Studer Jean · Ständerat · 2001-12-04

Wortprotokoll

Je n'entends pas reprendre l'ensemble des chiffres qui ont été évoqués à propos de la particularité du marché locatif suisse, mais je crois qu'il est important de relever que, parmi les trois millions de logements qui sont en gros sur le marché locatif, quatre cinquièmes se trouvent en zone urbaine, à savoir dans des zones où, le plus souvent, sévissent en tout cas des tensions, quand ce n'est pas la pénurie en matière de logement. D'où la sensibilité qu'a cette question du loyer sur le plan de la politique en général de ce pays.

Il est utile de rappeler à celles et ceux qui croient qu'il faut accorder une plus grande marge de manoeuvre aux investisseurs que depuis 1917, depuis qu'il existe un droit privé fédéral en matière de contrat, il n'y a jamais eu dans ce pays de totale liberté dans les rapports entre propriétaires et bailleurs. C'est un peu faux, ce que je vous dis: il y a eu 18 mois de totale liberté. Mais cette totale liberté a entraîné de telles tensions sociales que l'Assemblée fédérale a dû prendre des arrêtés urgents en 1972. Et ce sont ces arrêtés urgents qui - ils ont subi quelques modifications -, dans le cadre général, régissent encore les relations entre bailleurs et locataires.

Que peut-on faire comme analyse du système en vigueur? On peut prendre plusieurs références. On peut dire, le Conseil fédéral nous le rappelle dans le message, qu'il y a un pour cent de contestation devant les autorités de conciliation, environ 30 000 par année pour 3 millions de logements. On a trouvé qu'un pour cent, ce n'est pas beaucoup de contestations dans un domaine aussi sensible. Et puis on pourrait se dire que s'il y a si peu de contestations, c'est que la loi marche! Mais on sait aussi, M. Epiney nous l'a rappelé, que l'indice des loyers augmente plus que l'indice des prix à la consommation. En gros, l'indice des loyers est supérieur de 50 pour cent à l'indice des prix. On voit là que le système ne marche pas lorsque, pour un bien de consommation particulier, on doit payer 50 pour cent de plus que ce qu'on paie en général pour tous les autres biens de consommation.

On estime que cette raison de l'augmentation supérieure du loyer résulte du couplage entre le loyer et le taux hypothécaire. L'analyse doit être un peu plus fine. Ce qui pose problème, c'est ce que j'appellerai l'effet crémaillère du couplage, c'est-à-dire que le couplage joue surtout à la hausse, que le taux monte. Il est vrai que les propriétaires, les bailleurs ont peu de retenue, et on les comprend, à [PAGE 848] répercuter sur le loyer les hausses du taux hypothécaire. Mais l'effet du couplage ne joue pas beaucoup à la baisse. Justement, il n'y a qu'un effet crémaillère à la hausse, mais il n'y a pas d'effet pour la descente. C'est parce que les baisses de taux hypothécaire ne sont pas systématiquement reportées sur le loyer qu'on peut enregistrer une hausse des loyers supérieure à l'indice des prix à la consommation.

En fait, on a un effet qui est un peu à sens unique. C'est ce constat-là, réel, qui a amené finalement les associations de locataires à déposer leur initiative populaire, en proposant, s'agissant de l'augmentation de loyers, un taux hypothécaire lissé et le Conseil fédéral a fait son contre-projet. Le contre-projet du Conseil fédéral et du Conseil national définit plusieurs étapes, que ce soit au début du bail ou en cours du bail, et prévoit en cours du bail la possibilité d'adapter les loyers selon le système du loyer comparatif. S'il y a une chose assez exceptionnelle qu'a réussie le Conseil fédéral, c'est de mettre d'accord en tout cas l'association que préside M. Dettling et les locataires pour dire tous ensemble le mal qu'ils pensaient de ce système du loyer comparatif. C'est vrai qu'il peut être surprenant pour les habitués de la politique fédérale de voir Toni Dettling et Jean Studer partager ensemble et avec vigueur le même engouement pour critiquer le projet du Conseil fédéral.

On est tout à fait d'accord les deux, et je crois que c'est le sens de la raison. Car, quand vous avez trois millions de logements en Suisse, comment pouvez-vous vraiment certifier que vous allez en trouver deux ou trois semblables pour faire des comparaisons? Il y a une telle diversité sur notre marché locatif, selon l'ancienneté, la surface, la situation, qu'on se rend bien compte qu'on peut peut-être fantasmer sur un système qui permettrait d'avoir des comparaisons bien opérationnelles, mais que, dans la réalité, c'est quelque chose qui reste très difficile. Il suffit de penser aux logements des membres de sa famille ou des logements d'amis et se demander s'ils peuvent être comparés les uns avec les autres pour se rendre compte que c'est difficile.

