Gianini Simone · Nationalrat · 2024-09-12

Wortprotokoll

Die hier behandelte Teilrevision des Obligationenrechts will insbesondere die Situation von Bauherren bzw. -frauen und Käuferinnen bzw. Käufern von Immobilien hinsichtlich Baumängeln verbessern. Nach den bisher erfolgten Debatten in den beiden Räten und in den Kommissionen für Rechtsfragen verbleiben praktisch nur noch Differenzen hinsichtlich der Verjährungsdauer und der Rügefrist bei Immobilienbaumängeln.

Kurz zusammengefasst: Gegenüber dem geltenden Recht, das eine Verjährungsfrist von fünf Jahren und eine sofortige Rügepflicht vorsieht, welche in der Gerichtspraxis als siebentägige Rügefrist verstanden wird, hatte der Bundesrat in seiner Vorlage vorgesehen, die fünfjährige Verjährungsdauer beizubehalten, aber die Rügefrist dispositiv auf 60 Tage zu erhöhen. Als Erstrat hatte der Nationalrat zunächst beschlossen, die Verjährungsfrist auf zehn Jahre zu verlängern und die Rügefrist abzuschaffen, dies in dem Sinne, dass es innerhalb der Verjährungsdauer immer möglich sein soll, Mängel eines unbeweglichen Werks bzw. einer gekauften Immobilie zu melden, wobei der Bauherr bzw. der Käufer die Schäden tragen soll, die mit einer sofortigen Anzeige hätten vermieden werden können. Als Zweitrat kehrte der Ständerat zur Lösung des Bundesrates mit einer Verjährungsdauer von fünf Jahren und einer Rügefrist von 60 Tagen zurück. Diese soll jedoch zwingender Natur, d.[NB]h. nicht verkürzbar, sein und während der gesamten Verjährungsdauer gelten; weiter sollen Schäden, die mit einer sofortigen Anzeige hätten vermieden werden können, selbst getragen werden müssen.

Bei dieser ersten Differenzbereinigung beantragt nun die Mehrheit der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates, an der Abschaffung der Rügefrist während der gesamten Verjährungsdauer festzuhalten und die Verjährungsdauer auf fünf Jahre festzulegen. Eine Minderheit fordert stattdessen, an der ersten Entscheidung des Nationalrates, also an einer Verjährungsdauer von zehn Jahren, festzuhalten und eine jederzeitige Rügemöglichkeit während der zehnjährigen Verjährungsfrist zu gewähren.

Nun zu meinen beiden Minderheitsanträgen: Die Minderheit I (Gianini) beantragt, die vom Ständerat vorgesehene Lösung - fünf Jahre Verjährungsdauer und eine Rügefrist von 60 Tagen - zu unterstützen, dies aber ohne die Komplikation einer Haftungsübernahme im Falle einer nicht unverzüglich erfolgten Anzeige während zweier Monate. Diese Haftungsübernahme würde sich aus dem in der Kommission angenommenen Kompromiss ergeben.

Die Minderheit II (Gianini) beantragt zusätzlich, dass die Frist von 60 Tagen für die ersten zwei Jahre teilzwingend sein muss. Diese Bestimmung soll aber dispositiver Natur, also für die letzten drei der fünf Verjährungsjahre vertraglich verkürzbar, sein. Das würde das bisher gefundene Gleichgewicht mit der SIA-Norm 118 bewahren, welche eine Rügefrist während der ersten zwei Jahre, aber, wie das geltende Recht, eine Pflicht zur sofortigen Anzeige in den folgenden drei Garantiejahren vorsieht.

Unserer Ansicht nach - dies gilt für beide Minderheiten - würden nämlich eine zu lange Verjährungsfrist und das Fehlen einer Rügefrist zu rechtlichen Unsicherheiten führen, was insbesondere zulasten von Handwerkern und Verkäufern gehen würde, die nicht immer grosse Bauunternehmungen oder Immobiliengesellschaften sind.

Gegenüber dem geltenden Recht sollten keine zusätzlichen Beweislasten eingeführt werden. Eine solche zusätzliche Beweislast wäre beispielsweise die Pflicht, den Nachweis zu erbringen, seit wann ein Mangel bekannt war und ob sich die Situation seitdem verschlechtert hat, oder die Pflicht, nachzuweisen, dass es sich um einen anfänglichen bzw. um einen nachfolgenden Mangel handelt, und dies während einer Dauer von fünf oder sogar zehn Jahren, wie es der Nationalrat ursprünglich entschieden hatte. Die Einführung solcher gegenüber dem geltenden Recht zusätzlicher Beweislasten würde zu Komplikationen führen, die einen Bruch mit dem gesamten System zur Folge hätten. Dies wäre insbesondere zum Nachteil kleiner Verkäufer und KMU-Handwerker, aber auch zum Nachteil von Käufern, indem die jetzt schon langen und komplizierten Gerichtsverfahren noch komplizierter und länger würden. Das wäre genau das Gegenteil dessen, was die Reformvorlage erreichen wollte.

Ich bitte Sie daher, meiner Minderheit I (Gianini) oder noch besser meiner Minderheit II (Gianini) zu folgen und damit meinem gesamten Anliegen zuzustimmen.