Feller Olivier · Nationalrat · 2015-09-21

Wortprotokoll

Je déclare tout d'abord mes liens d'intérêts: je suis directeur de la Chambre vaudoise immobilière et secrétaire général de la Fédération romande immobilière.

Le but de l'initiative parlementaire que je vous propose ne consiste pas à libéraliser les loyers. Je ne suis pas opposé à ce que la notion de rendement admissible maximal des fonds propres investis par le bailleur dans un immeuble soit maintenue en droit du bail. D'ailleurs, je relève le fait que l'article 109 de la Constitution fédérale prévoit expressément que la Confédération a pour tâche de lutter contre les loyers abusifs. Nous ne pouvons donc pas faire n'importe quoi au Parlement, mais devons respecter le cadre constitutionnel qui est posé.

Alors quel est le problème? Le problème est que, en droit actuel, le rendement admissible des fonds propres investis par le propriétaire dans son immeuble ne peut pas dépasser de plus de 0,5 pour cent le taux hypothécaire de référence. Le taux hypothécaire de référence représente, en résumé, une sorte de moyenne arithmétique artificielle, abstraite et déconnectée de la réalité vécue par chacun des propriétaires. Le taux hypothécaire de référence est aujourd'hui de 1,75 pour cent, ce qui signifie que le taux de rendement admissible maximal des fonds propres investis par un propriétaire dans son immeuble est plafonné à 2,25 pour cent.

Le premier enjeu est que cette règle que je viens de mentionner, à savoir cette modalité de calcul prévoyant que le rendement admissible maximal ne peut pas dépasser de plus de 0,5 pour cent le taux hypothécaire de référence, n'a jamais été discutée ni fixée par le pouvoir politique. Cette règle n'est pas ancrée dans la loi, mais a été fixée par le Tribunal fédéral il y a une trentaine d'années. Cela est problématique parce que le secteur immobilier est un domaine important de la vie sociale et économique du pays, la relation entre le propriétaire et le locataire est particulière, et le logement ne constitue pas n'importe quel bien, mais est un bien essentiel. C'est pour cela que la question du rendement admissible maximal devrait être discutée et traitée par le pouvoir politique et non pas être du ressort du Tribunal fédéral. Le politique devrait se réapproprier cette matière.

Le second enjeu, c'est que la règle a été fixée par le Tribunal fédéral il y a une trentaine d'années. Et, il y a une trentaine d'années, le taux hypothécaire de référence était d'environ 5 pour cent. Cela signifie, si on ajoute 0,5 pour cent à ces 5 pour cent, que le rendement admissible maximal était de 5,5 pour cent. Donc, lorsque le Tribunal fédéral a fixé la règle appliquée encore aujourd'hui, le rendement admissible maximal était de 5,5 pour cent; c'était considéré comme correct.

Or aujourd'hui, avec un taux hypothécaire de 1,75 pour cent, le rendement maximal est plafonné à 2,25 pour cent, ce qui est extrêmement bas. Je ne suis d'ailleurs pas le seul à le dire. Il se trouve que, il y a quelques mois, le Tribunal fédéral a décidé d'appliquer cette modalité de calcul aussi aux logements d'utilité publique subventionnés par l'Etat. Cela a créé une polémique, notamment dans le canton de Genève. Notre ancien collègue du groupe des Verts, Antonio Hodgers qui est aujourd'hui conseiller d'Etat en charge du logement, était très inquiet. Le 9 décembre 2014, il a écrit un article dans le quotidien "Le Temps" dans lequel il affirme: "Une application trop systématique du critère des 2,5 pour cent rendrait quasiment impossibles des comptes équilibrés. Cela serait particulièrement vrai pour les coopératives, qui doivent souvent s'endetter fortement. Il en va de même pour les caisses de pension, qui doivent verser des rentes."

Vous voyez qu'un homme pragmatique et intelligent comme Antonio Hodgers, quand bien même il est membre du Parti des Verts, a admis que la règle du Tribunal fédéral telle qu'appliquée aujourd'hui conduit à de graves problèmes, non seulement pour les propriétaires individuels, mais aussi pour les coopératives d'habitation et les caisses de pension.

C'est la raison pour laquelle je vous invite à donner suite à cette initiative, afin de moderniser le droit du bail et de trouver un équilibre entre la nécessité d'offrir un rendement correct aux propriétaires et la nécessité de protéger le locataire contre les loyers abusifs.