Parmelin Guy · Bundesrat · 2025-03-17

Wortprotokoll

Les résiliations de baux dans trois immeubles dits "Sugus" à Zurich en décembre de l'année passée ont suscité beaucoup d'indignation et des discussions animées dans la presse. Il est donc compréhensible que cet exemple ait donné lieu à la présente motion visant à modifier les règles de résiliation dans le droit du bail. Il y a d'ailleurs eu des initiatives similaires par le passé, par exemple la motion Dandrès déposée en 2021. Déjà à l'époque, le Conseil fédéral soulignait qu'il était conscient que les résiliations collectives de baux d'habitation pouvaient entraîner des situations difficiles.

Les buts sociaux fixés dans la Constitution fédérale exigent de la Confédération et des cantons qu'ils s'engagent à ce que toute personne puisse trouver un logement approprié à des conditions supportables. Il est donc souhaitable, pour maintenir des logements à loyer modéré, que les assainissements énergétiques soient réalisés pendant que les logements sont habités. Pour cette raison, la Confédération propose divers outils pour soutenir de tels projets, dont un manuel pour les rénovations énergétiques qui donne des instructions pas à pas, fournit des modèles et des exemples pratiques et décrit les opportunités de rénovation des bâtiments habités. Néanmoins, des critères économiques ou techniques imposent souvent des résiliations de baux, parce que de nombreuses rénovations nécessitent des interventions si importantes dans la structure du bâtiment qu'il devient impossible d'y vivre pendant les travaux - et cela souvent pour de bonnes raisons. L'assainissement des bâtiments, qui entraîne souvent des travaux importants, est un élément clé des objectifs énergétiques de la Confédération.

La motion qui est sur votre table aujourd'hui propose qu'une autorité cantonale soit responsable de l'autorisation des résiliations. Cette autorité ne devrait les accorder que si la rénovation est économiquement, socialement et environnementalement justifiée, et si elle ne peut pas être réalisée en présence des locataires dans les logements.

Dans ce contexte, il convient toutefois de souligner que beaucoup des critères mentionnés dans la motion sont déjà pertinents aujourd'hui. Selon la pratique du Tribunal fédéral (TF) en matière de résiliation du bail d'un logement, il y a violation de la bonne foi lorsqu'il n'y a pas de volonté réelle de mettre en oeuvre le projet de rénovation, lorsque le projet contrevient manifestement aux règles du droit public ou lorsque le projet n'est pas suffisamment mûr pour permettre de constater que la présence du locataire pendant les travaux est impossible. Ces critères constituent une protection importante pour les locataires, car le congé peut être contesté lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. En plus, le droit du bail offre une protection sociale supplémentaire: au cas où la résiliation serait valable, le locataire peut demander la prolongation du bail jusqu'à une durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat a pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. En résumé, on peut dire que tant les dispositions du code des obligations concernant le droit du bail que la jurisprudence y relative reposent sur une pesée minutieuse des intérêts. Si des conditions locales particulières devaient néanmoins nécessiter des mesures supplémentaires, les cantons sont libres de fixer leurs propres règles pour mieux protéger les locataires en cas d'assainissement des bâtiments, comme l'ont d'ailleurs fait les cantons de Bâle-Ville et de Genève.

Par rapport au droit du bail en vigueur, la motion, en fin de compte, ne contient pas de solution plus appropriée en ce qui concerne la question des résiliations des baux liées aux rénovations des bâtiments.

Pour toutes ces raisons, le Conseil fédéral vous propose de rejeter la motion.