Ausgangslage

Conformément à l'art. 160, al. 1, de la Constitution et à l'article 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l'initiative parlementaire suivante :

Le Code des obligations est modifié comme suit :

Art. 219

...

Al. 4

En cas de vente d'une part de copropriété d'un immeuble qui comporte une construction dont la partie prépondérante a moins d'un an, l'acheteur a le droit inaliénable d'obliger le vendeur à remédier à ses frais aux défauts de la construction s'il est possible de le faire sans dépenses excessives. Il doit signaler les défauts au vendeur dans les 60 jours qui suivent leur découverte.

Wortlaut

Conformément à l'art. 160, al. 1, de la Constitution et à l'article 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l'initiative parlementaire suivante :

Le Code des obligations est modifié comme suit :

Art. 219

...

Al. 4

En cas de vente d'une part de copropriété d'un immeuble qui comporte une construction dont la partie prépondérante a moins d'un an, l'acheteur a le droit inaliénable d'obliger le vendeur à remédier à ses frais aux défauts de la construction s'il est possible de le faire sans dépenses excessives. Il doit signaler les défauts au vendeur dans les 60 jours qui suivent leur découverte.

Begründung

Les contrats d'acquisition des appartements en propriété construits à neuf (logements en propriété par étage) contiennent souvent une clause excluant la responsabilité du vendeur. Celui-ci cède en contrepartie les droits qu'il détient envers les planificateurs, entrepreneurs et fournisseurs en cas de défauts. Cette pratique est tellement courante que les contrats-types des notaires incluent l'exclusion de la responsabilité du vendeur et la cession de ses droits en matière de garantie.

Les inconvénients ne sautent pas immédiatement aux yeux, d'autant que la caution du notaire fait croire aux personnes inexpérimentées que le contrat est équilibré. Les acheteurs n'en prennent conscience que plus tard.

Toute construction implique en effet la participation de nombreuses personnes. Attribuer la responsabilité des défauts à l'une d'entre elles requiert des connaissances poussées des processus de construction et des contrats. A elle seule, la nature du défaut ne permet pas de conclure à la responsabilité de tel ou tel entrepreneur. L'acheteur ne peut donc pas exercer efficacement les droits qui lui ont été cédés, tandis que le vendeur peut s'abriter derrière la clause contractuelle excluant sa propre responsabilité. Notons au passage que l'admissibilité même et les effets de la cession des droits en matière de garantie sont sujets à controverse (cf. ATF 118 II 145, consid. b).

La situation actuelle est insatisfaisante et la doctrine la critique expressément (cf. Hubert Stöckli, "Stockwerkeigentum ab Plan", in : "Journées suisses du droit de la construction", 2009, Fribourg, pp. 1ss). Malheureusement, les acheteurs n'ont souvent pas d'autre choix que d'accepter de telles clauses, parce que les contrats de vente sont formulés à l'avance de manière uniforme pour l'ensemble du lotissement. Au surplus, la demande de logements en propriété dépasse l'offre, du moins dans les centres. En pratique, les vendeurs peuvent souvent imposer ces clauses prédéfinies limitant leur responsabilité.

Pour de nombreuses personnes, l'acquisition d'un logement est l'acte juridique le plus important de leur vie d'un point de vue économique. Le législateur devrait dès lors encadrer les risques juridiques qui y sont liés de manière à éviter que l'opération ne devienne ruineuse. À cet effet, la présente initiative vise à donner à l'acheteur d'un nouveau logement un droit à la réparation (sur le modèle du droit des contrats d'entreprise, art. 368 CO) qui ne puisse pas être limité contractuellement, y compris pour les délais de prescription (cinq ans). Les parties au contrat resteraient toutefois libres de régler différemment ou de limiter les autres droits en matière de garantie (résiliation de la vente ou réduction du prix) et le droit à être indemnisé du dommage qui résulte d'un défaut.

Verhandlungen

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil national du 13.11.2015

Par 19 voix contre 1 et 3 abstentions, la commission a donné suite, dans le cadre de la procédure d'examen préalable, à une initiative parlementaire (14.453) qui vise à compléter les règles de garantie découlant du droit des obligations de sorte que les acheteurs d'appartements neufs en propriété par étage puissent à l'avenir exiger de la part du vendeur qu'il remédie aux éventuels défauts de construction. L'objectif est de mieux protéger les acheteurs.

Renseignements

Simone Peter, secrétaire de la commission, 058 322 97 47, rk.caj@parl.admin.ch

Commission des affaires juridiques (CAJ)