Sommaruga Carlo · Nationalrat · 2008-06-10

Wortprotokoll

Réunie le 3 avril 2008, la Commission des affaires juridiques de notre conseil a procédé à l'examen préalable de la motion Frick déposée le 4 octobre 2007 et adoptée par le Conseil des Etats le 18 décembre 2007 sans opposition.

L'auteur de la motion part du constat suivant partagé par de nombreux observateurs du marché du logement: les loyers suisses sont supérieurs d'environ un tiers aux loyers allemands et français et de 50 pour cent aux loyers autrichiens ou italiens. Pour Monsieur Frick, si les coûts de construction plus élevés en Suisse peuvent expliquer une partie de cette cherté, l'indexation des loyers sur les taux hypothécaires représente l'autre facette de ce vaste problème. En effet, si en cas de hausse des taux hypothécaires les propriétaires s'empressent généralement d'adapter les loyers, ils se montrent par contre beaucoup plus réticents, en cas de baisse des taux hypothécaires, à reporter ladite baisse sur les loyers. Pour Monsieur Frick, il en résulte naturellement une cherté croissante des loyers. Pour briser cette spirale, l'auteur de la motion propose donc de modifier le Code des obligations et de changer de système de sorte à dissocier au maximum l'adaptation des loyers de l'évolution des taux hypothécaires. L'augmentation des loyers devrait dès lors se baser sur l'inflation, que l'auteur de la motion propose de calculer en se basant, à titre d'exemple, sur l'indice suisse des prix à la consommation.

C'est le lieu de rappeler que, depuis leur entrée en vigueur le 1er juillet 1990, les dispositions du Code des obligations relatives au droit du bail suscitent de nombreuses critiques sous l'angle du droit des loyers, provenant aussi bien du milieu des locataires que de celui des bailleurs. Le couplage des loyers aux taux hypothécaires est en particulier vivement contesté. En effet, alors même que l'indice suisse des prix à la consommation a augmenté de 80 pour cent entre 1990 et 2007, l'indice des loyers a augmenté de plus de 130 pour cent. Dans cette optique, le droit du bail a fait l'objet de plusieurs tentatives de révision. Malgré le rejet en votation de l'initiative populaire de l'Asloca "pour des loyers loyaux" en 2003, puis de la révision du Code des obligations en 2004, à savoir du contre-projet indirect du Conseil fédéral, il faut reconnaître que le Conseil fédéral a continué à travailler sur cette problématique afin de trouver une solution satisfaisante.

Si un nouveau projet de révision mis en consultation en 2005 a été jugé par les milieux concernés comme étant trop complexe et n'atteignant pas le but visé, la nécessité d'une révision a été en revanche clairement exprimée par les différents acteurs. C'est en ce sens que le Conseil fédéral a approuvé le 28 novembre 2007 une révision de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) qui est, je vous le rappelle, entrée en vigueur le 1er janvier 2008.

L'OBLF prévoit entre autres que les adaptations de loyer ne soient plus fondées sur les taux hypothécaires variables des banques cantonales, mais sur un taux d'intérêt hypothécaire de référence établi à partir d'un taux d'intérêt moyen des créances hypothécaires de l'ensemble de la Suisse. Par ailleurs, les améliorations énergétiques apportées aux bâtiments justifient désormais une adaptation de loyer au même titre que les mesures créant des plus-values.

Parallèlement à la mise en place de cette nouvelle formulation de l'ordonnance d'application, le Département fédéral de l'économie a mandaté l'Office fédéral du logement afin qu'il fournisse, en collaboration avec un groupe de travail constitué de spécialistes des associations intéressées, des [PAGE 846] propositions concrètes de révision du droit du bail. En novembre 2007, lors d'une séance menée par Madame la conseillère fédérale Leuthard, les organisations de locataires et de bailleurs se sont accordées sur plusieurs de ces propositions. Parmi celles-ci figure le principe du découplage des loyers des taux hypothécaires qui fait que les loyers devront, à l'avenir, suivre l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation.

Bien que le consensus n'ait pas été atteint, l'Office fédéral du logement a préparé un nouveau projet de modification du droit du bail contenant cette modification de système. La consultation sur le projet s'est achevée le 31 mai dernier. La presse a relevé qu'il y a encore quelques points de désaccord, mais que la majorité écrasante des prises de position est pour un changement de système.

La motion Frick s'inscrit donc dans ce "trend" actuel plaidant en faveur d'une révision du droit du bail. Le 7 décembre 2007, le Conseil fédéral se prononçait d'ailleurs favorablement dans ce contexte et proposait d'adopter cette motion.

Lors des travaux, la commission a suivi l'avis du Conseil fédéral et, par 13 voix contre 12, elle a adopté la motion. Elle a ainsi souligné, comme le Conseil fédéral, que la mise en relation de l'évolution des taux hypothécaires et de celle des loyers représente l'un des aspects les plus contestés du droit du bail actuel, que ce soit par les associations de locataires et de propriétaires ou par les banques et les milieux scientifiques. Il s'agit donc d'y remédier, et cette motion va dans ce sens.

La minorité I (Schwander) a proposé de rejeter cette motion. Elle considère en effet que le but de la motion est atteint par la consultation actuellement en cours. Elle doute, par ailleurs, que le découplage du loyer du taux hypothécaire soit véritablement apte à entraîner une diminution du loyer. Pour la minorité I, il serait beaucoup plus rationnel de laisser librement le marché décider. C'est, dans le cadre de la consultation en cours, la position exprimée par l'UDC, mais de manière totalement isolée. La commission a donc décidé, par 13 voix contre 12, de rejeter la proposition défendue par la minorité I.

Il convient de souligner que, si les travaux actuels menés au Conseil fédéral vont effectivement dans le sens demandé par la motion, la majorité de la commission estime toutefois qu'il convient de considérer que les travaux devront être poursuivis après la consultation et qu'il s'agit donc de donner un signal positif au Conseil fédéral. En adoptant cette motion, la majorité des membres de la commission veut donc soutenir l'orientation générale de la révision du droit du bail en cours et affirmer que les travaux doivent aller dans le sens de l'avant sur ce dossier. La majorité de la commission est également consciente que cette mesure devra s'allier à d'autres, comme par exemple la détermination du caractère abusif des loyers initiaux, afin d'avoir un réel impact sur le niveau des loyers.

Par ailleurs, la minorité II (Lüscher) propose de suspendre la décision quant à cette motion. Elle avance deux raisons principales. Premièrement, elle souhaite clarifier certains événements intervenus suite à l'accord signé en 2007; deuxièmement, elle estime qu'il convient d'attendre les résultats de la consultation afin de déterminer s'il existe vraiment un large consensus au sujet du passage à l'indexation des loyers en fonction de l'indice suisse des prix à la consommation.

Considérant que suspendre cette décision n'aurait pas vraiment de sens, la commission a rejeté cette proposition par 13 voix contre 12.

Il convient de relever que, postérieurement aux travaux de la commission, il est apparu que la grande majorité des prises de position dans le cadre de la consultation sur la révision du droit du bail va dans le sens de la motion. Cela devrait conduire notre conseil à confirmer la position de la majorité de la commission, à savoir adopter la motion Frick et rejeter les deux propositions de minorité.