C'est non seulement difficile pour les parlementaires que nous sommes, mais c'est même difficile pour les juges fédéraux. On a déjà un système de comparaison dans le droit actuel et le Tribunal fédéral est assez strict sur l'identité qui doit exister entre des objets. Il vient de dire récemment dans une décision de l'année passée qu'on ne pouvait pas, par exemple, comparer deux logements qui ont le même nombre de pièces, la même surface et qui sont au même étage, si l'un a un double vitrage et l'autre pas, parce qu'il y a là un confort qu'apporte le double vitrage sur le plan thermique, mais aussi sur le plan de l'insonorisation, que ne présente pas celui qui n'a pas de double vitrage. Et le Tribunal fédéral a encore dit: "On ne peut pas comparer non plus deux logements identiques en ce qui concerne le nombre de pièces, la surface, la situation, si l'un est abonné à un téléréseau pour recevoir la télévision et l'autre pas." On se rend donc bien compte combien le système du loyer comparatif, comme motif pour adapter le loyer en cours de bail, peut être source, finalement, de plus de complications qu'autre chose.

Sur ce plan, on doit remercier M. Dettling d'avoir amené la commission à essayer de réfléchir à une autre solution. J'ai dit remercier d'avoir amené la commission à réfléchir à une autre solution, à savoir à une solution simple et pratique. Malheureusement, M. Dettling ne s'est pas arrêté sur la simplicité et la praticabilité. (Hilarité) Certes, il a fait une proposition simple, pratique, mais totalement incompréhensible politiquement. On eu beaucoup de contacts avec M. Dettling - et j'espère encore en avoir - et malgré tous ces contacts, je lui demande, chaque fois que je le vois: "Toni, comment peux-tu me justifier tes 4 pour cent?" Aujourd'hui, j'aurai peut-être une réponse à cette question, mais jusqu'à maintenant, je ne n'en ai pas eu. Quand je lui dis: "Toni, dans ce pays, on a eu ces dernières années une faible inflation; on a eu des taux de 0,7 ou 0,5 ou 0,8 pour cent. Comment peut-on remplir le mandat de la constitution de lutter contre des loyers abusifs, si le loyer peut augmenter de 4 pour cent, alors que l'indice des prix à la consommation ne varie que de 0,5 à 1 ou 1,5 pour cent?"

La question est encore un peu plus pointue parce que le système que nous propose la minorité Dettling prévoit non seulement un taux totalement arbitraire - pourquoi n'est-ce pas 3 ou 6 pour cent? je n'ai d'ailleurs pas encore eu d'explication sur ce point -, mais un taux arbitraire cumulé. Ce qu'on vous propose, ce n'est pas 4 pour cent par année sur le loyer de base, c'est 4 pour cent du dernier loyer payé; c'est le système des intérêts composés qui fait que votre loyer augmente gentiment du début - ce sont les deux ans de délai d'attente -, mais après c'est la fusée Ariane, ça monte exponentiellement. Ce système extrêmement pervers ne correspond en tout cas pas au mandat constitutionnel de lutter contre les loyers abusifs et, surtout, ne correspond pas à l'activité économique.

Quand M. Epiney nous disait qu'une telle proposition était politiquement suicidaire, il avait raison. Les gens ne peuvent pas comprendre que dans n'importe quelle situation économique, notamment dans des situations de stabilité des prix - comme on essaye de la conserver depuis quelques années dans ce pays -, on puisse admettre qu'un bien, et un bien essentiel qui concerne 70 à 75 pour cent de la population, puisse augmenter chaque année de 4 pour cent.

Alors, retenons les deux premières qualités de la proposition de minorité Dettling: la simplicité et la praticabilité. La commission propose finalement de retenir, comme motif de hausse du loyer pendant le bail, l'indexation au coût de la vie. M. Couchepin, conseiller fédéral, avait fait un plaidoyer convaincant devant le Conseil national pour dire pourquoi on devrait en rester à 80 pour cent de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC). La commission est d'avis qu'elle peut faire le pas pour aller jusqu'à 100 pour cent, ce qui présente aussi des garanties pour les investisseurs auxquels pensait M. Schweiger. En tout cas, l'IPC reste une référence que tout le monde comprend. D'abord, c'est une référence à laquelle tout le monde peut avoir accès simplement. On comprend qu'en fait, on ait quelque chose qui suive un peu la marche de l'économie et la marche générale de l'évolution des coûts. Sur ce plan, j'estime que le travail fait par la commission est bon.

S'agissant des critères pour apprécier quand un loyer est abusif, que ce soit au début du bail ou en cours de bail, la majorité de la commission, pour des raisons d'intelligence politique, a retenu quand même l'idée du loyer comparatif. Je vous ai dit tout le mal que je pensais du loyer comparatif avant, je continue de penser que ce n'est pas une bonne solution. Mais je constate que les cinq dernières années il y a eu en Suisse 1500 contestations du loyer initial: pour toute la Suisse, pour trois millions de logements, durant les cinq dernières années. J'imagine donc que ce mauvais système n'aura pas de mauvais effets et de mauvaises conséquences, car la possibilité de contester le loyer initial est utilisée de façon assez marginale.

On a vu enfin que la loi a un grand effet préventif et son effet préventif, aux yeux de la majorité de la commission, doit être assuré par la référence à l'indice suisse des prix à la consommation. Je pense que c'est une bonne solution.

C'est dans cette perspective que je vous invite à entrer en matière.