Germann Hannes · Ständerat · 2012-09-27

Wortprotokoll

Ich komme mir hier als Antragsteller wirklich vor wie ein einsamer Rufer in der Wüste, bei so viel Harmonie zwischen Kommission und Bundesrat. Doch wenn ich lese und mir vor Augen führe, worum es eigentlich geht, dann meine ich doch, es gebe auch einige Gründe, die gegen eine Annahme dieser Motion sprechen.

Es heisst in der Begründung des Motionärs: "Die heutige Praxis zeigt, wie notwendig es ist, dass die beteiligten Parteien einem Auftrag eine gewisse Stabilität verleihen und seine zeitliche Dauer festlegen können, beispielsweise zur Verwaltung einer Immobilie." Dann wird noch darauf verwiesen, dass das heutige Recht im Bereich der Immobilien eben den Einzelpersonen, den Schwächeren, eine Kündigungsmöglichkeit einräumt. Diese soll beschnitten werden, weil dieser Sonderfall Investoren aus Europa von der Schweiz fernhalten würde. Ich habe nicht das Gefühl, dass es im schweizerischen Immobilienmarkt an Investoren fehlt.

Heute kann der Auftrag gemäss Artikel 404 OR jederzeit widerrufen, das heisst gekündigt werden. Dieses jederzeitige Widerrufsrecht ist zwingend. Wenn die Vertragsbeendigung zur Unzeit erfolgt, muss von der zurücktretenden Partei der verursachte Schaden bezahlt werden. Die Motion will nun, dass das Recht auf jederzeitige Auftragsbeendigung aufgeweicht wird. Damit könnten zukünftig, wie erwähnt, Aufträge mit langer unkündbarer Laufzeit verbunden werden. Das Auftragsrecht ist zwar alt, das jederzeitige Widerrufsrecht hat aber noch heute seine Berechtigung. Es schützt nämlich die schwächere Vertragspartei vor langen Knebelungsverträgen.

Dies zeigt sich in der Praxis vor allem beim Stockwerkeigentum. Den Käufern von Neubauwohnungen wird mit dem Kaufvertrag auch ein Liegenschaftsverwaltungsvertrag überbunden. Diese Verwaltungsverträge sehen häufig fünfjährige unkündbare Laufzeiten vor. Darin werden auch das Verwaltungshonorar und die Pflichten für die ganze Vertragszeit festgelegt. Baukonsortien oder Immobiliengesellschaften, welche Stockwerkeigentum erstellen, vergeben die Verwaltungsaufträge an Verwaltungsgesellschaften, die mit ihnen verbunden sind.

Es gibt immer wieder Fälle, wo den Stockwerkeigentümern überhöhte Verwaltungshonorare überbunden werden oder wo die Leistungen der Verwaltung mangelhaft sind. Heute kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft solche aufgezwungenen Verwaltungsaufträge ohne langwierige Beweisverfahren vorzeitig kündigen. Das ist meiner Ansicht nach nichts als gut und recht. Wird das Widerrufsrecht nach Artikel 404 indes aufgehoben, so sind die Stockwerkeigentümer an die langjährigen Verwaltungsverträge gebunden. Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters wäre mit hohen Schadenersatzzahlungen verbunden.

Damit komme ich zum Fazit: Die Aufhebung des Widerrufsrechts würde somit vor allem schwächere Vertragsparteien wie Stockwerkeigentümer, aber allenfalls auch gegenüber Architekten unerfahrene private Bauherren abstrafen. Ich weiss nicht, ob es wirklich eine Errungenschaft des 21. Jahrhunderts ist, wie da in der Motion ausgeführt wird, wenn Einzelne gegenüber professionellen Verwaltungsgesellschaften geschwächt werden.

Darum bitte ich Sie, die Motion abzulehnen.