Baux de locaux commerciaux dans le droit des obligations. Autoriser l'imputation des économies d'énergie aux charges

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d'adapter les dispositions concernant les baux de locaux commerciaux de sorte que les coûts d'énergie économisés à la suite d'assainissements énergétiques puissent être imputés aux charges pendant une période de cinq ans. Notre requête se fonde sur les propositions suivantes :

1. Le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer à la suite d'assainissements énergétiques.

2. Le montant des économies d'énergie imputable aux charges ne devra pas dépasser le montant investi dans l'assainissement énergétique.

3. Le calcul des coûts d'énergie économisés tient compte du temps (degrés-jours de chauffage) et de l'utilisation (genre, durée).

4. Les coûts d'investissements qui ne sont pas couverts en l'espace de cinq ans par des économies d'énergie sont à la charge du bailleur ou propriétaire.

Begründung

De nombreuses mesures d'économie d'énergie qui vaudraient la peine d'être réalisées ne le sont pas ou seulement partiellement, en particulier s'agissant des locaux commerciaux. La raison en est souvent le déséquilibre du rapport coûts-avantages pour le bailleur et le locataire : le premier investit, le second profite. Le locataire n'est fréquemment pas capable de mettre en rapport d'éventuelles adaptations du loyer avec les économies ultérieures en termes de charges. Il est en outre souvent impossible de certifier a priori les effets des mesures prévues. Enfin, les effets des mesures d'économie d'énergie ne sont bien souvent pas mesurés après les travaux d'assainissement, le bailleur n'en retirant aucun avantage financier (les coûts d'énergie sont à la charge du locataire).

L'imputation des coûts d'énergie économisés aux charges règlerait de manière simple la question des coûts d'investissements liés à des assainissements énergétiques dans le droit des baux de locaux commerciaux. Le propriétaire profitera de la différence dans les coûts énergétiques au cours des cinq premières années, tandis que le locataire profitera de charges plus basses après ces cinq années.

Cette situation gagnant-gagnant augmenterait la motivation à investir de bien des propriétaires de locaux commerciaux. Cette approche ne fait pas de perdants, au contraire, puisqu'elle contribue aussi à réduire la consommation d'énergie en Suisse.

Il faudrait examiner au cours d'une seconde phase si un tel modèle serait profitable et réalisable pour les logements.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Le droit du bail prévoit qu'un rendement adéquat de la chose louée peut être réalisé sur la base des loyers calculés sur les coûts. Comme le Conseil fédéral l'a relevé dans son avis du 30 janvier 2013 formulé en réponse au postulat Wasserfallen 12.4081, l'assainissement énergétique d'un bâtiment constitue généralement une importante réparation au sens de l'art. 14, al. 1, de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF); les frais engendrés sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values, et peuvent être répercutés sur le loyer. Cette règle favorise les investissements visant une meilleure efficacité énergétique. Le droit du bail en vigueur ne saurait dès lors être considéré comme un important frein aux assainissements énergétiques. Qui plus est, l'art. 14, al. 2, OBLF précise expressément que les améliorations énergétiques sont considérées comme des prestations supplémentaires qui justifient un droit à une augmentation de loyer.

Conséquence du système des loyers calculés sur la base des coûts, les prestations fournies en rapport avec l'usage de la chose peuvent, aux termes de l'article 257a du Code des obligations (CO), être reportées sur le locataire à titre de frais accessoires, pour autant que le contrat le prévoie. Or la prise en considération des coûts d'énergie économisés dans le décompte des frais accessoires, comme le propose l'auteur de la motion, va à l'encontre de ce principe, à double titre : premièrement, il serait ainsi possible d'imputer des économies à la place de coûts et, deuxièmement, le nécessaire lien de causalité entre l'usage de la chose et les coûts d'investissement déterminants en matière de frais accessoires ferait défaut. La contradiction avec le principe des coûts s'accentue lorsqu'il s'agit de savoir s'il faudra tenir compte de ces investissements dans le contrat de bail suivant ou après un changement de propriétaire et, dans l'affirmative, comment s'y prendre.

Les exemples tirés du secteur locatif montrent que l'économie, pour le locataire, sur les frais accessoires résultant d'un assainissement énergétique ne représente généralement qu'une partie du montant de la hausse de loyer qui en découle. Pour les bâtiments à vocation commerciale, on peut présumer que le rapport entre l'investissement et les frais accessoires épargnés est souvent plus avantageux s'il s'agit, par exemple, de mesures relevant de la technique du bâtiment. Mais parvenir à la compensation des coûts après cinq ans déjà doit aussi être de l'ordre de l'exception dans ce domaine. Aussi est-il généralement plus avantageux pour les bailleurs de pouvoir reporter les coûts d'un assainissement énergétique conformément aux règles en vigueur, car celles-ci ne prévoient ni limitation de la durée d'amortissement à cinq ans ni limitation au montant épargné sur les frais accessoires.

Il n'apparaît guère judicieux de créer des dispositions spéciales pour régler des exceptions propres à susciter elles-mêmes des questions et à faire naître des besoins en termes de réglementation, d'autant moins que, redisons-le, le droit actuel autorise déjà les bailleurs à reporter leurs investissements sur les loyers afin de couvrir les coûts. Par ailleurs, l'article 260a CO prévoit la possibilité d'éviter le dilemme "locataires-bailleurs" évoqué dans la motion par la conclusion d'un contrat prévoyant que les améliorations énergétiques sont effectuées à ses frais par le locataire. Cette solution est particulièrement lucrative pour les locataires si, comme dans le cas présent, les économies faites sur les frais accessoires permettent d'amortir assez rapidement les coûts de l'investissement.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.