Wortlaut

Personen mit selbstbewohntem Wohneigentum haben gewisse Privilegien und Vorteile gegenüber Personen, die zur Miete wohnen. In diesem Zusammenhang stellen sich verschiedene Fragen:

1. Ich bitte um Ausführungen und Erklärungen zu folgenden rechtlichen und steuerlichen Vorteilen von Personen mit selbstbewohnten Eigentum: a) Tilgung von Vermögenswerten vor dem Bezug von Ergänzungsleistungen b) Tilgung von Vermögenswerten vor dem Bezug von Sozialhilfe c) Steuerliche Vorteile durch Vorbezug von Sparguthaben der beruflichen Vorsorge d) Steuerliche Vorteile durch indirekte Amortisation der Hypothekarschuld über Einlagen in die Säule 3a e) steuerliche Vorteile durch wertvermehrende energetische Investitionen über drei Jahre verteilt f) weitere rechtliche oder steuerliche Vorteile, die hier nicht erwähnt wurden.

2. Wie haben sich die Vermögenswerte des selbstbewohnten Wohneigentums in den letzten 20 Jahren entwickelt?

3. Steuerfinanzierte Infrastrukturen wie Strassen, öffentlicher Verkehr, Parks, Schulhäuser, Freizeitanlagen und dergleichen steiegern massgeblich die Verkehrswerte von Immobilien, was die Immobilienbranche zur meistsubventionierten Branche macht. Wie gross ist der Anteil an der Wertsteiegerung des Wohneiegentums durch diese steuerfinanzierten Infrastrukturen? Ich bitte um eine plausible Schätzung.

