Wortlaut

Il y a quelque 20 ans, le marché immobilier a connu le phénomène détestable des congés ventes. Les bailleurs plaçaient les locataires devant un choix insoutenable de devoir partir ou acheter le logement qu'ils louaient jusque là. Cela a généré de nombreux drames humains. Finalement, lorsque le phénomène a touché certains membres de la classe politique, le législateur a interdit cette pratique et a introduit l'art. 271a, al. 1, let. c, du Code des obligations qui rend annulable ce type de congé.

Depuis lors, les opérateurs immobiliers ont changé de tactique. Ils vident complètement les immeubles de leurs locataires, parfois rénovent, puis transforment la propriété en propriété par étage et enfin vendent les appartements un par un. Cette pratique - appelée vente à la coupe - génère aussi d'importants drames humains car nombre de personnes et familles qui reçoivent le congé n'ont pas de solution de relogement. Mais en plus cela a un double impact négatif sur le marché du logement. D'une part, il y a réduction de l'offre de logements locatifs et bon marché dès lors que l'opération vise le plus souvent des immeubles anciens à rénover pour en tirer la meilleure plus value foncière après assainissement. D'autre part, cela génère une transformation qualitative du parc immobilier dès lors que les logements sont rénovés de manière luxueuse et offert à prix fort à la vente aux catégories les plus riches de la population.

Au vu de ce qui précède, je pose les questions suivantes :

1. Le Conseil fédéral a-t-il connaissance de ce phénomène ? En connaît-il l'ampleur ? Si oui, peut-il donner des chiffres ? Si non, qu'entend-il entreprendre pour mieux cerner la situation ?

2. Le Conseil fédéral n'estime-t-il pas nécessaire d'agir pour garantir la protection du parc de logements locatifs bon marché, pour éviter qu'il ne se transforme progressivement en parc de logements en propriété chers ?

3. Le Conseil fédéral ne juge-t-il pas judicieux de rendre annulable le congé destiné à réaliser des opérations de vente à la coupe en étendant la portée de l'art. 271a, al. 1, let. c, CO ?

4. Quelle solution le Conseil fédéral propose-t-il aux locataires qui reçoivent ce type de congé, qui doivent quitter leur logement bon marché et ne trouvent pas de logement nouveau à un loyer adapté ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. En Suisse, la proportion de logements en propriété a connu, selon les résultats des recensements de la population, une hausse constante ces dernières décennies, avec des taux successifs de 28,5 % (1970), 30,1 % (1980), 31,3 % (1990) et 34,6 % (2000). Aujourd'hui, elle se situe autour de 40 ou 41 % selon les estimations. Les données statistiques actuelles ne permettent pas de savoir dans quelle mesure la conversion de logements locatifs en logements en propriété par étages (PPE) pourrait avoir contribué à cette évolution. Pour la période allant de 1990 à 2000, le recensement de la population a permis de déterminer que la conversion de logements a contribué de façon non négligeable à la croissance de la PPE. Depuis lors, l'expansion de ce segment s'opère principalement par les nouvelles constructions : jusqu'à trois quarts des logements construits sont des logements en propriété. Rendre compte de manière détaillée de la conversion de logements dans les relevés statistiques augmenterait considérablement la charge de travail, sans pour autant garantir de résultats. Il faudrait notamment pouvoir définir la part des résidences secondaires. Il convient par ailleurs de relever que la constitution de PPE ne signifie pas nécessairement que les logements en question ne sont plus sur le marché du logement locatif. Enfin, il semble quasi impossible de chiffrer la part des rénovations de luxe dans la statistique.

2. En principe, les logements locatifs peuvent - en vertu des droits de propriété garantis par la Constitution - être convertis en logements en PPE et aliénés. L'introduction de dispositions restrictives en la matière marquerait un véritable tournant. Il faut savoir que la Confédération soutient, au titre de l'aide au logement et dans la limite des moyens disponibles, le secteur oeuvrant à la construction de logements d'utilité publique, conformément à l'article 108 de la Constitution. Actif avant tout dans les villes et les agglomérations, celui-ci permet de proposer des logements bon marché à long terme. Or, en règle générale, les organisations d'utilité publique n'aliènent pas les logements qu'elles louent. Le soutien accordé par la Confédération à la construction de logements d'utilité publique contribue dès lors à contrer indirectement la conversion de logements locatifs en logements en PPE.

3. La protection contre les résiliations ayant pour but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué (art. 271a al. 1 let. c CO) a montré son efficacité dans la pratique. Etendre cette protection aux situations décrites dans l'interpellation constituerait une restriction majeure du droit du propriétaire à résilier le bail.

4. Selon l'art. 272, al. 1, CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Le bail d'un logement peut être prolongé jusqu'à quatre ans. Le calcul de la durée de la prolongation du bail se fonde non seulement sur la situation personnelle, familiale et financière des parties, mais aussi sur la situation sur le marché local du logement. Les intérêts du locataire sont ainsi pris en compte de manière appropriée.

Réponse du Conseil fédéral.