Hofmann Hans · Ständerat · 2007-06-14

Wortprotokoll

Der heutige Artikel 274g OR sieht vor, dass beide Verfahren bei der Ausweisungsbehörde vereinigt werden, wenn ein Mieter oder Pächter eine ausserordentliche Kündigung bei einer Schlichtungsbehörde angefochten hat und auch ein Ausweisungsverfahren hängig ist. In verschiedenen OR-Artikeln - sie sind im Antrag erwähnt - werden dazu die Tatbestände aufgeführt: erstens Zahlungsrückstand, zweitens schwere Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme, drittens wichtige Gründe und viertens Konkurs des Mieters. Die für die Ausweisungen zuständige Behörde entscheidet im Ausweisungsverfahren auch über die Gültigkeit bzw. die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Es handelt sich dann um eine sogenannte Kompetenzattraktion. Es muss also keine Schlichtungsverhandlung durchgeführt werden. Dies hat den Vorteil, dass das Verfahren erheblich beschleunigt und bei einer Behörde konzentriert wird. Eine Gabelung der Verfahren kann so vermieden werden, was im Sinne der Verfahrensökonomie Sinn macht.

Neu ist nun vorgesehen, dass die bisherigen Verfahrensbestimmungen im Mietrecht - Artikel 274 bis 274g OR - aufgehoben werden und sich in Zukunft auch das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde nach der neuen Zivilprozessordnung (ZPO) richten soll. Dabei wurde es aber offenbar unterlassen, die geltende, bewährte Koordination mit dem Ausweisungsverfahren in die neue ZPO zu übernehmen. Bei der Verschiebung der Verfahrensbestimmungen vom Miet- bzw. Obligationenrecht in die Schweizerische Zivilprozessordnung wurde diese bewährte Regelung des geltenden Rechts ohne weitere Begründung ersatzlos aufgehoben. Eine adäquate Übernahme in die ZPO ist nicht vorgesehen. Eine ausdrückliche Regelung der Zuständigkeit des für die Ausweisungen zuständigen Gerichtes auch für die materielle Beurteilung der Kündigungsanfechtung fehlt in der ZPO, sowohl bei den Bestimmungen zum Schlichtungsverfahren, Artikel 194ff., als auch bei den Bestimmungen zum summarischen Verfahren, Artikel 244ff. Die Vernehmlassungsvorlage sah demgegenüber sogar noch eine Erweiterung der heutigen Kompetenzattraktion beim Ausweisungsrichter vor, indem die Zusammenführung der Verfahren nicht nur für ausserordentliche, sondern auch für ordentliche und damit für alle Kündigungen vorgesehen war. Nun geht man aber noch hinter das geltende Recht zurück.

Die ZPO ist damit in einem wesentlichen Punkt lückenhaft, könnte doch ein Mieter oder Pächter bei einer ausserordentlichen Kündigung die Ausweisung im summarischen Verfahren mittels einer Kündigungsanfechtung bei der Schlichtungsbehörde blockieren. Damit würde dem Vermieter bzw. Verpächter ein langwieriges ordentliches Verfahren durch den ganzen Instanzenzug aufgezwungen. Künftig könnte der Mieter oder Pächter mit der Anfechtung einer ausserordentlichen Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eine [PAGE 520] Ausweisung im summarischen Verfahren verhindern. Das Interesse des Vermieters auf Besitzesschutz bliebe dadurch in stossender Weise unberücksichtigt, müsste er doch ungebührlich lange darauf warten, wieder über seinen Besitz verfügen zu können. Dies hätte die gravierende Folge, dass ein Mieter, dem zum Beispiel wegen Zahlungsverzug ausserordentlich gekündigt wurde, mittels Anfechtung der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde erwirken könnte, dass er bis zum rechtskräftigen Abschluss des ordentlichen Kündigungsschutzverfahrens weiterhin im Mietobjekt verbleiben kann, obwohl er während der ganzen Verfahrensdauer den Mietzins nicht bezahlt. Eine solche Regelung ist unbillig und verstösst gegen jegliches Gerechtigkeitsempfinden. Es gibt keinen sachlichen Grund, die geltende, bewährte Kompetenzattraktion nicht in die ZPO zu übernehmen.

Aus der Botschaft geht auch nicht hervor, weshalb die geltende und sehr bewährte Regelung fallengelassen wurde. Bedauerlicherweise ist in der ZPO das Ausweisungsverfahren - im Gegensatz zum Vorentwurf - auch nicht mehr ausdrücklich beim summarischen Verfahren erwähnt. Es ist deshalb sicherzustellen, dass die bewährte geltende Praxis zu den Ausweisungsverfahren bei ausserordentlichen Kündigungen - nur um diese geht es - auch in der zukünftigen Schweizerischen Zivilprozessordnung verankert wird. Es kann nicht angehen, dass mit einer Revision des Zivilverfahrensrechtes derart zentrale Bestimmungen des OR einfach aufgehoben werden. Eine diesbezügliche Ergänzung der ZPO in Sachen Kompetenzattraktion und Ausweisungsverfahren ist deshalb meines Erachtens unerlässlich.

Ob die vorgeschlagenen Gesetzestexte absolut korrekt und systematisch am richtigen Ort sind, kann ich als Nichtjurist nur schwer beurteilen; sie wurden allerdings von einer Juristin so abgefasst. In der Sache kann ich das Problem gut nachvollziehen, war ich doch früher einmal während 14 Jahren selbstständigerwerbender Liegenschaftsverwalter. Es scheint mir deshalb richtig, dass mit dem vorliegenden Antrag das Problem in die Vorlage aufgenommen wird, damit sich dann die Kommission des Zweitrates noch vertieft damit befassen kann.

In diesem Sinne bitte ich Sie um Zustimmung zu meinem Antrag, sowohl hier bei Artikel 195 Absatz 2 als auch bei Artikel 246.