Maitre Vincent · Nationalrat · 2024-05-30

Wortprotokoll

La Commission des affaires juridiques du Conseil national s'est penchée sur l'initiative parlementaire 23.435, lors d'un examen préalable, le 16 novembre 2023. Cette initiative parlementaire - cela a été expliqué - vise à donner aux cantons la compétence d'établir des règles de droit civil prévoyant le droit, pour un locataire, à réintégrer son logement après des travaux. Les cantons auraient ainsi en particulier le droit, en cas de pénurie, de subordonner l'octroi d'une autorisation de transformer, de rénover ou d'assainir un immeuble - vous verrez que cela pose problème - à la condition que les locataires aient le droit d'y revenir à l'issue des travaux.

Le Tribunal fédéral s'est prononcé sur la question: il a invalidé une loi bâloise qui prévoyait cela principalement pour deux raisons. La première est que la compétence était de droit fédéral et non pas cantonal. Le canton de Bâle ne pouvait donc pas légiférer en la matière. La seconde raison, selon le Tribunal fédéral, est qu'il n'y avait pas d'intérêt public prépondérant à agir de la sorte.

Cette initiative parlementaire pose différents problèmes, juridiques d'abord, parce qu'elle lie ou mélange des questions de droit public, avec l'octroi d'une autorisation administrative de réaliser des travaux, et du droit privé, avec la liberté contractuelle qui doit trouver place dans le droit du bail, dans le contrat de bail à loyer. Il est effectivement problématique, d'un point de vue juridique, de conditionner l'octroi d'une autorisation administrative de construire ou de rénover à la [PAGE 949] réalisation d'exigences qui heurteraient sensiblement la liberté contractuelle dont doivent pouvoir jouir des parties de droit privé.

Cette initiative pose également des problèmes purement pratiques, parce que, dans les faits, une fois qu'un bailleur a obtenu une autorisation de transformer ou de rénover un immeuble et que des travaux ont lieu pour une durée de deux à trois ans, on ne voit pas très bien comment, en pratique, le locataire pourrait ou voudrait même exercer ce fameux droit à revenir occuper son logement, puisqu'il se sera évidemment reconstitué un autre logement dans l'intervalle pendant la durée des travaux.

Cette initiative pose ensuite un troisième problème aux yeux de la majorité de la commission. Elle aurait un mauvais effet incitatif en vu des investissements à réaliser afin de parvenir à l'assainissement énergétique des bâtiments. Le canton de Bâle-Ville a connu une baisse de 70 à 80 pour cent des demandes de crédit hypothécaire depuis l'entrée en vigueur de sa dernière loi cantonale en la matière. Alors, bien sûr, les taux hypothécaires ont monté. Ils ont aussi probablement contribué à faire baisser les demandes de crédit hypothécaire, mais on ne peut évidemment pas nier qu'une hyperlégislation ou légifération telle qu'on nous la propose aujourd'hui ait également une influence et un impact négatifs sur la volonté d'investir dans son logement.

Il faut aussi rappeler que les conditions pour résilier un bail, lorsque des travaux de rénovation doivent être faits, sont extrêmement strictes et sont posées clairement par la jurisprudence du Tribunal fédéral, qui a confirmé que le bailleur devait non seulement prouver que le projet de rénovation était réel et abouti, mais aussi que les travaux seraient plus longs, plus coûteux et plus complexes si le locataire restait dans le logement pendant la durée des travaux.

C'est seulement à ces conditions que le bail peut être résilié. Et quand bien même le congé serait validé, le locataire bénéficierait toujours du droit d'obtenir une prolongation de bail jusqu'à quatre ans.

Le dépôt d'une autorisation de construire - on le sait - est lui-même aussi un acte administratif technique complexe, qui est excessivement formaliste. Il n'est donc pas aisé d'obtenir ces fameuses autorisations de construire, c'est-à-dire de rénover un immeuble.

C'est pour toutes ces raisons que la majorité de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, par 16 voix contre 9 et aucune abstention, vous propose de ne pas donner suite à cette initiative parlementaire.