Stellungnahme des Bundesrates

1a) Einen Anspruch auf Ergänzungsleistungen können nur Personen geltend machen, deren Nettovermögen unter einem bestimmten Wert liegt. Für alleinstehende Personen liegt die Vermögensschwelle bei 100'000 Franken und für Ehepaare bei 200'000 Franken (Art. 9a Abs. 1 ELG; SR 831.30). Selbstbewohnte Liegenschaften und damit zusammenhängende Hypothekarschulden bleiben dabei ausser Acht (Art. 9a Abs. 2 ELG und Art. 2 Abs. 1 ELV; SR 831.301). Bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen werden selbstbewohnte Liegenschaften nach Abzug eines Freibetrages (im Normalfall 112'500 Franken) sowie der Hypothekarschulden zum Steuerwert beim Vermögen berücksichtigt (Art. 11 Abs. 1 Bst. c ELG und Art. 17a Abs. 1 ELV). Dieses wird oberhalb des vorerwähnten Freibetrages zu einem Fünfzehntel, bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern zu einem Zehntel als Einkommen berücksichtigt.1b) Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Konferenz für Sozialhilfe (SKOS) wird in der Sozialhilfe ein Vermögensfreibetrag von maximal 10’000 Franken pro Unterstützungseinheit gewährt (abhängig von Anzahl und Alter der betroffenen Personen). Grundeigentum gehört zum Vermögen und wird bei der Prüfung der Anspruchsvoraussetzungen berücksichtigt (Kapitel D.3.2 der SKOS-Richtlinien). Auf die Verwertung einer selbst bewohnten Liegenschaft kann verzichtet werden, wenn die betroffene Person auf diese Weise zu marktüblichen oder günstigeren Bedingungen wohnen kann. Erfolgt eine Unterstützung trotz vorhandenem Grundeigentum, ist die geleistete Sozialhilfe als bevorschussend zu betrachten. 1c+d) Die nachgelagerte Besteuerung der obligatorischen und freiwilligen Einzahlungen in die 2. Säule sowie der freiwilligen Einzahlungen in die Säule 3a ist generell für eine steuerpflichtige Person vorteilhaft und fördert damit das Alterssparen. In der Steuerperiode der Einzahlung sind die gemäss Artikel 33 Absatz 1 Buchstaben d und e DBG (SR 642.11) sowie Artikel 9 Absatz 2 Buchstaben d und e StHG (SR 642.14) geleisteten Beiträge vom Einkommen abziehbar. Während der Ansparphase bleiben die in den Säulen 2 und 3a erwirtschafteten Vermögenserträge einkommens- und vermögenssteuerfrei. Erst im Zeitpunkt der Auszahlung der Vorsorgeleistung – das gilt auch für den Vorbezug z.B. zum Zweck der Wohneigentumsförderung – ist diese steuerbar. Die Progressionswirkung wegen des einmaligen Charakters der Kapitalleistung korrigiert der Gesetzgeber durch eine gesondert vom übrigen Einkommen erfolgende Besteuerung in Verbindung mit einer Tarifmilderung (direkte Bundessteuer: in der Höhe von 1/5 der ordentlichen Tarife).1e+f) Die geltende Eigenmietwertbesteuerung wird zum Teil abgemildert und schafft ferner in mehrfacher Hinsicht steuerliche Vorteile für Personen mit selbstbewohntem Wohneigentum. Erstens kommt die Bemessung der kantonalen Eigenmietwerte vielfach deutlich unter den Marktmietwerten zu stehen. Dieser Art der Förderung setzt die bundesgerichtliche Rechtsprechung eine Untergrenze, wonach im Einzelfall der kantonale Eigenmietwert nicht tiefer als 60 Prozent des Marktmietwerts betragen darf. Auch die kantonalen Vermögenssteuerwerte werden unter dem Marktwert festgesetzt. Daneben können ausserfiskalische Abzüge geltend gemacht werden wie beispielsweise die Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Zudem gewähren Bund und Kantone die Möglichkeit, in jeder Steuerperiode zu wählen, ob die tatsächlichen Liegenschaftsunterhaltskosten oder die Pauschale geltend gemacht werden soll. Diese Wahlmöglichkeit führt im Ergebnis dazu, dass mehr als die effektiven Kosten steuerlich in Abzug gebracht werden können. Das geltende Recht schafft einen weiteren steuerlichen Vorteil, indem die Nichtbesteuerung der Kapitalgewinne im Privatvermögen in Verbindung mit der faktisch vollen Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen dazu einlädt, zwecks Steueroptimierung die Hypothekarverschuldung hochzuhalten und die damit geschaffene Liquidität zu nutzen, um in Wertschriften zu investieren, mit dem Ziel, steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen.2. Der Marktwert von Wohnbauten insgesamt erhöhte sich zwischen 2011 und 2022 von rund 2100 Milliarden Franken auf 3900 Milliarden Franken («Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft Schweiz», 2024). Diese Marktwertsteigerung ist sowohl auf eine Mengenausweitung wie auch auf Preissteigerungen zurückzuführen. Im selbstbewohnten Wohneigentum sah die Mengenausweitung folgendermassen aus: Gab es im Jahr 2000 rund 810’000 selbstbewohnte Einfamilienhäuser und 237’000 selbstbewohnte Eigentumswohnungen, so waren es 2022 rund 940’000 Einfamilienhäuser und 480’000 Eigentumswohnungen. Die Transaktionspreisindizes haben sich in den letzten 20 Jahren sowohl bei den Einfamilienhäusern als auch bei den Eigentumswohnungen mindestens verdoppelt.3. Ein Teil der Wertsteigerungen von Wohneigentum sowie von Immobilien im Allgemeinen ist auf steuerfinanzierte Infrastrukturinvestitionen zurückzuführen. Diese beeinflussen vor allem die Bodenpreise. Die Entwicklung der Bodenpreise wird jedoch letztlich von Angebot und Nachfrage bestimmt. Auf der Angebotsseite sind die Preissteigerungen der letzten Jahrzehnte zu einem erheblichen Teil durch die Knappheit von geeignetem Bauland und teilweise durch Regulierung – bspw. die Revision des Raumplanungsgesetzes und die damit verbundene Maxime der Innenverdichtung – bedingt. Dem steht eine starke Nachfrage nach Wohnraum und Wohneigentum gegenüber.Des Weiteren sind Infrastrukturausbauten nicht immer auf steuerfinanzierte Investitionen zurückzuführen und können auch Wertverluste zur Folge haben – man denke beispielsweise an Lärm. Eine verlässliche Zahl zum Einfluss steuerfinanzierter Infrastrukturinvestitionen auf die Wertsteigerungen von Wohneigentum im Allgemeinen kann vor diesem Hintergrund nicht genannt werden. Für den Einzelfall kann mittels hedonischer Modelle der Einfluss von Anpassungen einzelner Infrastrukturen berechnet werden.