AB 300009

Wortprotokoll

Le contexte l'impose aussi, de manière plus urgente que jamais. Nous sortons de deux ans de crise liée au Covid-19; une partie de la population en a particulièrement souffert: 20 pour cent des ménages annoncent des baisses de revenus. De plus, l'inflation arrive ainsi que l'augmentation des taux d'intérêts hypothécaires qui auront des répercussions sur la situation des locataires, puisque ces deux critères sont pris en considération pour majorer les loyers. Donc, le locataire doit être en mesure de se défendre. Le but de ces minorités est d'aplanir le chemin procédural, à commencer par la question de la conciliation.

Il y a une logique que l'on peut qualifier d'absurde dans le code de procédure actuel. La loi prévoit que le demandeur doit comparaître en personne lors de la première audience de conciliation; il n'est pas autorisé à se faire représenter par un conseil. C'est une logique sous-jacente très dure, dont il s'agira d'atténuer les effets, mais c'est une logique qui est absurde lorsqu'il s'agit de locataires. La logique sous-jacente, c'est qu'il ne faut pas favoriser la personne qui dépose une demande en justice et qui, ensuite, se désintéresse de son affaire en ne comparaissant pas à la première audience de conciliation. La sanction est rigoureuse puisque lorsqu'elle ne comparaît pas l'affaire doit être rayée du rôle et doit être considérée comme ayant été retirée.

Une telle clause guillotine n'est pas toujours justifiée. On peut notamment penser au demandeur qui aurait déjà entamé des pourparlers avec la partie adverse, et qui, le jour de l'audience, aurait fait preuve de négligence et ne se serait pas présenté. Dans ce cas de figure, le juge doit pouvoir disposer d'une marge de manoeuvre et être autorisé à convoquer une nouvelle audience.

L'objectif de ma minorité à l'article 206 alinéa 4 est de ne pas poser une clause trop stricte qui contraindrait le juge à rayer l'affaire du rôle alors que le contexte ne le justifierait pas. Atténuer cette règle a une importance vraiment cruciale pour la défense des locataires parce la clause guillotine peut avoir des effets très durs.

Lorsque la conciliation concerne une contestation d'une résiliation du contrat de bail ou une hausse de loyer, on va se heurter au délai de péremption qui est fixé dans le code des obligations et qui prévoit que le locataire qui reçoit un avis de majoration de loyer ou qui reçoit un avis de résiliation de bail dispose de 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation.

Une fois ce délai passé, il n'aura pas la possibilité de déposer une nouvelle demande et, donc, si l'affaire est rayée du rôle, il va de facto et de jure perdre ses droits et va devoir soit supporter une hausse de loyer abusive qu'il pourrait ne pas être en mesure de payer, soit devoir quitter son logement.

Pour éviter ce problème, j'ai déposé deux propositions de minorité aux articles 206 alinéa 5 et 209 alinéa 1bis. Je propose en quelque sorte de réattribuer au locataire la place qui devrait être la sienne. Parce que si le locataire est formellement demandeur à la procédure de conciliation, en réalité il se borne à contester une prétention que le bailleur fait valoir de manière unilatérale en lui notifiant un avis de majoration de loyer ou un avis de résiliation du contrat de bail, et donc il y a là une logique absurde. Pourquoi? Parce que si le locataire fait défaut, le bailleur gagne, et le bailleur gagne même si lui-même ne vient pas à l'audience de conciliation. Vous me permettrez une petite incise, Madame la présidente: je pense que toute cette logique est en quelque sorte la cerise sur le gâteau d'un système de surveillance des loyers [PAGE 691] qui fait supporter sur les seules épaules des locataires la charge de lutter contre les loyers abusifs, qui, pourtant, est un objectif constitutionnel. C'est le locataire qui est exposé à ces risques procéduraux; c'est le locataire qui est exposé au risque financier et évidemment à la charge psychologique de devoir lancer une procédure contre son bailleur. Les locataires craignent, malgré qu'ils disposent d'une bonne protection, la résiliation du contrat de bail en guise de représailles. Donc, ce système de surveillance des loyers rend inefficace le droit des locataires. En quelque sorte, le droit du bail est un tigre de papier tout à fait incapable d'empêcher la spirale de hausse des loyers, principalement dans les grandes agglomérations.

Donc, il faut revoir fondamentalement le système. On peut s'inspirer de ce qui a existé jusque dans les années 1970, à savoir un mécanisme de contrôle des loyers qui est beaucoup moins coûteux, beaucoup plus simple d'usage pour le locataire, parce que l'administration fera le travail à sa place et à la place du juge. Il est beaucoup moins coûteux, aussi, en termes de procédure, puisqu'une procédure judiciaire nécessite de mobiliser des avocats ou des conseils, des greffiers-juristes, deux ou trois juges, et nécessite effectivement un travail absolument considérable en lien avec les règles de la procédure civile, alors que dans les cantons où il y a des mécanismes de contrôle des loyers, qui sont certes limités aux hausses de loyers après travaux, on constate que le travail pourrait être fait plus simplement, parce que la charge tombe sur les épaules du bailleur, qui dispose des éléments de calcul qu'il doit fournir à l'administration, et qui permettent d'avoir un mécanisme de contrôle automatique.

