Jans Beat · Bundesrat · 2024-09-12

Wortprotokoll

Sie haben es gehört: Das ist eine wichtige Vorlage zum Schutze Privater, die Häuser bauen, sanieren oder kaufen wollen. Sie haben sie bereits im letzten Herbst, also noch in der alten Legislatur, behandelt. Der Ständerat hat die Vorlage in der Zwischenzeit ebenfalls beraten, in der Sommersession, und einige Differenzen geschaffen, die es eigentlich zu bereinigen gilt. Ihre Kommission schlägt jetzt aber im Wesentlichen vor, trotz dieser Differenzen dem Ständerat nicht entgegenzukommen. Zu den[NB]Punkten[NB]mit[NB]Minderheitsanträgen äussere ich mich im Folgenden.

Der erste Punkt betrifft die Frage der zwingenden Nachbesserung, das Nachbesserungsrecht beim Grundstückkauf, also Artikel 219a Absatz 2 des Obligationenrechts. Ihre Kommission beantragt Ihnen hier, bei Ihrem Beschluss zu bleiben. Das erachtet der Bundesrat als problematisch. Damit machen Sie nämlich auch private Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer unter Umständen nachbesserungspflichtig, ohne dass davon abgewichen werden könnte. Das scheint uns überschiessend und dürfte zu praktischen Problemen führen. Auch politisch erscheint mir das erstaunlich, weil sich viele von Ihnen eigentlich für weniger weitgehende Regelungen und eine geringere Belastung von Menschen, die ein Haus verkaufen wollen, oder von Handwerksleuten einsetzen. Hier scheint aber eher das Gegenteil einzutreffen.

Der zweite Punkt bei den Differenzen betrifft die Mängelrügefrist beim Werkvertrag über unbewegliche Werke und beim Grundstückkauf. Hier liegen die Positionen der beiden Räte hinsichtlich des Konzepts und der Frist noch weit auseinander, und es braucht irgendeinen Kompromiss. Ein solcher Kompromiss, Herr Flach hat es vorhin gesagt, könnte tatsächlich die SIA-Norm 118 sein; an der könnte man sich orientieren. Diese funktioniert unbestrittenermassen in ganz vielen Fällen bestens. Entsprechende Vorschläge wurden bereits diskutiert, und die Verwaltung ist sehr gerne bereit, an einer solchen Lösung mitzuarbeiten.

Heute stehen sich aber im Wesentlichen die Beschlüsse der beiden Räte gegenüber. Die Mehrheit Ihrer Kommission beantragt Ihnen, an Ihrem Beschluss festzuhalten und die Mängelrügefrist auf die Verjährungsfrist auszudehnen. Dabei handelt es sich um einen Paradigmenwechsel gegenüber der heutigen Rechtslage. Das ist nach Meinung des Bundesrates aus verschiedenen Gründen problematisch.

Erstens würde die Regelung nur für den Bau- und Grundstücksbereich gelten. Für alle anderen Werke und vor allem für alle anderen Kaufsachen, auch wenn sie, wie z.[NB]B. Industrieanlagen, Fahrzeuge und Schiffe, gross und teuer sind, würde hingegen die bisherige Regelung mit kurzen Rügefristen und mit der Verwirkungsfolge gelten.

Zweitens soll die Neuregelung nicht auf Verträge mit Privaten, die bauen oder kaufen wollen, beschränkt sein; es würden auch Professionelle im Immobilienbereich von dieser Privilegierung profitieren.

Drittens ist eine so weitgehende Neuregelung für Verkaufende und für Unternehmen sehr problematisch, insbesondere da sie auch für offene Mängel gelten würde. Unternehmende wüssten während mehrerer Jahre nicht, ob noch ein Mangel gerügt wird. Ob ein Mangel vorliegt, ist in der Praxis auch oft unklar. Dies alles führt zu erheblichen Rechtsunsicherheiten.

Die Minderheit I (Gianini) möchte dem Beschluss des Ständerates zustimmen, welcher - wie auch der Entwurf des Bundesrates - eine Mängelfrist von 60 Tagen vorsieht, die durch vertragliche Vereinbarungen nicht verkürzt werden kann. Diese Minderheit beantragt jedoch im Unterschied zum Ständerat, die sogenannte Schadensminderungspflicht des Bauherrn oder des Käufers nicht explizit im Gesetz zu verankern. Nach Ansicht des Bundesrates würde dies materiell kaum etwas ändern, weil die Schadensminderungspflicht ein allgemeiner Rechtsgrundsatz ist, der sich aus der Pflicht zur schonenden Rechtsausübung ergibt. Dieser Grundsatz gilt auch ohne explizite Erwähnung im Gesetz.

