Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di commissionare quanto prima uno studio scientifico che indichi l'entità del fenomeno delle pigioni eccessive e le sue conseguenze per l'economia.

Begründung

In base al principio della pigione commisurata ai costi cui viene aggiunto il maggior onere sul capitale investito (cosidd. "Kostenmiete plus"), il nostro diritto di locazione permette un rendimento del capitale proprio che può superare di una piccola percentuale il legame con il tasso ipotecario di riferimento (costo). Per molto tempo questa percentuale era stata fissata dal Tribunale federale allo 0,5 per cento oltre il tasso ipotecario di riferimento; da due anni è ora pari al 2 per cento (sugli stabili non più vecchi di 30 anni). In realtà, tuttavia, i rendimenti effettivi non ammontano al massimo consentito, ma raggiungono spesso numeri a due cifre. Negli ultimi 15 anni le pigioni non hanno fatto altro che aumentare, benché avrebbero dovuto diminuire notevolmente, visti i tassi ridotti. Uno studio condotto dalla banca Raiffeisen ha stimato a 14 miliardi di franchi annui la differenza tra le pigioni effettive e il quadro stabilito legalmente, e ha concluso che le pigioni superano perfino del 40 per cento le pigioni regolari. Da un recente studio effettuato dall'ufficio Bass emerge che nel 2021 i locatari hanno pagato 10,4 miliardi di franchi di troppo e che negli ultimi anni le pigioni sono state del 36 per cento troppo alte. I rendimenti conseguiti sono dunque sistematicamente sovradimensionati, nonché contrari alla legge, con ripercussioni significative sull'economia nazionale: in ragione di queste maggiori spese, le economie domestiche in affitto si ritrovano con un potere d'acquisto fortemente ridotto. Ora, con l'aumento dei tassi aumentano anche le pigioni; viene così a mancare il cuscinetto che in passato avrebbe permesso di abbassarle, e ciò ha notevoli ripercussioni sulle economie domestiche.

Le cerchie dei proprietari immobiliari affermano che questi studi non sono corretti dal punto di vista metodologico e ne mettono in dubbio le cifre. Sostengono, tra l'altro, che non vengono considerate le prestazioni supplementari dei locatori (cosa che difficilmente può incidere, visto che la percentuale di risanamenti è intorno all'1 per cento). Le stesse cerchie non presentano però alcuno studio che dimostri il contrario, ovvero che non vengono ottenuti rendimenti eccessivi. Non solo per la portata delle ricadute, per la protezione della nostra economia e la responsabilità nei suoi confronti, ma anche sulla base di considerazioni di ordine politico riguardanti l'attuazione del diritto di locazione è necessario e urgente verificare questi studi per conoscere l'entità delle pigioni eccessive.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Stellungnahme des Bundesrates

Il Consiglio federale ha già preso posizione, rispondendo a varie interpellanze (22.3180 Dandrès, 22.3181 Widmer Céline, 22.3182 Marti Samira, 22.3183 Marti Samira e 22.3184 Hurni), su quanto afferma lo studio sull'evoluzione del mercato degli affitti nel periodo 2006-2021 e sui redditi realizzati su tale mercato, effettuato dall'ufficio Bass su incarico dell'Associazione Svizzera Inquilini. Lo studio si fonda su una pigione teorica calcolata sulla base di determinati fattori di costo e non su una pigione ammessa dal diritto di locazione.

Secondo il diritto di locazione vigente, una riduzione del tasso ipotecario di riferimento non si traduce automaticamente in una riduzione delle pigioni, che, in genere, deve essere richiesta dai locatari. I locatori possono respingere interamente o in parte queste richieste richiamandosi ad aumenti dei costi o a criteri assoluti. Dalle stime disponibili risulta che le diminuzioni del tasso ipotecario di riferimento portano solo in un quarto dei casi a una riduzione della pigione da parte del locatore o dietro richiesta del locatario.

Le norme che mirano a tutelare i locatari contro le pigioni abusive sono contenute negli articoli 269 e 269a del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220). Sono considerate abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato. Secondo la giurisprudenza, per reddito si intende il rendimento netto generato dal capitale proprio investito dal locatore. Stando alla giurisprudenza del Tribunale federale questo calcolo va effettuato caso per caso, ovvero in base al singolo immobile locato. I costi degli immobili e il finanziamento possono influire notevolmente sulla determinazione del capitale proprio investito.

Uno studio scientifico sull'entità del fenomeno delle pigioni eccessive apporterebbe sicuramente nuove conoscenze e potrebbe contribuire a rendere più oggettiva la discussione su questo tema, ma dovrebbe far fronte a notevoli ostacoli. In base alla legge e alla giurisprudenza, per la verifica delle pigioni abusive si applicano criteri diversi, a seconda dell'età dell'immobile. Uno studio sulle pigioni abusive dovrebbe pertanto tener conto, oltre che del rendimento netto, anche delle pigioni in uso nella località o nel quartiere nonché del rendimento lordo. In caso contrario, avrebbe un valore informativo limitato per il mercato immobiliare nel suo insieme.

Non è inoltre certo se siano disponibili i dati finanziari necessari per procedere a uno studio approfondito. D'altra parte, utilizzando un approccio con i dati aggregati è difficile considerare i singoli casi, come prescrive invece il Tribunale federale. Per questi motivi, il Consiglio federale ritiene che non sia opportuno effettuare un simile studio.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.