Merlini Giovanni · Nationalrat · 2018-09-20

Wortprotokoll

La vostra commissione ha esaminato l'iniziativa parlamentare Sommaruga Carlo nella sua riunione dello scorso 6 luglio, decidendo con 15 voti contro 7 di non darvi seguito.

Questo atto parlamentare chiede di subordinare la validità della disdetta di un contratto di locazione, la cui parte conduttrice sia una persona anziana, alle seguenti due condizioni: in primo luogo, la disdetta deve fondarsi su un motivo grave, e in secondo luogo, la parte locatrice deve offrire alla parte conduttrice una soluzione alternativa, ossia la possibilità di [PAGE 1517] locare spazi abitativi nelle immediate vicinanze a condizioni contrattuali analoghe.

A mente del suo autore e della minoranza commissionale, una simile restrizione del diritto della parte locatrice di disdire la locazione tutelerebbe adeguatamente le persone in età avanzata, riducendo i disagi e gli inconvenienti legati ad un cambiamento di abitazione non voluto e accrescerebbe ulteriormente il carattere sociale delle norme che disciplinano la protezione dalle disdette di locali ad abitazioni e commerciali. Qualsiasi disdetta del rapporto locativo che non ottemperasse ai due presupposti citati dovrebbe essere per definizione impugnabile. La parte conduttrice avrebbe la facoltà di rivolgersi al competente ufficio di conciliazione in materia di locazione, contestando la disdetta entro il termine di 30 giorni. L'iniziativa parlamentare non stabilisce un'età determinante per l'applicazione della protezione destinata ai conduttori anziani, lasciando al Parlamento la libertà di fissarla.

Dopo aver proceduto alla consueta audizione dell'autore dell'iniziativa parlamentare, la commissione ha esaminato la situazione giuridica vigente e le verosimili conseguenze della modifica richiesta. Uno dei motivi principali che aveva indotto il legislatore ad intervenire con le nuove disposizioni del Codice delle obbligazioni (CO) nell'ambito della revisione del 1990 del diritto della locazione era l'eccessivo riserbo della dottrina e della prassi precedente nell'applicazione del principio dell'affidamento, quando si trattava di giudicare la liceità di una disdetta. Prima della revisione era infatti invalso il principio, secondo cui non poteva mai essere ritenuto abusivo l'esercizio di un diritto che il locatore si era espressamente riservato in sede di stipulazione del contratto. Per contro, il diritto vigente in materia di disdetta non soggiace più soltanto al divieto del manifesto abuso di diritto, bensì è retto anche dal principio della buona fede ai sensi dell'articolo 2 capoverso 1 del Codice civile che ha una portata decisamente più ampia. Il legislatore ha quindi inteso escludere tutte le disdette che non siano giustificate da un motivo o interesse degno di tutela. Oltre a ciò, l'elenco esemplificativo delle disdette impugnabili di cui all'articolo 271a capoverso 1 del CO illustra bene come la legge vigente s'ispiri molto di più ai criteri di lealtà e di protezione sociale che non unicamente alla nozione negativa di abuso.

In particolare, questa impostazione è ravvisabile chiaramente nelle lettere d e f nonché nel capoverso 2 della stessa disposizione. Infatti, mentre in caso di disdetta durante un periodo di carenza vale la finzione legale secondo cui è dato automaticamente un motivo abusivo, con riserva del capoverso 3, nel caso di disdetta per cambiamento delle condizioni familiari, la legge richiede espressamente già oggi una ponderazione dei contrapposti interessi delle parti. Secondo il diritto vigente vale inoltre il principio dell'esercizio rispettoso dei propri diritti, in difetto del quale la disdetta può sempre essere impugnata.

Per esempio, nella sentenza del 2 settembre 2010, il Tribunale federale ha dichiarato non valida una disdetta che il locatore aveva dato ad una coppia di conduttori che vivevano da 38 anni nell'appartamento e si occupavano del figlio disabile. In quella fattispecie era stato accertato che il locatore aveva disdetto la locazione allo scopo di vendere l'appartamento rispettivamente di ottenere un reddito incrementato. Dalla ponderazione dei contrapposti interessi era quindi emerso un manifesto squilibrio a favore della coppia dei conduttori.

Per la maggioranza della commissione, il diritto vigente in seguito alla revisione del 1990 restringe quindi già sufficientemente il diritto del locatore di disdire la locazione, considerato che egli è tenuto a rispettare sempre le regole della buona fede dimostrando l'esistenza di motivi validi degni di tutela e facendo sempre un uso prudente dei propri diritti. Il diritto alla disdetta è quindi già oggi sottratto alla libera disposizione della parte locatrice. Pertanto non si giustifica un ulteriore inasprimento della protezione dalle disdette in materia di locazione a favore di una singola categoria di conduttori a dipendenza della loro età avanzata.

Oltretutto la maggioranza reputa che un inasprimento della protezione dalle disdette a favore di locatori in età avanzata, indipendentemente dal limite di età che fosse fissato nella legge, si rivelerebbe controproducente, creando verosimilmente un disincentivo per i locatori a stipulare contratti di locazione con queste persone e comportando quindi il serio rischio di una discriminazione di fatto ai loro danni. Le accresciute difficoltà di disdetta nei casi definiti dall'iniziativa e la frequente impossibilità pratica di offrire ai conduttori un'alternativa analoga nella stessa zona finirebbero infatti per scoraggiare i locatori a stipulare i contratti di locazione con le persone di una certa età e li indurrebbero a privilegiare invece conduttori più giovani o di mezza età.

Per queste ragioni, a nome della maggioranza commissionale vi invito a non dare seguito a questa iniziativa parlamentare.