Parmelin Guy · Bundesrat · 2023-09-18

Wortprotokoll

Tout d'abord, Madame la conseillère aux Etats Z'graggen, je tiens à rectifier ce que vous avez dit: la loi n'est pas suspendue, elle est en vigueur. C'est l'encouragement pour l'accès à la propriété qui est suspendu. C'est d'ailleurs ce qu'indique le titre de votre motion: "Réactiver l'encouragement à l'accession à la propriété pour les logements destinés à l'usage personnel". Il ne faut pas confondre les choses.

Comme vous le savez, le Conseil fédéral étudie toujours avec enthousiasme tout ce qu'on lui soumet, mais parfois, il dit non.

Effectivement, l'accès à la propriété est devenu plus difficile ces dernières années. Nous sommes d'accord sur ce point. Cela a été particulièrement visible durant les années de la pandémie. Lorsque nous avons tous dû rester à la maison, le logement a pris une importance plus grande. La demande de logements en propriété, déjà élevée auparavant, a encore augmenté, ce qui a eu des conséquences sur l'évolution des prix. Selon l'indice des prix de l'immobilier résidentiel de l'Office fédéral de la statistique, les prix des logements en propriété ont augmenté de 15,9 pour cent à la fin du deuxième trimestre 2023 par rapport à fin 2019. Toutefois, depuis mi-2022, la dynamique des prix s'est affaiblie. Certains prédisent déjà une baisse des prix des logements en propriété. En prix réels, c'est-à-dire en tenant compte du renchérissement, on peut dire que c'est déjà le cas. Cela s'explique par la stagnation, voire le recul de la demande. Cette situation est à son tour largement liée à la nette hausse des taux hypothécaires. Les coûts de financement ont plus ou moins triplé par rapport à l'automne 2021.

Même si la hausse des prix est désormais stoppée, l'offre de logements en propriété reste très faible. Et cela ne changera pas pour l'instant, car l'activité de construction de logements en propriété et en location est en recul.

Par conséquent, les délais de commercialisation restent également à un niveau bas. Alors qu'auparavant le marché du logement locatif pouvait parfois servir de bassin de compensation - si vous me passez l'expression -, les logements locatifs évoluent également vers un manque. Une analyse de l'Office fédéral du logement datant de l'été 2021 montre qu'entre 2008 et 2020, parmi les personnes qui acquièrent un logement, la part des personnes seules, des couples sans enfant et des personnes âgées s'est développée de manière disproportionnée. Pour les familles sans grande fortune ou sans possibilité d'utiliser l'argent hérité, la propriété du logement est toutefois devenue de plus en plus illusoire.

Dans ce contexte, il est tout à fait légitime de se demander ce qu'il en est du mandat constitutionnel de l'article 108 de la Constitution fédérale. Celui-ci, vous le savez, charge notamment la Confédération d'encourager l'acquisition d'un logement à usage personnel. Seulement, la question est la suivante: la motion contribue-t-elle à la mise en oeuvre du mandat constitutionnel? Les instruments proposés sont-ils adaptés à cet effet? Le Conseil fédéral exprime de sérieux doutes. [PAGE 780] C'est surtout l'exigence d'assouplir les prescriptions en matière de fonds propres et donc les prescriptions relatives à la capacité financière, qui doivent être jugées de manière critique.

La Banque nationale suisse (BNS) et la Finma mettent en garde depuis longtemps contre les risques sur les marchés hypothécaire et immobilier. C'est pourquoi un assouplissement des règles d'octroi d'hypothèques n'est pas à l'ordre du jour, d'autant plus que le Conseil fédéral a décidé, fin janvier 2022, à la demande de la BNS, de réactiver le volant anticyclique de fonds propres. De plus, les taux hypothécaires actuellement payés - environ 3 pour cent - ne sont plus si éloignés des 4,5 ou 5 pour cent utilisés pour un calcul de viabilité.

Le Conseil fédéral a aussi des doutes sur les autres mesures demandées par l'auteure de la motion. Si la Confédération soutient financièrement les ménages n'ayant pas accès à la propriété, elle risque d'alimenter davantage la demande, et donc la spirale des prix. En outre, la Confédération prendrait également des risques en accordant des prêts et des garanties dans un marché en surchauffe. En plus, les coûts du logement pour les propriétaires ont plutôt baissé ces dernières années, alors qu'ils ont plutôt augmenté pour les locataires.

Même s'il s'agit d'un encouragement pour des gens qui ne sont pas encore propriétaires, il faut tenir compte de l'équilibre entre ceux-ci et les locataires.

Pour toutes ces raisons, le Conseil fédéral estime que la motion n'est pas la bonne voie pour résoudre le problème évoqué. Il faut partir du principe que les mesures proposées produiraient les effets contraires. Dans ce sens-là, le Conseil fédéral vous prie de rejeter cette motion.