Ce système existe dans le canton de Genève. C'est le seul canton qui a pu le conserver, de très haute lutte, parce que ses milieux immobiliers ont attaqué régulièrement cette protection. Elle a été supprimée à Zurich, dans le canton de Vaud et à Bâle-Ville où elle existait. Le canton de Vaud a pu, grâce à une initiative populaire, réintégrer ce système dans l'ordre juridique. Le canton de Bâle-Ville, grâce à deux initiatives populaires victorieuses, a également pu le réintégrer. Des discussions ont lieu en ville de Zurich pour avoir un mécanisme similaire. Ce qui est important, c'est que dans le cadre de la campagne qui a été menée dans le canton de Bâle-Ville, il a pu être démontré, statistiques à l'appui, que là où des contrôles existent - les exemples avaient notamment été pris à Genève qui est une ville dont la situation est similaire à celle de Bâle -, les loyers étaient plus bas qu'à Bâle-Ville, où il n'y a pas de contrôle. C'est donc un modèle efficient, qu'il vaut la peine de suivre.

Vous me permettrez encore de commenter ma proposition à l'article 209 alinéa 4. Elle vise à supprimer une autre exception prévue dans le droit en vigueur, au détriment du locataire. Il s'agit du délai pour introduire la demande au tribunal, après l'échec de la conciliation. Pour tous les litiges soumis au droit des contrats, ce délai est de 3 mois, sauf pour les litiges en matière de bail, où il est réduit à 30 jours. De nouveau, la logique sous-jacente est de vouloir une procédure simplifiée, même si elle est discutable parce que d'autres litiges soumis à la procédure simplifiée disposent de 3 mois pour pouvoir saisir le tribunal. Mais cela ne se justifie pas du tout pour des demandes en paiement de dommages et intérêts ou de réduction du loyer, qui se règlent dans des procès très complexes à mener, surtout s'ils sont soumis à la procédure ordinaire, avec des valeurs litigieuses parfois importantes, où le fardeau de la preuve ainsi que le fardeau d'allégation reposent sur les épaules du demandeur, donc du locataire, et qui sont très peu conciliables avec ce court délai. Et donc, avec le système prévu dans la loi en vigueur, il faut la plupart du temps que le locataire rédige complètement la requête au moment où il saisit l'autorité de conciliation pour ne pas être coincé, si vous me passez l'expression, une fois que la conciliation a abouti à un échec. Rien ne justifie qu'il en aille différemment pour ces litiges que pour les autres domaines du droit des contrats.

J'ajoute quelques propos concernant les services juridiques internes des entreprises. Le groupe socialiste n'est pas opposé à la protection de l'activité de conseil des services juridiques. Le groupe socialiste n'est pas pour une défense corporatiste de la profession d'avocat. La proposition de la minorité II (Markwalder) est parfaitement légitime. Il en va par contre aussi de l'intérêt de la justice de protéger les cocontractants et les entreprises parties défenderesses.

C'est l'objet de ma proposition de minorité I à l'article 167a où je propose que la protection ne soit pas plus étendue que ce qui existe lorsqu'une personne va demander conseil à un avocat et mandate un avocat. Donc, le droit de refuser de collaborer du service juridique doit se limiter aux éléments de conseil, mais ne doit pas porter sur les pièces internes à l'entreprise ou qui sont en main du service juridique. C'est un élément fondamental, parce que si un particulier va consulter un avocat en tant que justiciable, le tribunal peut exiger que la personne fournisse un certain nombre de documents, mais il ne peut pas l'exiger de l'avocat.

Si le justiciable a en face de lui une seule personne, à savoir l'entreprise et son service juridique, la distinction peut être très problématique et peut léser le droit de la partie adverse. L'exemple que j'avais fourni en commission et qui illustre assez bien le propos, c'est le cas d'un litige dans le domaine du droit du bail. Si le service juridique d'une régie immobilière fait un calcul de rendement et, donc, a des pièces pour le faire, que le locataire demande à les voir et que le tribunal exige la production des pièces, le service juridique interne de la régie pourrait refuser de s'exécuter en disant qu'il est protégé par le secret que la loi lui octroie. Il peut donc refuser de produire les documents exigés par le tribunal. C'est donc l'objet de la proposition de la minorité I à l'article 167a, comme je l'ai indiqué.

Il est donc difficile de comprendre pourquoi la majorité de la commission a rejeté cette modification qui était frappée au coin du bon sens. Donc, il y a évidemment une crainte qu'il y ait la volonté de certains milieux d'utiliser ce mécanisme de protection pour l'étendre au-delà de la protection dont disposent les justiciables qui font valoir leurs droits par le biais d'un avocat, et cela au détriment effectivement de la partie adverse, étant précisé qu'il est assez rare qu'un locataire dispose d'un service juridique interne et qu'il est totalement exclu qu'un salarié dispose d'un service juridique interne, puisqu'il s'agit d'une personne physique.

Donc, si la proposition de la minorité I est rejetée, il faut adopter la proposition de la minorité III (Hurni) qui vise purement et simplement à supprimer ce privilège qui serait octroyé aux services juridiques internes.