Couchepin Pascal · Bundesrat · 2001-12-04

Wortprotokoll

Merci de confirmer le droit du Conseil fédéral de défendre une certaine logique. Même s'il se sent parfois relativement isolé, le Conseil fédéral constate que sa défense suit un fil rouge qui est la logique et la recherche de l'équilibre entre les différents intérêts.

Avec M. Pfisterer Thomas, avec la majorité de la commission, je m'oppose à la solution de la minorité Dettling. Beaucoup de choses ont été dites. M. Dettling a dit, en particulier, que cette solution introduit un certain élément de marché, puisque de 0 à 4 pour cent, il y a une certaine liberté et cette liberté sera utilisée en fonction du marché. Je crois que ce n'est pas tout à fait vrai et que le marché n'est pas aussi précis. Un propriétaire, qui réclamerait systématiquement à ses locataires une augmentation de loyer de 4 pour cent, risque de ne pas se voir opposer l'argument du marché. Vous ne quittez pas votre logement, avec tous les frais que cela implique, parce qu'une année, au lieu de vous augmenter le loyer de 2 pour cent - ce que le marché aurait peut-être toléré -, on vous l'augmente de 4 pour cent. Vous vous dites que, pour ces 2 pour cent, vous pouvez attendre encore une année. L'année suivante, vous vous dites que, pour 1 ou 2 pour cent de différence, vous n'allez pas prendre le risque d'un déménagement, avec les frais considérables que cela occasionne, et vous acceptez à nouveau cette hausse et, finalement, c'est la hausse maximum de 4 pour cent qui est adoptée et devient la règle. Ce n'est pas juste en soi. Cela ne correspond pas au marché de l'argent, cela ne correspond pas au rendement qu'on peut attendre dans d'autres placements. Cela correspond à une rente de situation, parce qu'on tient un locataire et que le locataire hésite à déménager pour 1 ou 2 pour cent d'augmentation supplémentaire par an.

La proposition de minorité Dettling a un autre désavantage qui, je crois, n'a pas encore été souligné. Dans les alinéas suivants, M. Dettling dit que si on n'a pas profité de la hausse maximum de 4 pour cent, on peut garder la différence en réserve et accumuler cette réserve pendant un certain nombre d'années afin de dire: Ecoutez, cette année, j'augmente jusqu'à 6 pour cent et l'année prochaine aussi. En effet, il y a 4 ou 5 ans, je n'avais pas augmenté de 4 pour cent mais seulement de 3 pour cent. Alors j'ai mis 1 pour cent en réserve, et je vous demande maintenant 5 ou 6 pour cent d'augmentation, parce que deux ans de suite j'avais augmenté d'un 1 pour cent de moins."

Une des choses qu'on veut éviter dans le système qu'on préconise, c'est que le droit du bail soit l'occasion de multiples réserves, de complications, avec des éléments qu'on oublie et que quelqu'un peut reprendre. C'est la technique du Père Goriot de Balzac, qui attend l'occasion. On saisit le locataire au moment où l'occasion est propice, c'est-à-dire quand il n'a vraiment pas la possibilité de se défendre. On lui dit: "Cette année, c'est 6 pour cent d'augmentation parce je ne vous ai augmenté que de 3 pour cent l'année dernière et également il y a quelques années. Entre-temps, j'ai oublié." Si le locataire réagit ainsi: "Vous savez, maintenant, j'ai des problèmes, je n'ai pas l'envie de déménager", le propriétaire lui répondra: "Ecoutez, c'est la règle du jeu, j'ai une petite réserve qui a été constituée au cours des ans, ce qui me permet d'augmenter maintenant votre loyer de 6 pour cent et l'année prochaine aussi. L'alternative, c'est que vous quittiez votre logement." Je crois que ce n'est pas un bon système.

Donc, la règle sera que l'on ira au maximum. Sinon, ce sera presque pire parce qu'on mettra en réserve des points d'inflation qu'on pourra ressortir lorsque le locataire sera en difficulté. Cela créera une inflation puisqu'on dépassera l'indice du coût de la vie, et, comme chacun le sait, le loyer est un élément important du panier de la ménagère. Cela créera une inflation et renforcera par là même la possibilité d'augmenter le loyer. C'est d'ailleurs pour ça que, selon le projet du Conseil fédéral, si on choisit l'indexation, on prévoit de n'indexer que jusqu'à concurrence de 80 pour cent de l'indice suisse des prix à la consommation. Je ne pense pas que c'est dramatique, si on suit l'indice du coût de la vie, de pouvoir indexer les loyers à 80 pour cent du coût de la vie ou [PAGE 867] à 100 pour cent. Nous pensons que c'est plus juste, du point de vue de la logique, de prévoir 80 pour cent; on ne va pas faire un drame si vous décidez 100 pour cent. Mais si vous allez au-delà de 100 pour cent, ce qui est peut-être possible - ç'a été le cas toutes ces dernières années, on a eu une inflation largement inférieure à 2 pour cent -, ça devient grave pour l'indice du coût de la vie parce que ça le fait grimper et provoque une inflation, et c'est exactement ce que nous voulons éviter. La proposition de minorité n'est pas aussi simple, à cause des réserves. Elle crée une inflation et elle n'est justifiée par aucun critère économique.

