Bürgi Hermann · Ständerat · 2010-06-17

Wortprotokoll

Zum Eintreten kurz die Ausgangslage: Ausgangspunkt für eine gesetzliche Regelung zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bildet Artikel 109 Absatz 1 der Bundesverfassung. Die Verfassung verpflichtet den Bund, Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen zu erlassen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse, sowie über die Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen und die befristete Erstreckung von Mietverhältnissen.

Das zurzeit geltende Mietrecht als Teil des Obligationenrechts ist am 1. Juli 1990 in Kraft getreten. Es handelt sich um die Artikel 253-274g des Obligationenrechts. Der erste Abschnitt enthält die allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag, im zweiten finden sich die Bestimmungen zum Schutz der Mieterschaft von Wohn- und Geschäftsräumen vor missbräuchlichen Mietzinsen. Der dritte Abschnitt regelt den Schutz vor missbräuchlichen Kündigungen. Der vierte Abschnitt enthält die Behördenorganisation sowie die Verfahrensvorschriften. Anzumerken bleibt noch, dass die Mehrzahl dieser Bestimmungen zwingender Natur ist. Zusätzlich trat am 1. März 1996 das Bundesgesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung in Kraft. So viel zur derzeitigen Rechtslage.

Nach der Revision des Mietrechts von 1990 dauerte es indessen nicht lange, bis der Ruf nach einer erneuten Revision laut wurde. Auf der einen Seite wurde unter anderem der Übergang zur Marktmiete bzw. ganz generell eine Lockerung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen gefordert. Auf der anderen Seite wurde mit der Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten" ein verstärkter Mieterschutz gefordert. Der Bundesrat hat dann dem Parlament eine Gesetzesrevision als indirekten Gegenvorschlag unterbreitet, mit dem Hauptziel, die Bindung der Mietzinsen an den Hypothekarzins zu beseitigen.

Ich persönlich erinnere mich, wie auch noch einige andere hier, noch sehr gut an die hitzigen Diskussionen in der Kommission für Rechtsfragen, aber auch im Rat. Der endgültige Entscheid lag dann beim Volk: Es versagte der Initiative "Ja zu fairen Mieten" am 18. Mai 2003 die Zustimmung. Der Mietrechtsrevision im Obligationenrecht erging es nicht besser: Gegen diese Mietrechtsrevision wurde das Referendum ergriffen, und im Rahmen der Volksabstimmung vom 8. Februar 2004 wurde sie abgelehnt.

Trotz dieses mietrechtlichen Scherbenhaufens - man kann es nicht anders bezeichnen - wurden die Revisionsbestrebungen nicht eingestellt, obwohl die Forderungen der involvierten Interessenvertreter - und das ist nach wie vor so - in wesentlichen Punkten diametral, ich unterstreiche das, auseinandergingen. Dann, am 13. November 2007, geschah gleichsam ein kleines Wunder - ich möchte es so bezeichnen -: An einer Aussprache mit Frau Bundespräsidentin Leuthard und den involvierten Verbänden einigte man sich auf ein Vergleichsmietemodell sowie auf die Indexmiete. Auf dieser Basis hat der Bundesrat dann eine Vorlage ausgearbeitet und sie in die Vernehmlassung gegeben. Trotz mehrheitlicher grundsätzlicher Zustimmung zu einer Mietrechtsrevision waren als Ergebnis des Vernehmlassungsverfahrens dennoch zahlreiche unterschiedliche Auffassungen bezüglich einzelner Bestimmungen festzustellen.

Welches sind nun die wichtigsten Änderungen gegenüber dem geltenden Recht? Die heute zu diskutierende Revision enthält zwei wesentliche Neuerungen. Erster zentraler Punkt bildet der Vorschlag, dass ein Mietzins nur noch nach Vertragsschluss im Rahmen der Anfechtung des Anfangsmietzinses vollumfänglich überprüft werden kann. Die Missbräuchlichkeit von Mietzinsen bei Wohnräumen soll zudem nicht mehr aufgrund des Kriteriums des übersetzten Ertrags oder Kaufpreises beurteilt werden. Es soll vielmehr auf Mietzinse vergleichbarer Wohnräume abgestellt werden. Man spricht deshalb von einem Vergleichsmietemodell; das ist in Artikel 269 des Entwurfs verankert. Anfangsmietzinse für Wohnräume sind dann missbräuchlich, wenn sie eine Bandbreite von repräsentativen Mietzinsen für vergleichbare Wohnräume überschreiten. Ich werde dann in der Detailberatung noch näher auf dieses Vergleichsmietemodell eingehen und versuchen, es zu erläutern.

