Wortlaut

1. Der Bundesrat legte 2014 in seinem Bericht «Vorkaufsrecht der Gemeinden» unter anderem dar, dass dieses Grundstückgeschäfte erschwert. Welches sind dabei die negativen Effekte?

2. Wie beurteilt er die momentane Entwicklung auf lokaler und auf kantonaler Ebene?

3. Wie beurteilt er die Tatsache, dass bei ausgeübtem Vorkaufsrecht kostspieliger Mehraufwand entsteht und wie könnte die Situation verbessert werden?

4. Wie beurteilt der Bundesrat die Tatsache, dass das Vorverkaufsrecht für die öffentliche Hand bereits heute lokal und kantonal private Bautätigkeit behindert und mitunter verunmöglicht?

5. Wie beurteilt der Bundesrat die Wirkung eines Vorkaufsrechts für die öffentliche Hand auf die Entwicklung des Wohnraumangebotes (quantitativ und qualitativ) in den Kantonen oder Gemeinden/Städten, in denen ein Vorkaufsrecht bereits (z.T. seit langem) besteht (GE, VD, andere)? Liegen dazu systematische Auswertungen und Vergleiche vor oder ist der Bundesrat bereit, solche zu erstellen und bei der weiteren Entwicklung von Massnahmen zur Verbesserung der Wohnraumversorgung zu berücksichtigen?

6. Kantone können heute ein Vorkaufsrecht einführen, wenn sie Bedarf sehen. Für wichtige öffentliche Interessen sehen die Rechtsordnungen aller Staatsebenen zudem bereits Möglichkeiten bis hin zur Enteignung vor, um den Liegenschaftsbedarf zu decken. Weshalb hat der Bundesrat das Vorkaufsrecht als mögliche Massnahme in den «Aktionsplan gegen Wohnungsknappheit» aufgenommen?

7. Wie gedenkt der Bundesrat das Eigentumsrecht an Immobilien zu stärken?

Begründung

In Art. 26 der Schweizerischen Bundesverfassung ist die Gewährleistung des Eigentums als Grundrecht festgeschrieben. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschädigen. Gemäss bundesgerichtlicher Praxis sind auch andere Eigentumsbeschränkungen nur unter den Voraussetzungen zulässig, die für Grundrechtseinschränkungen allgemein gelten (gesetzliche Grundlage, Verhältnismässigkeit, öffentliches Interesse). Das Eigentumsrecht an Immobilien wird mit Einführung von Vorkaufsrecht-Regelungen auf lokaler und kantonaler Ebene vermehrt unter Druck gesetzt. Dennoch hat der Bundesrat das Vorkaufsrecht in den «Aktionsplan gegen Wohnungsknappheit» aufgenommen.

Stellungnahme des Bundesrates

1. Der vom Bundesrat am 17. Dezember 2014 gutgeheissene Bericht «Vorkaufsrecht der Gemeinden» zeigt auf, dass ein Vorkaufsrecht für Gemeinden zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus nicht vollkommen marktneutral und überdies mit einem grossen Aufwand bei Gemeinden und Vertragsparteien verbunden wäre. Für ein derartiges Vorkaufsrecht könnten verschiedene Rahmenbedingungen definiert werden, so zum Beispiel, dass es preislich unlimitiert sein soll, dass es innerhalb einer bestimmten Frist ausgeübt werden muss oder auf Grundstücke mit einer Mindestgrösse begrenzt sein soll. Dennoch kann ein Vorkaufsrecht ein Grundstücksgeschäft verzögern. Auch können im Hinblick auf den beabsichtigten Grundstückskauf Projektierungskosten entstanden sein, die nach Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde keinen Nutzen mehr haben. Weiter wird die Wahl des Vertragspartners eingeschränkt. Ein derartiges Vorkaufsrecht käme einem leichten Eingriff in die Eigentumsgarantie und in die Wirtschaftsfreiheit gleich. Mit Blick auf Artikel 108 der Bundesverfassung (Wohnbauförderung) könnte er allerdings durch ein öffentliches Interesse legitimiert und als verhältnismässig beurteilt werden, weil er die Grundrechte im Kern nicht antastet. Es kommt hinzu, dass das Vorkaufsrecht keinen direkten Eingriff in die Preisbildung darstellt und voraussetzt, dass sich die veräussernde Partei ohnehin von ihrem Eigentum trennen will. Der Bundesrat beschloss damals, vorerst auf die Einführung eines Vorkaufsrechts der Gemeinden zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu verzichten, jedoch darauf zurückzukommen, sofern sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt zusätzlich anspannen sollte. Im Februar 2023 hat der Bundesrat die Ablehnung der Motion 22.4301 (Vorkaufsrecht bei Grundstücken und Immobilien bei Gemeinden für Aufgaben im öffentlichen Interesse ermöglichen) beantragt.2. Der Kanton Genf kennt bereits seit 1978 eine entsprechende Regelung. Der Kanton Waadt hat 2018 ein Vorkaufsrecht eingeführt. Im Kanton Zürich und in der Stadt Luzern sind Volksinitiativen mit diesem Anliegen hängig. In den Parlamenten der Kantone Aargau, Basel-Landschaft und Wallis wurden Motionen für ein Vorkaufsrecht abgelehnt, im Kanton Zug wurde eine Motion mit diesem Anliegen im Januar 2024 an den Regierungsrat überwiesen. 3. Im Rahmen ihrer Kompetenzen sind die Kantone frei, für sich und ihre Gemeinden ein Vorkaufsrecht einzuführen. Sie legen auch die Rahmenbedingungen fest und wägen Vor- und Nachteile ab. Dabei können die Kantone oder gegebenenfalls die Gemeinden auch den Aufwand bei der Ausübung des Vorkaufsrechts berücksichtigen.4./5. Die Bautätigkeit wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst, wie sie beispielsweise in der Studie «Erkenntnisse zum Verhältnis von Wohnbautätigkeit und Innenentwicklung» des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) vom Mai 2024 (https://www.are.admin.ch/are/de/home/medien-und-publikationen/publikationen/grundlagen/wohnbautatigkeit-innenentwicklung.html) erörtert werden. Ein Zusammenhang zwischen Vorkaufsrecht und Bautätigkeit lässt sich nicht klar nachweisen. So war im Kanton Waadt nach der Einführung des Vorkaufsrechts 2018 kein Rückgang der Bautätigkeit zu beobachten. 6. Im Rahmen der Arbeiten am Aktionsplan Wohnungsknappheit wurden auch Massnahmen diskutiert, die schliesslich nicht zur Umsetzung empfohlen wurden. Bereits die Prüfung, ob ein Vorkaufsrecht geschaffen werden soll, wurde kontrovers beurteilt. Während es von einigen Akteuren gefordert wurde, haben es andere abgelehnt. Der Aktionsplan nennt das Vorkaufsrecht lediglich als «mögliche Massnahme» und weist darauf hin, dass sie umstritten ist. 7. Das Eigentumsrecht an Immobilien ist bereits gut geschützt. Für Einschränkungen gelten die bekannten und bewährten Voraussetzungen: gesetzliche Grundlage, Verhältnismässigkeit, öffentliches Interesse.