Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, umgehend eine wissenschaftliche Studie in Auftrag zu geben, die das Ausmass der übersetzten Mieten aufzeigt und die volkswirtschaftlichen Auswirkungen beleuchtet

Begründung

Unser Mietrecht erlaubt mit der "Kostenmiete plus" eine Eigenkapitalrendite, welche den die Bindung an den hypothekarischen Referenzzinssatz (Kosten) um einen geringen Prozentsatz übersteigen darf. Lange Zeit setzte das Bundesgericht diesen auf 0,5 Prozent, seit 2 Jahren auf 2 Prozent über dem hypothekarischen Referenzzinssatz fest (auf Bauten, die nicht älter als 30 Jahre sind). In Realität betragen die effektiven Renditen aber nicht die maximal erlaubten, sondern oft werden betriebswirtschaftliche Renditen in zweistelliger Höhe erzielt. Die Mieten sind in den letzten 15 Jahren nur gestiegen, obwohl sie hätten wegen der tiefen Zinsen massiv sinken sollen. In einer Studie der Raiffeisen-Bank wurde die Abweichung der effektiven Mietzinse vom gesetzlichen Pfad auf 14 Milliarden Franken jährlich beziffert und die Mieten bis 40 Prozent zu hoch seien. In der neusten Studie des Büro Bass, werden die Mietpreise für das Jahr 2021 als mit 10,4 Milliarden Franken zu hoch berechnet und über die Jahre, die Mieten über 36 Prozent zu hoch seien. Somit wird in der Fläche eine übersetzte und damit gesetzeswidrige Rendite erzielt von volkswirtschaftlich entscheidender Dimension: Fehlt doch damit den Mietenden-Haushalten dieses Geld und schmälert deren Kaufkraft enorm. Jetzt wo aufgrund steigender Zinsen auch die Mieten steigen, fehlt der Senkungspuffer der Vergangenheit und trifft die Haushalte empfindlich.

Diese Studien werden aus Hauseigentümer-Kreisen als methodisch nicht korrekt qualifiziert, das zahlenmässige Umverteilungsvolumen bezweifelt. Unter anderem wird moniert, die Mehrleistungen der Vermieter seien nicht berücksichtigt (was kaum ins Gewicht fallen kann, weil die Sanierungsquote um die 1 Prozent ist). Die gleichen Kreise legen aber keine Studie vor, die das Gegenteil beweisen würde, nämlich dass keine übersetzte Rendite erzielt wird. Deshalb ist allein schon wegen der Tragweite der Wirkung, aus Verantwortung für unsere Volkswirtschaft und deren Schutz aber auch aus ordnungspolitischen Erwägungen bezüglich Durchsetzung des Mietrechts erforderlich und dringlich, diese Studien zu verifizieren und das Ausmass der allfällig übersetzten Mieten zu kennen.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Der Bundesrat hat mit der Beantwortung mehrerer Interpellationen (22.3180 Dandrès, 22.3181 Widmer Céline, 22.3182 Marti Samira, 22.3183 Marti Samira und 22.3184 Hurni) bereits Stellung genommen zu den Aussagen der Studie "Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006-2021", die das Büro Bass im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes erstellt hat. Die Studie geht von einer theoretischen Mietzinsberechnung aufgrund bestimmter Kostenfaktoren aus und nicht von einem mietrechtlich erlaubten Mietzins.

Nach geltendem Mietrecht führt eine Senkung des Referenzzinssatzes nicht automatisch zu einer Herabsetzung der Mietzinse. In der Regel müssen Mieterinnen und Mieter eine solche aktiv einfordern. Herabsetzungsansprüche können zudem von der Vermieterseite mit Hinweis auf Kostensteigerungen oder unter Berufung auf absolute Kriterien teilweise oder vollumfänglich abgelehnt werden. Senkungen des Referenzzinssatzes führen schätzungsweise nur in einem Viertel der Fälle zu einer Herabsetzung des Mietzinses - sei dies durch die Vermieterseite oder auf Begehren der Mieterseite.

Die Regeln zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen sind in Artikel 269 und 269a des Obligationenrechts (OR; SR 220) festgehalten. Mietzinse gelten in der Regel als missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Gemäss Rechtsprechung wird unter dem Ertrag die Nettorendite auf dem vom Vermieter investierten Eigenkapital verstanden. Diese Berechnung ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung individuell, d.h. bezogen auf das einzelne Mietobjekt, vorzunehmen. Die Bestimmung des investierten Eigenkapitals kann je nach Liegenschaftskosten oder Finanzierung erheblich variieren.

Eine wissenschaftliche Studie zum Ausmass der allfällig übersetzten Mietzinsen wäre durchaus mit einem Erkenntnisgewinn verbunden und könnte allenfalls die Diskussion über diese Thematik versachlichen. Allerdings ist dieses Anliegen mit beträchtlichen Hürden konfrontiert. Gemäss Gesetz und Rechtsprechung kommen bei der Überprüfung der Missbräuchlichkeit je nach Alter der Liegenschaft unterschiedliche Kriterien zur Anwendung. Eine Studie zur Missbräuchlichkeit von Mietzinsen sollte daher neben der Nettorendite auch die Orts- und Quartierüblichkeit und die Bruttorendite berücksichtigen. Andernfalls hätte sie nur beschränkte Aussagekraft für den gesamten Wohnungsmarkt.

Auch ist unsicher, ob die finanziellen Kennzahlen für eine aussagekräftige Studie in der nötigen Tiefe und Breite verfügbar sind. Ein Studienansatz mit aggregierten Daten stösst hingegen an die Grenzen der Einzelfallbetrachtung, welche das Bundesgericht vorgibt. Aus diesen Gründen erachtet der Bundesrat eine derartige Studie nicht als zielführend.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.