Dandrès Christian · Nationalrat · 2024-12-17

Wortprotokoll

Nous sommes presque au bout d'un projet de grande importance, qui a animé nos débats, à cheval sur deux législatures. J'aimerais donc revenir brièvement sur le contexte et rappeler qu'on parle de nouvelles dispositions pour les contrats d'entreprise et les contrats de vente immobilière, en rappelant que le principal enjeu de cette révision était de pouvoir modifier le délai d'avis des défauts, qui avait été fixé par la jurisprudence à 10 jours. Inutile de préciser que des drames ont pu découler d'un délai aussi court et si contre-intuitif, qui ne correspond pas à ce que l'on a d'ordinaire dans des matières similaires.

Le Conseil national a essayé de trouver des solutions innovantes qui puissent mieux protéger les petits propriétaires, acheteurs et constructeurs, en précisant que pour les plus gros, les promoteurs, les normes professionnelles SIA sont en principe appliquées. On a commencé par s'inspirer du devoir de signalement des défauts, qui existait dans le droit du bail, à l'article 259g du code des obligations. Nous n'avons malheureusement pas été suivis par le Conseil des Etats sur cet élément. En revanche, il y a eu des positions convergentes entre les deux conseils sur la question des délais et de leur caractère impératif. Il ne sera donc pas possible de prévoir des délais plus courts au détriment de l'acquéreur. C'est un filet de protection; c'est un vrai pas en avant que l'on a pu faire dans ce domaine.

Il reste la question des cas de ventes sur plans ou des constructions récentes. Le Conseil fédéral, dans son projet initial, souhaitait prévoir un droit de réparation sans frais pour les immeubles à construire ou ayant été construits moins de 1 an avant la vente. Le Conseil national a travaillé pour étendre ce droit de réparation sans frais aux immeubles érigés 2 ans avant la vente et aux immeubles ayant fait l'objet d'importantes réparations moins de 1 an avant la vente ou qui doivent encore faire l'objet d'une telle rénovation. On a également traité la question du délai de prescription de l'action en garantie. Le Conseil national avait prévu 10 ans. Le Conseil fédéral et le Conseil des Etats proposaient 5 ans. Aujourd'hui, le Conseil des Etats a accepté de soutenir la position du Conseil national sur le délai pour formuler l'avis des défauts. Le Conseil national s'est rallié quant à lui à la durée de la prescription de l'action. [PAGE 2435]

Il reste aujourd'hui la question de l'article 219a alinéa 2, soit l'étendue du droit à la réparation sans frais pour les contrats de vente. Les deux conseils s'opposent sur deux questions qui ont été longuement évoquées par la rapporteuse de langue allemande et le Conseil fédéral: par "constructions récentes", le Conseil national entend celles qui ont été érigées il y a moins de 2 ans, tandis que le Conseil des Etats pense aux constructions érigées il y a moins de 1 an. Pour les importantes rénovations, le Conseil des Etats ne souhaite pas les inclure dans le droit à réparation, contrairement au Conseil national. Le Conseil des Etats et le Conseil fédéral ont avancé plusieurs arguments, qui ont notamment été rappelés tout à l'heure par M. Jans: tout d'abord, le fait que le système de garantie ne se prêterait pas bien aux cas de rénovation, dans la mesure où il a été conçu pour les nouvelles constructions, et que la garantie doit donc rester opposable au constructeur, mais pas au nouveau propriétaire. Le Conseil des Etats a évoqué le fait qu'il ne serait pas juste de pouvoir actionner de simples propriétaires, car, selon lui, lorsqu'il s'agit de ventes, on serait plutôt face à des personnes qui ne sont pas des professionnels, car imposer un droit de garantie serait trop incisif.

L'autre aspect concerne la notion d'"importantes rénovations", qui serait difficile à appréhender. La majorité de la Commission des affaires juridiques vous propose de maintenir une divergence tant sur les 2 ans que sur l'extension de la garantie aux importantes rénovations. Pour la majorité de la commission, en effet, la notion d'"importantes rénovations" s'interprète de manière très claire par le sens de son texte, comme des rénovations presque totales - on ne parle évidemment pas d'un coup de peinture ou du remplacement de la moquette. Le but de la majorité de la commission est de combler une lacune qui, aujourd'hui, prive l'acheteur d'une maison ou d'un logement refait à neuf d'une garantie dont il aurait pu disposer s'il avait opté pour du neuf - en réalité, peu de personnes ont le choix, si elles vivent dans des agglomérations, de choisir du neuf ou de l'ancien à rénover. Pour la majorité de la commission, il n'est pas justifié d'opérer une telle distinction.

La proposition de minorité de M. Flach, qu'il a présentée tout à l'heure, consistait à enlever la mention des "importantes rénovations", mais à soutenir la position initiale du Conseil fédéral en maintenant la condition des 2 ans. Il vous a présenté sa proposition de minorité; je n'y reviens donc pas.

Je vous propose d'accepter la proposition faite par la majorité de la commission.