Wortlaut

Mit dieser parlamentarischen Initiative soll der achten Titel des Obligationenrechts betreffend das Mietrecht in der Weise ergänzt werden, dass die Mieterinnen und Mieter besser gegen Kündigungen geschützt sind, wenn die Vermieterin oder der Vermieter beabsichtigt, Bauarbeiten an der Liegenschaft durchzuführen. Die neue Regelung soll folgende Punkte umfassen:

a. eine Kündigung darf erst ausgesprochen werden, nachdem die Vermieterin oder der Vermieter die erforderliche Baubewilligung für die Durchführung der Arbeiten beantragt hat.

b. das Mietverhältnis muss bestehen bleiben - beziehungsweise die Kündigung muss anfechtbar sein -, wenn die Arbeiten für die Mieterin oder den Mieter zumutbar sind; oder wenn die Mieterin oder der Mieter, auch nach Erhalt der Kündigung, das Objekt räumt, um die Durchführung der Arbeiten zu ermöglichen.

Begründung

Die Bundesverfassung sieht vor, dass der Bund Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse, sowie über die Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen erlässt (Artikel 109 Absatz 1). Diese Pflicht wurde im achten Titel des Obligationenrechts teilweise umgesetzt.

Seit vielen Jahren hat das Bundesgericht im Rahmen diverser Rechtsprechungen den Umfang des Mieterschutzes beschränkt (siehe für eine ausführliche Darstellung Urteil 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022, zur Publikation in der amtlichen Sammlung der Bundesgerichtsentscheide vorgesehen). So haben die Bundesrichterinnen und richter ganz klar entschieden, dass es nicht missbräuchlich sei, eine Kündigung auszusprechen, um Arbeiten an einer Liegenschaft durchführen zu können.

Die Bundesrichterinnen und -richter erachten eine Kündigung selbst dann nicht als missbräuchlich, wenn kein Baugesuch für die Durchführung dieser Arbeiten eingereicht wurde oder wenn die Anwesenheit der Mieterin oder des Mieters die Durchführung dieser Arbeiten nicht behindert.

So mehren sich die Kündigungen, besonders in Kantonen, die keine öffentlich rechtlichen Rechtsnormen kennen, die eine automatische Mietzinskontrolle nach Abschluss der Arbeiten und einen befristeten Mietzinsdeckel vorsehen (wie das in Genf, im Kanton Waadt und seit kurzem in Basel-Stadt der Fall ist).

Ein solches Vorgehen wirkt aber dem Grundsatz von Treu und Glauben zu widersprechen und unverhältnismässig, da die Kündigung ausgesprochen werden kann, ohne dass ein wesentliches Interesse der Vermieterin oder des Vermieters diese verlangt. Als Folge einer solchen Kündigung werden Mieterinnen und Mieter aus erschwinglichen Wohnungen vertrieben und ihre Wohnungen nach den Arbeiten zu deutlich höheren Zinsen vermietet (sogar in den oben erwähnten Kantonen, wenn auch wesentlich seltener). Es ist daher sinnvoll, Kündigungen auf Fälle zu beschränken, in denen der Auszug der Mieterin oder des Mieters zwingend erforderlich ist und die Mieterin oder der Mieter sich weigert, die Wohnung vorübergehend zu verlassen, um die Durchführung der Bauarbeiten zu ermöglichen. Als Beweis, dass das Projekt der Vermieterin oder des Vermieters zum Zeitpunkt, in dem das Kündigungsschreiben verschickt wird, genügend weit ausgereift ist, muss zudem zwingend das Baugesuchformular eingereicht worden sein.