Vischer Daniel · Nationalrat · 2010-09-14

Wortprotokoll

Dieses Geschäft hat, das ist richtig, einen dornenvollen Weg hinter sich. Wie Sie wissen, ging ihm im Jahr 2007 ein Accord voraus, der als historisch angesehen wurde, und zwar zwischen der Frau Bundespräsidentin und den grossen Verbänden der Branche, dem Deutschschweizer und dem Westschweizer Mieterverband sowie dem Vermieterverband. Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates trat 2009 auf die Vorlage ein, verwarf sie indessen am Schluss in der Gesamtabstimmung, was einem Nichteintreten gleichkommt. Dieser Nichteintretensentscheid der Kommission wurde in unserem Rat am 25. Mai 2009 mit 119 zu 61 Stimmen bestätigt. Der Ständerat indes beschloss am 17. Juni 2010 mit 21 zu 12 Stimmen bei 5 Enthaltungen Eintreten und Annahme der Vorlage. Mithin befinden wir uns nunmehr in der Differenzbereinigung.

Es geht jetzt zunächst nur um das Eintreten. Beim Eintreten stehen zwei Fragen im Mittelpunkt, die den Kern der Vorlage ausmachen. Die eine, sie stand anfänglich weniger im Vordergrund, ist die Frage der Anfechtung des Anfangsmietpreises und die Frage, auf welchem Weg dessen Missbräuchlichkeit festgestellt werden soll. Heute gilt ein Anfangsmietpreis dann als missbräuchlich, wenn daraus ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder wenn er auf einem übersetzten Kaufpreis beruht. Neu, und das ist wichtig, soll er gemäss Vergleichsmietekonzept dann missbräuchlich sein, wenn er marktunüblich ist, wenn er also ausserhalb der Bandbreite für Mietzinse vergleichbarer Wohnungen liegt. Für die Eruierung der Vergleichsmieten soll dabei in Zukunft auf ein hedonisches Modell abgestützt werden. Es soll nicht ein eigenes Bundesmodell aufgebaut werden, sondern man will sich auf Modelle stützen, die heute bereits angeboten werden.

Das Vergleichsmietemodell ist, auch das ist richtig, noch nicht definitiv ausgestaltet. Die Frau Bundespräsidentin hat zu Recht immer gesagt, dass die dafür notwendigen Arbeiten sinnvollerweise erst dann ausgelöst werden sollen, wenn wirklich die Aussicht besteht, dass die Vorlage eine Chance hat. Mit dem Entscheid des Ständerates hat sich die Ausgangslage natürlich verändert. Offenbar gehen die Frau Bundespräsidentin, der Bundesrat und auch die Mehrheit der Kommission davon aus, dass die Arbeiten an die Hand genommen werden, wenn auch hier eine Vorlage verabschiedet wird. Beizufügen bleibt, dass hedonische Modelle keine Neuerfindungen sind, so kompliziert sie auf den ersten Blick auch daherkommen, sondern in der Immobilienbranche seit längerer Zeit für die Mietpreisermittlung und für periodische Bewertungen verwendet werden.

Ich denke, dass die Mehrheit mit ihrer Aussage Recht hat, mit diesem Schrittwechsel werde eine Verbesserung herbeigeführt, die letztlich der Mieterseite einiges bringen könne. Auch für die Vermieterseite kommt es zu einer Vereinfachung.

Die Einwände zu diesem Punkt sind folgende: Es wäre eine Verschlechterung. Es werden heute ja eigentlich vor allem unter dem Titel "Anfangsmietzinsanfechtung" Argumente gegen diese Vorlage vorgebracht. Darauf wird in der Detailberatung zurückzukommen sein. Interessant ist Folgendes: 90 Prozent der 700 bis 900 Anfechtungen im Jahr wurden tatsächlich in Genf und in der Waadt vor Gericht gebracht. Man kann also nicht sagen, dass die Frage der Anfangsmietzinse ein bisher festzustellendes mietrechtliches Pulverfass gewesen sei, mindestens nicht im überwiegenden Teil der Schweiz, mit den vorgenannten Ausnahmen.

