Dandrès Christian · Nationalrat · 2024-09-12

Wortprotokoll

J'interviens en dernier et l'essentiel a déjà été dit. Je ne vais donc pas m'étendre. Le contexte vous est connu, à savoir la rigueur du droit en vigueur en matière de garantie des défauts; le fait également que cette rigueur est réservée aux petits propriétaires - qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier - en raison du caractère dispositif de la norme actuelle.

La Commission des affaires juridiques (CAJ) a donc décidé de vous proposer de maintenir le concept qu'elle avait élaboré et qui avait été adopté par notre conseil l'automne dernier, avec une exception: le délai de prescription pour l'action en garantie, qui repasserait de 10 à 5 ans. Le but est de réduire l'importance du risque pour le vendeur ou pour l'entrepreneur, puisque la majorité de la commission veut par ailleurs permettre un avis des défauts en tout temps durant le délai de prescription et, afin d'équilibrer ce système, l'assortir de l'obligation de diminuer le dommage supplémentaire qui résulterait du manque de diligence de l'acheteur ou du maître d'ouvrage.

Concernant la portée de cette règle, la majorité de la commission estime qu'elle peut rester de caractère dispositif. Je reviendrai plus tard sur la motivation de ce choix. Il faut noter que le Conseil d'Etat est par contre d'avis qu'il faut lui conférer une portée semi-impérative. A cet égard, nous pensons que le Conseil des Etats s'écarte de la logique de la norme SIA 118, dont la majorité de notre commission a voulu garder l'esprit, qui est connu des professionnels et qui permettrait d'améliorer la situation.

En plus de favoriser la partie faible ou majoritairement faible au contrat, cette solution aurait l'avantage de faciliter son application par les tribunaux, parce qu'il n'est pas si simple de déterminer le "dies a quo"; déterminer quand le défaut caché est venu à la connaissance de l'acquéreur ou du maître d'ouvrage est un travail qui prend beaucoup de temps et d'énergie aux tribunaux. Il serait préférable de simplifier cela avec la règle qui s'inspire - j'insiste - de la pratique.

Concernant le délai de prescription, notre conseil a choisi, lors de la dernière législature, de le porter à 10 ans pour l'aligner sur les autres délais de prescription existants dans le droit des obligations. Il a aussi décidé que ce délai ne devait pas pouvoir être modifié au détriment de l'acheteur ou du maître d'ouvrage. La minorité Mahaim, soutenue par les groupes socialiste et des Verts, reprend cette proposition à son compte aux articles 219a alinéa 3 et 371 alinéas 1 et 2, parce que la majorité de la CAJ a décidé de faire un pas dans la direction du Conseil des Etats en optant pour un délai plus court, de 5 ans.

Concernant brièvement l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs: cela a été expliqué longuement, ceux-ci ont droit à l'inscription d'une hypothèque pour assurer le paiement des travaux réalisés. Pour échapper à ce gage, qui a un impact important pour le propriétaire, ce dernier peut fournir des sûretés. Selon le droit en vigueur, ces sûretés doivent être "suffisantes". Le Conseil fédéral proposait de préciser qu'une sûreté suffisante inclut un intérêt moratoire pour une période de 10 ans.

La majorité de la commission, à l'instar du Conseil des Etats, souhaite adhérer à cette règle des 10 ans pour tenir compte de la lenteur des procédures judiciaires. Ma minorité, qui a été défendue ici par Mme Jaccoud, estime que cela placerait la barre si haut que cela empêcherait en pratique le [PAGE 1497] propriétaire d'échapper à l'inscription du gage en fournissant des garanties financières.

Le mot de la fin, c'est que la majorité de la commission considère que le droit dispositif doit être intuitif et apporter une solution simple et prévisible. Autrement dit, la solution doit relever du bon sens et de la pratique du commun des mortels, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui. La première chose que fait un petit propriétaire lorsqu'il voit apparaître un défaut comme une cloque sur un mur, ce n'est pas de téléphoner immédiatement à un avocat pour obtenir un rendez-vous, rendez-vous qu'il n'aura bien entendu pas dans les 5 à 7 jours.

La majorité de la commission a également fondé son choix - je l'ai déjà dit - sur le besoin de protection accrue des petits acquéreurs et des maîtres d'ouvrage qui ne bénéficient pas en pratique de la protection de la norme SIA. Comme cela a été dit, il s'agit de primoaccédants qui font souvent le plus gros investissement financier de leur vie et qui ont la plupart du temps en face d'eux des agences immobilières. Les conséquences de la déchéance de la garantie sont par ailleurs très importantes, parce que, lorsqu'un toit n'est pas étanche et que cela n'est pas couvert par la garantie, il doit être réparé aux frais du propriétaire. La plupart du temps, ce risque ne peut être assumé financièrement par les petits acheteurs et les petits maîtres d'ouvrage qui ont engagé toutes leurs ressources pour acheter ce bien.

Enfin, la majorité de la commission considère que l'on ne doit pas non plus dégager une entreprise de son devoir de réparer un défaut dont elle est responsable au motif que l'acheteur ou le maître d'ouvrage n'aurait pas réagi très vite, du fait aussi du caractère inadapté du droit actuel.