Im Rahmen des Eintretens nur noch ein Wort: Die Vergleichsmiete basiert auf einem sogenannten hedonischen Modell, wie es schon heute zur Immobilienbewertung angewendet wird. Ich zitiere aus der Botschaft: "Im Kern bestehen die sogenannten hedonischen Modelle darin, die Preise von komplexen Gütern, wie sie beispielsweise Wohnungen sind, aufgrund der berechenbaren Preise für deren Eigenschaften als Gesamtes zu bewerten." Mit anderen Worten: Die Überprüfung des Anfangsmietzinses soll mit einem Instrumentarium erfolgen, das auf statistisch repräsentativen Erhebungen basiert. Die Überprüfung des Anfangsmietzinses mit diesem Vergleichsmietemodell hat zur Folge, dass sich die Parteien über die Angemessenheit des Mietzinses bei Vertragsabschluss auseinandersetzen müssen, was zu mehr Rechtssicherheit bezüglich der Ausgangsbasis des Mietzinses für die Dauer des Mietverhältnisses führt.

Zum zweiten Kernanliegen der Revision: Es geht um die Entkoppelung von Hypothekarzins und Mietzinsen. Mietzinse sollen künftig im Grundsatz nur noch aufgrund der Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Damit erfolgt eine Umstellung von der Kostenmiete zur Indexmiete. Und nun kommen wir zur Crux: Im Zusammenhang mit der Indexmiete hat der Bundesrat gegenüber dem Vernehmlassungsentwurf eine Änderung vorgeschlagen, die für die Gesamtvorlage schicksalhaft sein dürfte. Es geht nämlich um die Frage, ob bei der Anpassung der Mietzinse an die Teuerung der Index als Ganzes oder ein um einzelne Komponenten reduzierter Warenkorb zu berücksichtigen ist. Es liegt in der Natur der Sache, dass genau diese Frage stark umstritten ist.

In der Verständigungslösung vom November 2007 hatte man sich auf einen hundertprozentigen Teuerungsausgleich auf der Basis des integralen Warenkorbs geeinigt. Nachdem in der Vernehmlassung vehemente Kritik geäussert worden ist, schlägt nun der Bundesrat in Artikel 269c Litera a vor, dass die Mietzinsanpassung dem Landesindex der Konsumentenpreise unter Ausschluss der Wohn- und Energiekosten folgen soll. Der Bundesrat begründet diese wesentliche Veränderung gegenüber der seinerzeitigen [PAGE 709] Verständigungslösung und gegenüber dem Vernehmlassungsentwurf mit dem Hinweis, dass damit verhindert werden soll, dass die Teuerung gleichsam doppelt zu Buche schlagen kann, weil die gesteigerten Energiekosten den Mieterinnen und Mietern in der Regel über Nebenkosten belastet werden. Die Höhe des Teuerungsausgleichs war in unserer Kommission ebenfalls umstritten. Im Rahmen der Detailberatung wird dieser Gesichtspunkt dann zweifellos noch eingehend diskutiert und erörtert werden.

Im Zusammenhang mit der Indexmiete ist noch darauf hinzuweisen, dass die Parteien wie bis anhin gestaffelte Mietzinse vorsehen können und dass bei Geschäftsräumen weiterhin die Möglichkeit besteht, umsatzabhängige Mietzinse zu vereinbaren; diese Möglichkeit besteht also nach wie vor. Im Übrigen sind noch verschiedene weitere Änderungen gegenüber dem geltenden Mietrecht zu verzeichnen. Ich werde darauf dann im Rahmen der Detailberatung eingehen.