Es war aber immer so: Den Kernpunkt der Auseinandersetzung bildet die zweite Frage, nämlich jene, auf welche Weise die Mietzinsanpassungen während der Dauer des Mietverhältnisses vorgenommen werden. Sie wissen es: Neu soll die Anpassung an den Index der Konsumentenpreise im Vordergrund stehen. Strittig ist dabei die Frage, welcher Index beigezogen wird. Dazu ist ebenfalls bekannt, und das sei mit Nachdruck betont, dass der Bundesrat diesbezüglich einen Indexwert von etwa 80 Prozent vorschlägt; auf die Details ist in der Detailberatung zurückzukommen. Die Mehrheit hat sich bei dieser Vorlage auf 100 Prozent geeinigt, aber was der Rat will, wird in der Detailberatung noch auszumitteln sein.

Hier geht es um die Grundsatzfrage, ob dieser Schrittwechsel weg von der Hypothekarzinsanbindung hin zur Indexanbindung - was, das sei fünfmal unterstrichen, kein Schrittwechsel zur Marktmiete ist, wie teilweise behauptet wird - tatsächlich einen Vorteil bietet. Davon ist auszugehen. [PAGE 1214]

Bei der heutigen Regelung darf ein Anstieg des Hypothekarzinssatzes - das sind veränderte Kosten - auf die Mieten überwälzt werden; wenn der Zinssatz sinkt, sollten auch die Mieten entsprechend sinken. Der Vermieter darf zur Abzinsung des Eigenkapitals auch 40 Prozent der Teuerung auf die Mieter überwälzen, und es gibt noch eine Regelung für eine Pauschale von 0 bis 1 Prozent bezüglich Unterhalts- und Betriebskosten. Nach Handänderungen oder wertvermehrenden Änderungen sind ebenfalls Anpassungen der Mietzinse möglich. Der Mechanismus der Koppelung an die Hypothekarzinse grenzt indes den Spielraum der Nationalbank in der Geldpolitik ein. Schwankungen der Zinssätze können zu Mietzinssprüngen führen. Bei einer Teuerung kann es zudem zu überhöhten Mietzinsanpassungen kommen, weil die Teuerung meist mit hohen Hypothekarzinssätzen einhergeht.

Die Indexlösung hat demgegenüber mehrere Stärken: Die Mietzinsentwicklung wäre ruhig, es käme zu weniger Sprüngen als jetzt, es gäbe keine Überindexierung mehr, dafür aber eine tendenzielle Gleichläufigkeit von Inflation und Lohn- bzw. Rentenentwicklung, wodurch die Tragbarkeit der Mietzinse in etwa gleich bleiben würde. Die Nationalbank hätte einen grösseren Spielraum in der Geldpolitik. Für den Mieter als schwächeren Partner wäre es - das sei unterstrichen - geradezu von Vorteil, wenn der Vermieter das Zinsänderungsrisiko tragen würde. Dieser könnte sich den nötigen Spielraum über alternative Finanzierungsmethoden verschaffen. Eine weitere Stärke der Indexanbindung liegt in der einfachen Anwendung: Es gäbe nur einen grundsätzlichen Erhöhungsgrund und allenfalls noch Erhöhungsgründe bei Verbesserungen und Mehrleistungen.

Richtig ist - das sagen die Gegner -, dass die Indexanbindung auch Schwächen hat: So dürfte es kaum mehr zu Mietzinssenkungen kommen, was vor allem auf psychologischer Ebene wichtig ist. Auch bestünde bei einer hohen Fremdfinanzierung in ganz wenigen Fällen ein Liquiditätsrisiko.

Die grosse Streitfrage ist natürlich, welcher Index zu welchem Prozentsatz zur Anbindung gewählt werden soll. Dazu gibt es Minderheitsanträge.

Es geht nun darum, ob Sie auf diese Vorlage eintreten wollen. Es ist eine historische Vorlage. Die Verbände haben sich geeinigt, es gibt eine Botschaft mit einer Modifizierung, und es geht jetzt darum, ob Sie den Wechsel wollen oder nicht. Wie ausgeführt, gibt es mehr Gründe für diesen Wechsel als dagegen, nicht zuletzt für die Mieterseite, das sei betont. Die Vermieter haben aber bestimmt auch Vorteile.

Nun gibt es eigentlich vier Gruppen. Es gibt die, die keinen Systemwechsel wollen und Nichteintreten verlangen. Es gibt die, die einen Systemwechsel wollen, aber nur bei 80 Prozent, jedoch jetzt für Eintreten sind. Es gibt auch von Verbandsseite, also vom Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband, solche, die gegen den Systemwechsel sind, und solche, die für den Systemwechsel bei 80 Prozent sind.

Machen wir eine Diskussion, aber verpassen Sie die Chance nicht! Heute wäre ein günstiger Moment zu handeln.