwert und für den Steuerwert für die Mietwertbe- rechnung der maximale Landwert verwendet.

Art. 14 Landwert ausserhalb von Bauzonen

Grundstückflächen nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke ausserhalb der Bauzonen bzw. Landwertzonen werden folgende Landwerte zugewiesen: Wiesland 10 Fr. / m² Wald 1 Fr. / m² Verkehrsfläche 0 Fr. / m² Gewässer 0 Fr. / m² Unproduktive Fläche 0 Fr. / m²

Diese Flächen gelten als nicht bebaubar. Ihr Landwert wird bei der Real- wertmethode nur in den Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) einge- rechnet, jedoch nicht beim Steuerwert für die Mietwertberechnung berück- sichtigt.

Bei überbauten Grundstücken ausserhalb der Bauzonen bzw. Landwert- zonen wird eine Fläche von maximal 800 m2 als Landwertzone angenom- men. Die Bestimmung des Landwerts erfolgt ab der nächstgelegenen Landwertzone. Bei kleinen Wohngebäuden (z.B. Berghäuschen) kann die bebaubare Fläche durch die Steuerverwaltung angemessen reduziert wer- den.

Ausserhalb der Bauzonen bzw. Landwertzonen werden die Landwerte für

Art. 11

überbaute Grundstücke mittels eines reduzierten Ansatzes gemäss Abs. 1 dieser Ausführungsbestimmungen berechnet: Distanz (Luftlinie) bis 250 m Reduktion 10 % Distanz (Luftlinie) 251 m bis 500 m Reduktion 20 % Distanz (Luftlinie) 501 m bis 1 000 m Reduktion 30 % Distanz (Luftlinie) 1 001 m bis 2 000 m Reduktion 40 %

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Distanz (Luftlinie) über 2 000 m Reduktion 50 %

Art. 15

Landwert bei Stockwerkeigentum und selbstständigem Mit- eigentum

Für Stockwerkeigentum und selbstständiges Miteigentum gelten die Landwerte umgerechnet in Prozent des versicherten Gebäudeneuwerts al- ler Gebäude: Zone 1–2 20 % des versicherten Gebäudeneuwerts Zone 3–4 30 % des versicherten Gebäudeneuwerts Zone 5–6 40 % des versicherten Gebäudeneuwerts Zone 7–8 45 % des versicherten Gebäudeneuwerts Zone 9–10 50 % des versicherten Gebäudeneuwerts

Die so errechneten Landwerte gelten als bebaubar und werden bei der

Art. 3

Realwertmethode gemäss in den Steuerwert für d wert für die Mietwertbe dieser Ausführungsbestimmungen sowohl en Vermögenswert (100 %) wie auch in den Steuer- rechnung eingerechnet.

Art. 16 Landwert bei Spezialzonen

Bauzonen ohne zugewiesenen Landwert, beispielsweise Zonen für öf- fentliche Bauten und Anlagen, Klosterzonen, Kurzonen und Campingzonen werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung durch die Steuer- verwaltung bewertet.

Art. 17 Bewertung der Gebäude bei der Realwertmethode

Die Grundlage für die Bewertung der Gebäude bildet der versicherte Ge- bäudeneuwert. Unrealistische Neuwerte sowie Gebäudeversicherungen zum Zeitwert werden durch die Steuerverwaltung angepasst.

Die Gebäude werden zu einem festen Prozentsatz pro Jahr entwertet. Die Entwertung beträgt pro Jahr:

0,75 % bei überwiegender Wohnnutzung;
1,00 % bei überwiegender gewerblicher und industrieller Nutzung.

Die maximale Altersentwertung gemäss Absatz 2 beträgt 45 %. Führt diese maximale Entwertungsbegrenzung zu unrealistischen Ergebnissen, kann davon abgewichen werden.

Bei der Gebäudeentwertung kann das wirtschaftliche Alter berücksichtigt und die Entwertung gemäss Absatz 2 angepasst werden, insbesondere bei Um- und Anbauten sowie Renovationen.

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Art. 18

Anrechnung von Photovoltaikanlagen bei der Realwertme- thode

Photovoltaikanlagen werden nur für den Steuerwert für den Vermögens- wert (100 %) verwendet und für den Steuerwert für die Mietwertberechnung nicht berücksichtigt.

Bei der Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) werden Photovoltaikanlagen, unabhängig von ihrem Alter, generell mit

% ihres Neuwerts angerechnet.

Art. 19

Individuelle Schätzung des Steuerwerts für den Vermögens- wert (100 %) und Mietwert (100 %)

Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem unrealisti- schen Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) bzw. Mietwert (100 %), können diese Werte mittels einer anderen anerkannten Bewertungsme- thode oder eines Augenscheins durch die Steuerverwaltung unter Berück- sichtigung der jeweiligen Nutzung festgelegt werden.

Neuere amtliche Verkehrswertschätzungen oder Verkehrswertschätzun- gen nach anerkannten Grundsätzen der Liegenschaftenschätzung sowie Handänderungen können als Entscheidungshilfe für die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) und den Mietwert (100 %) dienen.

Art. 20 Neufestsetzung von Steuerwerten und Eigenmietwerten

Der nach diesen Ausführungsbestimmungen festgesetzte Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) und der Mietwert (100 %) werden dem steu- errechtlichen Grundeigentümer oder der steuerrechtlichen Grundeigentü- merin mit einer schriftlichen Anzeige ohne Rechtsmittelbelehrung eröffnet.

Das Rechtsmittel gegen den Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) sowie den Mietwert (100 %) kann im Rahmen der ordentlichen Steuerver-

Art. 11

anlagung gemäss des Schätzungs- und Grundpfandgesetzes3 er- griffen werden.

Eine Neufestsetzung von Steuerwerten und/oder Mietwerten von Grund- stücken kann vorgenommen werden:

aufgrund einer ordentlichen Neubewertung;
sofern der Regierungsrat die Faktoren der schematischen, formel-

Art. 16

mässigen Bewertung für die Steuerschätzung gemäss der Schätzungs- und Grundpfandverordnung neu fests Abs. 1 etzt;

nach Erstellung von Neubauten, nach Erweiterungen, Umbauten, Re- novationen oder Abbrüchen von Gebäuden;
nach Teilung oder Vereinigung von Grundstücken;
nach Ein-, Um- oder Auszonungen;
nach Handänderungen.

Art. 21

Gewährung eines Einschlags auf dem Eigenmietwert in Här- tefällen

Auf dem nach diesen Ausführungsbestimmungen berechneten Mietwert für selbstgenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) ist den Eigentümern bei Einfamilienhäusern, Stockwerkeigentum oder Wohnungen in Mehrfamilien- häusern, die am Wohnort selbst bewohnt werden, auf Antrag ein angemes- sener Einschlag zu gewähren, wenn der Mietwert für selbstgenutzte Grund- stücke (Eigenmietwert) zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen der steuerpflichtigen Person in einem offensichtlichen Missverhältnis steht. Der Regierungsrat erlässt hierzu gesonderte Ausführungsbestimmungen.

Art. 22 Übergangsbestimmung

Auf die Vornahme von Schätzungen, die beim Inkrafttreten dieser Aus- führungsbestimmungen hängig sind, findet das bisherige Recht Anwen- dung.