Cina Jean-Michel · Nationalrat · 2002-06-05

Wortprotokoll

Zu viele Retter könnten des Mietrechtes Tod bedeuten. Die Mietrechtsvorlage ist leider offensichtlich gefährdet. Das liegt daran, dass nach den Beratungen im Ständerat, nach schwierigen Beratungen in der Chambre de réflexion sich viele aufgemacht haben, die Mietrechtsvorlage neu aufzugleisen. Sind es zu viele? Das werden sich die weniger Interessierten unter Ihnen freilich gefragt haben, als sie die Fahne mit den Änderungsanträgen erhalten haben.

Heute stehen wir im Differenzbereinigungsverfahren und haben in der Tat zwei sehr gegensätzliche Modelle vor uns liegen. Wir stecken schon sehr tief im Gesetzgebungsprozess, und es ist gar spät, um neu eine totale Umkehr zu favorisieren.

Entscheidend in der Beurteilung wird letztlich aber die Frage sein, ob wir eine grundsätzliche Vereinfachung des Mietrechtes wollen oder nicht. Der so genannte Accord romand beruht nämlich im Wesentlichen auf dem heutigen, viel kritisierten Mietrecht. Von den Befürwortern des Accord wird denn auch argumentiert, dass diese bescheidene, aber haltbare Reform einem Sprung ins Ungewisse vorzuziehen ist. Die statistische Vergleichsmiete als Mittel der Mietzinsüberprüfung wirkt für die Befürworter des Accord wie ein Dämon mit unberechenbaren Folgen auf die Mietzinssituation in der Schweiz - zu Unrecht.

Demgegenüber folgt das von mir favorisierte Modell den Beschlüssen des Ständerates. Lediglich die im Ständerat einseitig zugunsten der Vermieterschaft erfolgten Änderungen werden korrigiert, sodass die Vorlage neu wieder ins Gleichgewicht gebracht wird. Die Vergleichsmiete als Mittel der Mietzinsüberprüfung bildet somit das Kernelement dieses Modells, wie dies auch in der ursprünglichen Vorlage des Bundesrates vorgesehen ist.

Zusammenfassend lässt sich das von mir favorisierte Modell wie folgt beschreiben:

1. Festlegung des Anfangsmietzinses aufgrund der bestehenden Marktsituation zwischen Mieter und Vermieter mit anschliessender Möglichkeit der Überprüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit - ein Anfangsmietzins ist [PAGE 693] missbräuchlich, wenn er die statistische Vergleichsmiete um mehr als 15 Prozent übersteigt.

2. Mietzinsanpassungen können in Zukunft jährlich erfolgen, und zwar mit einer Vollindexierung, dem Landesindex der Konsumentenpreise folgend. Zusätzlich dürfen Mietzinse gestaffelt werden, und es sind Anpassungen des Mietzinses nach Erneuerungen möglich. Eine Anpassung des Mietzinses in einem bestehenden Mietvertrag an die statistische Vergleichsmiete ist in dem von mir favorisierten Modell nicht möglich.

Dieses Modell ist transparent, einfach und klar. Es ist nicht perfekt, aber immerhin entscheidend besser als die bisherige Situation und die vom Accord beantragte geringfügige Änderung des aktuellen Mietrechtes. Die bestehenden Unzulänglichkeiten des bisher allseits und jahrzehntelang kritisierten geltenden Rechtes würden definitiv beseitigt: endlich ein Mietrecht, das auch von vielen Mietern und Vermietern eigenständig, durch das Lesen des Gesetzestextes, verstanden wird. Nicht alle Mieter und Vermieter zählen sich zu Mitgliedern bei einer der vielen am Mietrecht interessierten Organisationen.

Der Accord will demgegenüber am übersetzten Ertrag, welcher am konkreten Objekt zu bestimmen ist, als Missbrauchskriterium festhalten. Die Mietzinsanpassungen sollen aber in Zukunft nicht mehr von den Schwankungen des Hypothekarzinses abhängig gemacht werden. Die Definition des übersetzten Ertrages hat in der Praxis versagt. Dies wurde im Vernehmlassungsverfahren klar und mehrheitlich immer wieder bestätigt. Der Bundesrat hat denn auch in seinem indirekten Gegenvorschlag eine Vereinfachung gesucht und auf den übersetzten Ertrag als Missbrauchskriterium verzichtet.

Das wesentliche Problem des Accord liegt darin, dass die als Missbrauchsgrösse relevante Nettorendite ausschliesslich aufgrund der ursprünglichen Anlagekosten berechnet wird. Diese können vor allem bei älteren Liegenschaften kaum mehr berechnet werden. Der Begriff des übersetzten Ertrages führt zudem zu einem Zirkelschluss, weil man die Angemessenheit des Mietzinses anhand eines Anlagewertes beurteilt, dessen Höhe letztlich selber von diesem Mietzins abhängt. Das Renditemodell funktioniert nur bedingt, wenn in einer Überbauung mehrere Wohnungen vermietet werden und für jedes einzelne Mietobjekt eine Renditeberechnung erfolgen soll.

Des Weiteren führt die Bindung der Renditeberechnung an den Zinssatz der Bundesobligationen ebenso zu Schwankungen, wie die historische Entwicklung zeigt. Eine Glättung dieses Zinssatzes hat keine Aufnahme in den Accord gefunden. Ganz allgemein betrachtet fehlt es beim Accord an einer klaren, eindeutigen Trennung zwischen der Missbräuchlichkeitsüberprüfung und den Anpassungsgründen. Immerhin stellt die Änderung im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses streng rechtlich betrachtet eine Ausnahme dar. Berechtigen die Missbrauchsmassstäbe zu Erhöhungen, so ist eine Erhöhung immer dann zulässig, wenn sie gleichzeitig nicht zu einem missbräuchlichen Mietzins führt. Die Probleme des heutigen Mietrechtes werden mit dem Accord nicht gelöst. Das ist so, man kann es drehen und wenden, wie man will.

Das von mir favorisierte Modell ist dem Accord also vorzuziehen. Die Realwerterhaltung des Eigentums bleibt gewährleistet, auch bei länger dauernden Mietverhältnissen. Wenn bei einer Wohnung ein unterdurchschnittlich oder nicht genügend Ertrag bringender Mietzins erzielt wird, gibt es drei Erhöhungsmöglichkeiten bzw. Erhöhungsmomente: erstens beim Mieterwechsel, zweitens beim Eigentümerwechsel und drittens bei wertvermehrenden Investitionen.

Immerhin ist an dieser Stelle auch noch zu vermerken, dass statistisch betrachtet ein Mietverhältnis im Durchschnitt 5 bis 6,5 Jahre dauert. Die von den Gegnern geltend gemachte Starrheit des von mir favorisierten Modelles besteht deshalb nur relativ betrachtet, und sie ist im Vergleich zu den Vorteilen einer verbesserten Transparenz und Einfachheit marginal. Ich werde auf diese Problematik dann noch später zurückkommen.

Ich bitte Sie in meinem Namen und namens einer Mehrheit der CVP-Fraktion, der Minderheit zu folgen. Wählen Sie ein Mietrecht, das bürgernah, einfach und transparent ist! Wählen Sie eine sachlich ausgewogene, klare Regelung!