AB 315498

Wortprotokoll

Die parlamentarische Initiative verlangt eine Anpassung bzw. Ergänzung der Artikel 255, 266 und 270 des Obligationenrechts, um zu verhindern, dass Mieter mit befristeten Mietverhältnissen daran gehindert werden, den Anfangsmietzins anzufechten und ihre legitimen Ansprüche während eines Mietverhältnisses geltend zu machen. Die parlamentarische Initiative wurde am 17. März 2022 im Nationalrat eingereicht. Sie befindet sich in der ersten Phase und wurde am 18. August in der RK behandelt.

Zur Begründung wird angeführt, das Mietrecht sehe Mechanismen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor, so zum Beispiel in Artikel 270 OR zur Anfechtung des Anfangsmietzinses. Mache die Mieterin oder der Mieter von diesem Recht jedoch nicht Gebrauch, so könne sie oder er während des Mietverhältnisses nicht mehr verlangen, dass ein missbräuchlicher Mietzins angepasst werde. Mit Blick auf Studien, die besagten, dass die Renditen der Mietwohnungen in den letzten fünfzehn Jahren sehr stark und weit stärker als der Landesindex der Konsumentenpreise angestiegen seien, bestehe Handlungsbedarf. Weil die meisten Mietpreiserhöhungen bei Mieterwechseln erfolgten, müsse dort angesetzt werden.

Vor diesem Hintergrund dürfe es nicht sein, dass die Anfechtung des Anfangsmietzinses durch missbräuchliche Manöver wie den Abschluss von befristeten Mietverhältnissen verhindert werden könne. Das Bundesgericht habe sich mehrfach zu solchen Fällen geäussert, trotzdem gebe es Fälle von Rechtsmissbrauch. Die Mieterinnen und Mieter, denen befristete Mietverhältnisse aufgezwungen würden, zögerten in den meisten Fällen, rechtliche Schritte zu unternehmen - aus Angst vor den Risiken, die ein Gerichtsverfahren berge. Die Mieterinnen und Mieter würden so nicht nur daran gehindert, ihren Anfangsmietzins anzufechten, sondern sie würden de facto davon abgeschreckt, ihre legitimen Ansprüche während eines Mietverhältnisses geltend zu machen; dies aus Angst davor, keine Verlängerung des Mietvertrags zu erhalten. Es sei daher nötig, zur Verhinderung von Missbrauch entsprechende Vorschriften zu erlassen und das Gesetz anzupassen.

Mit dieser parlamentarischen Initiative werde eine Lösung vorgeschlagen, die den Abschluss von befristeten Mietverhältnissen nicht verbiete, falls sie auf ein legitimes Interesse zurückzuführen seien. Sie ziele darauf ab, sicherzustellen, dass die Mieterinnen und Mieter ihre zwingenden Rechte wahrnehmen könnten. Am einfachsten könne das offizielle Formular verwendet werden.

Die befürwortende Seite führt folgende Argumente an: Es gebe gute und schlechte Gründe, um einen befristeten Mietvertrag abzuschliessen. Zu den schlechten Gründen gehöre die Absicht, die Anfechtung des Anfangszinses und den Mieterschutz zu umgehen. Das Bundesgericht habe mehr schlecht als recht versucht, Kettenverträge, wie sie das Arbeitsvertragsrecht relativiere, im Mietrecht zu regeln. Es brauche diese neue Regelung, um Missbräuche zu verhindern. Man müsse vor allem in Zeiten von grossem Wohnungsmangel gegen Betrug vorgehen. Es gebe mehrere Regionen im Land, in denen Wohnungsnot herrsche. Dort müssten die befristeten Mietverträge gezielt bekämpft werden.

Als Argumente der ablehnenden Seite werden angeführt: Befristungen könnten ein wichtiges Element eines [PAGE 254] Vertrages sein. Mit der automatischen Umwandlung eines befristeten Mietverhältnisses in ein unbefristetes würde in unserer Rechtsordnung ein Novum beschlossen. Das Bundesgericht habe bereits 2019 in einem Fall entschieden, dass kein berechtigtes Interesse an einem befristeten Mietvertrag gegeben sei. Die rechtsmissbräuchliche Anwendung befristeter Mietverträge werde also nicht geschützt. Es brauche deshalb keine zusätzlichen Bestimmungen. Der Mieter habe bereits die Möglichkeit, sich zu wehren. Die wenigen missbräuchlichen Fälle würden eine solche Ergänzung des OR nicht rechtfertigen. Zudem käme es zu zusätzlicher Bürokratie.

Die Kommission beantragt Ihnen mit 16 zu 9 Stimmen, der Initiative keine Folge zu geben.