Sommaruga Carlo · Ständerat · 2023-06-14

Wortprotokoll

Il ne se passe pas une semaine sans que je sois abordé en ma qualité de président de l'Association de défense des locataires par un ou une locataire désireux de m'exposer son souhait d'échanger son logement avec celui d'un ami ou d'un membre de sa famille, en vue de disposer d'une meilleure utilisation des espaces, sans que les loyers n'augmentent au moment de l'échange. Or je dois leur répondre systématiquement que ce qui peut être fait par les locataires commerciaux ne peut l'être par les locataires de locaux d'habitation. En effet, si, en vertu de l'article 263 du code des obligations, les locataires de locaux commerciaux peuvent, sauf en cas de justes motifs, transférer le bail aux mêmes conditions à un tiers, notamment lors de la cessation de l'activité commerciale ou lors de la vente du fonds de commerce, et peuvent même s'échanger les surfaces commerciales au même loyer et aux mêmes conditions contractuelles, la loi en vigueur ne le prévoit pas pour le transfert croisé de locaux d'habitation. Aux locataires qui m'interpellent, je dois dire que la seule voie légale consiste à ce que les deux locataires donnent leur congé et concluent deux nouveaux baux. Le grand problème dans ce cas, c'est que les loyers des deux logements vont augmenter à la conclusion du nouveau bail, ce qui aboutit de fait à la renonciation de l'opération de congé et donc de l'échange d'appartements. [PAGE 616] Les deux locataires restent par conséquent dans des appartements qui ne leur sont plus adaptés.

Ma motion vise à supprimer l'obstacle juridique empêchant les échanges d'appartements sans résiliation. Concrètement, je demande au Conseil fédéral d'élaborer sous forme de mesures d'urgence ou de modification législative ordinaire, la base légale nécessaire pour permettre l'échange de logements par le biais du transfert croisé de baux d'habitation. Ma motion laisse une large marge de manoeuvre au Conseil fédéral, puisqu'elle lui laisse la possibilité de choisir si le transfert croisé de baux d'habitation doit être temporairement limité aux situations de pénurie ou s'il s'appliquera de manière générale.

Qui plus est, pour éviter un risque accru pour le bailleur, le Conseil fédéral est invité à poser des garde-fous, qui existent déjà, par exemple, pour les locaux commerciaux. Je relève que le Conseil fédéral, dans sa réponse, reconnaît qu'il existe des cas où les occupants auraient intérêt à changer de logement en raison d'une occupation qui n'est plus optimale. Toutefois, le Conseil fédéral émet, comme objection principale, l'impossibilité pour les bailleurs, lors de tels transferts, d'appliquer le loyer du marché. Cet argument est surprenant à plus d'un titre.

Premièrement, le Conseil fédéral oublie sciemment de relever que la règle principale du droit du bail en matière de loyer n'est pas celle du loyer du marché, mais celle du loyer fondé sur les coûts, avec un rendement non abusif des fonds propres investis, qui s'élève aujourd'hui à 3,25 pour cent. Or, tous les loyers des logements destinés à un échange couvrent non seulement les coûts d'exploitation, mais garantissent aussi le rendement maximum autorisé par le Tribunal fédéral. Parfois, ils garantissent même des rendements plus élevés. En d'autres termes, le transfert croisé de logements ne prétérite aucunement les bailleurs, sauf si ceux-ci veulent s'assurer des rendements abusifs et passer aux loyers du marché.

Deuxièmement, l'argument du droit des bailleurs consistant à appliquer les loyers du marché cimente la priorité de l'intérêt économique des bailleurs sur celui des locataires de disposer de loyers abordables, et de la collectivité de contribuer à une meilleure utilisation de la surface habitable. Or, c'est justement la volonté d'appliquer les loyers du marché qui est à l'origine de l'explosion des loyers et de la crise du logement. Le refus de l'échange croisé des baux laissera toujours les personnes âgées dans un appartement devenu trop grand, sans que le bailleur et la collectivité en tirent des avantages. Sans compter que le ménage vivant dans un logement trop petit finira par se loger dans un appartement qui aura dû être construit et sera loué à un prix plus élevé, ce qui contribuera à l'augmentation générale des loyers.

Le Conseil fédéral met aussi en avant la difficulté de réaliser concrètement l'échange; je relève toutefois que les municipalités des cantons ont mis en place ce genre d'échanges croisés d'appartements dans leurs parcs locatifs, et cela marche.

On ne voit donc pas pourquoi cela ne fonctionnerait pas dans le secteur privé. Au surplus, contrairement à 2012 - date de l'argumentation du Conseil fédéral, dès lors qu'il a quasiment copié et collé dans sa réponse écrite, mot pour mot, les arguments développés par le conseiller national Christian Lüscher, lors du débat en 2012 sur l'initiative parlementaire 11.421, "Favoriser l'échange d'appartements" -, il y a aujourd'hui des applications pour faire matcher les requêtes d'échanges croisés: des applications performantes, développées par de petites start-up, qui n'attendent que la modification de la loi pour contribuer à la fluidité du marché.

En approuvant la motion, vous répondrez à une attente des locataires, vous ne prétériterez pas les intérêts des bailleurs et, enfin, vous contribuerez à une fluidification de la crise du logement et à sa résolution - certes partielle, mais votre approbation contribuera quand même à celle-ci.

Je vous remercie donc d'accepter cette motion.