Die Minderheit II (Gianini) beantragt vom Konzept her dieselbe Lösung wie die Minderheit I, die Rügefristen sollen jedoch nur während der ersten zwei Jahre vertraglich nicht verkürzt werden können. Der Bundesrat hält die beantragte Formulierung nicht für ideal. Sie wäre gegebenenfalls noch anzupassen. Präziser wäre die Formulierung, dass die Frist für offene und versteckte Mängel, die in den ersten zwei Jahren auftreten, nicht zum Voraus verkürzt werden darf. Nach Auftreten eines Mangels müsste jedoch ein vertraglicher Verzicht auf dessen Geltendmachung, z.[NB]B. im Rahmen eines Vergleichs, stets zulässig bleiben.

Ich empfehle Ihnen aus diesen Gründen, dem Antrag der Minderheit I (Gianini) zu folgen, der dem Konzept von Bundesrat und Ständerat entspricht, und den Antrag der Kommissionsmehrheit abzulehnen. Es handelt sich um praktikable Lösungen, die hier beantragt werden, deren Konsequenzen überschaubar sind. Gleichfalls werden die Probleme gelöst, die sich aus den heute viel zu kurzen Rügefristen ergeben. Wenn Sie der Mehrheit folgen, wird hier wie erwähnt ein Kompromiss erforderlich sein. Der Handlungsbedarf ist in diesem Punkt ja unbestritten.

Bei der dritten Differenz, bei Artikel 219a Absatz 3 sowie Artikel 371 Absätze 1 und 2, geht es um die Verjährung, und es sind wiederum verschiedene Bestimmungen betroffen. Hier möchte die Mehrheit Ihrer Kommission nunmehr zwar wie Ständerat und Bundesrat an der heutigen Verjährungsfrist von fünf Jahren festhalten. Allerdings soll die Verjährungsfrist in Zukunft teilzwingender Natur sein, sie soll also nicht durch vertragliche Vereinbarungen verkürzt werden können. Eine Minderheit Mahaim möchte hingegen am Beschluss Ihres Rates festhalten und eine teilzwingende zehnjährige Verjährungsfrist im Gesetz vorsehen.

Zwar ist eine längere Verjährungsfrist bei Mängeln an Bauten und Grundstücken denkbar, insbesondere weil die Verjährungsfrist hier von der allgemeinen zehnjährigen Verjährungsfrist abweicht. Der Bundesrat und, ihm folgend, der Ständerat haben aber bewusst darauf verzichtet, längere Verjährungsfristen vorzusehen. Das Verjährungsrecht wurde erst im Jahr 2020 insgesamt revidiert, nachdem die Verjährungsfristen im Gewährleistungsrecht bereits 2011 geändert worden waren. Beim geltenden Recht handelt es sich also um den damals gefundenen Kompromiss, der nach Ansicht des Bundesrates im Rahmen dieser Vorlage nicht bereits wieder aufgeschnürt werden sollte.

Zudem bitte ich Sie, zu bedenken, dass die Dauer der Verjährungsfrist mit der zweiten Differenz zusammenhängt. Wenn Sie dort der Mehrheit folgen, beschliessen Sie eine Ausdehnung der Mängelrügefrist auf die gesamte Dauer der Verjährung und gleichzeitig die Abschaffung der Verwirkungsfolge. Im Zusammenspiel ist dies, wie bereits erwähnt, vor allem bei offenen Mängeln sehr problematisch und geht zu weit. Wenn Sie hier an beiden Stellschrauben gleichzeitig drehen, so geht nach Ansicht des Bundesrates das Gleichgewicht der Vorlage verloren. Ich bitte Sie deshalb, hier der Mehrheit [PAGE 1496] Ihrer Kommission zu folgen und damit bei der geltenden Verjährungsfrist zu bleiben.

Die vierte Differenz betrifft das Bauhandwerkpfandrecht, Artikel 839 Absatz 3, und die Frage, wie lange hier die Verzugszinsen im Fall einer Ersatzsicherheit für das Pfandrecht sicherzustellen sind. Die Mehrheit Ihrer Kommission möchte in diesem Punkt dem Ständerat folgen und schlägt für die Sicherstellung der Verzugszinsen eine Dauer von zehn Jahren vor. Dies entspricht auch dem Entwurf des Bundesrates. Die Minderheit Dandrès möchte hingegen an Ihrem Beschluss festhalten und eine Frist von fünf Jahren vorsehen.

Das ist letztlich eine Ermessensfrage. Im geltenden Recht gibt es gar keine Frist, sodass die Sicherstellung für ewig gilt. Nimmt man die Dauer eines Bauprozesses als Massstab, so sind nach fünf Jahren zwar viele Bauprozesse abgeschlossen, kompliziertere und etwas grössere Projekte, und das sind nicht wenige, dauern aber eben oft länger. Deswegen hatte der Bundesrat eine Frist von zehn Jahren vorgeschlagen, statt wie nach geltendem Recht gar keine Frist. Ich bitte Sie hier deshalb, dem Antrag der Kommissionsmehrheit zu folgen und damit zumindest diese Differenz auszuräumen.