Venons-en à la proposition de la majorité de la commission. Nous nous y rallions en partie parce qu'elle prévoit un critère d'indexation, comme le projet du Conseil fédéral. Nous le voudrions à 80 pour cent, vous à 100 pour cent, mais je crois que c'est un détail. Nous acceptons que les parties choisissent librement ce critère, parce qu'il est un des plus simples, qu'il ne cause pas de grandes discussions; beaucoup de propriétaires - et j'en suis -, n'ont aucune envie d'avoir à se creuser la tête pour savoir comment il faut adapter les loyers. On se réfère à l'indice suisse des prix à la consommation et si on l'oublie une année ou deux, ou si on n'a pas envie d'envoyer une lettre ou si l'indexation est si faible que cela n'en vaut pas la peine, on attend une année ou deux. Mais tout le monde sait cela, les gens sont habitués à manoeuvrer l'indice suisse des prix à la consommation, en particulier lorsqu'il s'agit des salaires. C'est une référence assez courante, même si ce n'est pas une référence obligatoire, Dieu merci! car c'est évidemment une référence qui serait fausse si elle était obligatoire. Mais les gens sont habitués à manoeuvrer avec l'indice suisse des prix à la consommation.

Mais il faut aller au-delà si on veut garder l'équilibre entre les propriétaires et les locataires, et cet équilibre, je le rappelle, est dans l'intérêt des deux parties. Il est dans l'intérêt du propriétaire parce qu'il a un rendement suffisant, mais il est aussi, à moyen et à long terme, dans l'intérêt du locataire parce qui si les propriétaires ont encore un intérêt à investir, il y aura suffisamment de logements sur le marché et les logements auront tendance à augmenter de prix plus lentement que s'il y a pénurie. Donc, respecter l'intérêt du propriétaire est aussi dans l'intérêt du locataire, pas à très court terme, mais à moyen ou à long terme.

On l'a vu en Suisse: chaque fois qu'il y a pénurie de logements à un endroit, on peut faire toutes les lois que l'on veut, finalement, les loyers augmentent plus vite que le coût de la vie. M. Studer l'a rappelé tout à l'heure: lorsqu'il y a pénurie, les gens sont d'accord de payer des dessous de table, sont d'accord de ne pas faire de difficulté, de ne pas prendre le risque d'obtenir leur congé, d'accepter des augmentations plus élevées que l'indice suisse des prix à la consommation si cela est nécessaire. Ils ne le font pas de manière très volontaire, ils le subissent, ce qui crée une certaine animosité.

Nous préférons que la loi dise clairement que l'on doit aussi tenir compte à certains moments de l'intérêt du propriétaire. Si vous avez une inflation, comme ces dernières années, de 1 pour cent, qui a envie de racheter ou de construire si on sait que le rendement supplémentaire sera seulement de 1 pour cent, alors que des placements à la bourse - ce n'est plus tout à fait le cas maintenant - ou des placements en oligations peuvent rapporter beaucoup plus sur la durée? Je crois que vous risquez, si vous ne donnez pas cette possibilité supplémentaire aux parties - aux propriétaires en particulier - de faire modifier les locations. Vous risquez de chasser un certain nombre d'investisseurs qui souhaitent un autre type d'investissement dans lequel le marché joue un rôle plus important, parce qu'ils pensent être à un endroit particulièrement agréable, ou bien qu'ils font un projet particulièrement efficace dans un groupe qui fait que le marché honorera cette prestation, et ils auront la possibilité d'augmenter les loyers de manière plus rapide qu'en fonction de l'indice suisse des prix à la consommation et plus conformément au marché que c'est le cas si on suit simplement l'indice suisse des prix à la consommation.

C'est la raison pour laquelle le Conseil fédéral propose les deux choses: soit vous pouvez augmenter en fonction de l'indice suisse des prix à la consommation, soit vous pouvez augmenter en fonction des loyers du marché dans la localité ou le quartier. On ne peut naturellement pas cumuler les deux choses, c'est tout à fait clair, mais on peut choisir l'une ou l'autre alternative. Si on choisit d'adapter en fonction des loyers pratiqués dans le quartier, il faut s'abstenir pendant quelques années - quatre ans - d'adapter en fonction de l'indice suisse des prix à la consommation. Mais si, pendant quatre ans, on n'a fait aucune augmentation en fonction du coût de la vie, au bout de quatre ans, on peut adapter jusqu'au maximum de la fourchette des loyers pratiqués dans le quartier. C'est un élément de souplesse que les parties peuvent choisir, qui est intéressant et pour le propriétaire et pour le locataire, s'ils ont décidé de le faire. Si vous préférez l'indice suisse des prix à la consommation, vous augmentez en fonction de cet indice. Les deux possibilités sont ouvertes. Je crois que cela donne un peu de liberté au marché et c'est quelque chose de positif.

Alors, si vous devez choisir, nous vous demandons de rejeter la proposition de minorité Dettling, qui est fausse. Si vous pensez qu'il faut plus de marché et si vous acceptez la proposition de la majorité de la commission - mais j'espère que c'est la version du Conseil fédéral qui triomphera sur la proposition de minorité Dettling -, je souhaite naturellement que vous préfériez notre solution qui donne plus de liberté aux parties que la proposition de la majorité de la commission. Si naturellement vous avez donné la préférence à la proposition de minorité Dettling contre la solution du Conseil fédéral, il va de soi que je me rallie à la majorité de la commission.