Jetzt noch eine abschliessende Bemerkung: Wie bei Mietrechtsrevisionen in der Vergangenheit handelt es sich auch bei dieser Revision um ein äusserst umstrittenes Geschäft. Von der ursprünglichen Verständigung ist nicht mehr viel zu spüren. Der Nationalrat hat sich von dieser Stimmung leiten lassen. Die RK-NR ist mit 13 zu 11 Stimmen auf die Vorlage eingetreten. Im Rahmen der Detailberatung in der Kommission sprach sich bei der Indexmiete die Mehrheit für die Anwendung des ungekürzten Landesindexes der Konsumentenpreise aus, worauf die Vorlage in der Gesamtabstimmung von der Kommission abgelehnt wurde.

Der Nationalrat sprach sich vor einem Jahr, in der letzten Sommersession, mit 119 zu 61 Stimmen gegen Eintreten aus. Es wurde dort also keine Detailberatung durchgeführt. Ich möchte Ihnen das Votum des Kommissionssprechers deutscher Zunge nicht vorenthalten, weil es die Stimmung, die in diesem Zusammenhang herrschte, treffend wiedergibt. Ich zitiere sein Votum in der Hoffnung, dass Sie sich nicht von dieser Stimmung leiten lassen. Der Kommissionssprecher sagte Folgendes:

"Die Vertreter der ersten Position sagten, sie wollten gar nicht auf den Schrittwechsel eintreten. Die Vertreter der zweiten Position sagten, sie seien mit dem Schrittwechsel nur einverstanden, wenn der Index auf 80 Prozent basiere. Die Vertreter der dritten Position sagten, sie seien mit dem Schrittwechsel nur einverstanden, wenn der Index zu 100 Prozent zur Geltung komme. Nachdem nun die Kommission sich mehrheitlich auf die 100-Prozent-Lösung verständigt hatte, gab es keine Mehrheit mehr zur ganzen Vorlage. Es gab aber auch deshalb keine Mehrheit mehr, weil eigentlich allen Beteiligten klar war: Was auch immer die Kommission vorschlägt, was auch immer der Rat beschliesst, eine der beiden Seiten, die Vermieter oder die Mieter, wird das Referendum ergreifen. Die 80 oder 100 Prozent beim Index bilden dabei die Schlüsselfrage." (AB 2009 N 793) Als Schlussbemerkung fügte er an, die Vorlage sei "verkachelt". Ich wollte Ihnen dieses Votum zitieren, damit Sie sehen, was dort gelaufen ist.

Im Gegensatz zum Nationalrat hat sich unsere Kommission - mit 7 zu 4 Stimmen - für Eintreten ausgesprochen. Wie Sie der Fahne entnehmen können, liegt uns auch ein Nichteintretensantrag vor. Im Namen der Kommissionsmehrheit empfehle ich Ihnen, auf die Vorlage einzutreten. Wir sind im Gegensatz zum Nationalrat der Auffassung, dass man nicht gleichsam von vornherein die Flinte ins Korn werfen, sondern dass man diese Angelegenheit zuerst einmal ausdiskutieren sollte. Nachdem das Grundanliegen einer Revision bejaht wurde, sollte sich das Parlament nun auch damit beschäftigen. Es ist unsere Pflicht, tragfähige Lösungen zu suchen und zu diskutieren, auch wenn das Risiko eines Scheiterns im Parlament oder in der Volksabstimmung selbstverständlich nicht wegdiskutiert werden kann. Lediglich am Rande möchte ich noch erwähnen, dass ein erneutes Scheitern der Mietrechtsrevision zur Folge haben dürfte, dass dieses Thema dann für längere Zeit in der Schublade bliebe. Zur Frage, was das in Anbetracht des Umfelds bedeutet, sage ich nur so viel: Das würden gewisse Kreise möglicherweise dann noch tief bedauern.

In der Gesamtabstimmung am Schluss der Detailberatung wurde die Vorlage von Ihrer Kommission mit 8 zu 4 Stimmen bei 1 Enthaltung gutgeheissen. Ich empfehle Ihnen, einzutreten und die Vorlage zu beraten.