Couchepin Pascal · Bundesrat · 2000-12-05

Wortprotokoll

Nous avons, avec la discussion sur l'article 269, une discussion cruciale pour le destin de ce projet. Je crois qu'on ne peut pas agir et décider sans tenir compte du cadre, et notamment du cadre constitutionnel, qui nous est posé. Je vous rappelle qu'il existe un article 109 de la Constitution fédérale qui donne compétence à la Confédération "de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs, ainsi que sur l'annulabilité des congés abusifs ....". La constitution nous oblige donc à avoir une disposition qui permette de lutter contre les loyers abusifs. En sens contraire, la constitution nous impose de laisser une certaine liberté du marché et de ne légiférer que dans un domaine restreint. Je crois que ce cadre constitutionnel nous condamne à ne pas accepter des solutions extrêmes, aussi bien dans un sens que dans l'autre.

Or, quelle est la solution que préconise le milieu des propriétaires, représenté ici par M. Hegetschweiler? M. Hegetschweiler, avec sa minorité qui se retrouve à plusieurs reprises, voudrait non seulement modifier le critère d'adaptation des loyers - indexation sur le coût de la vie - en le faisant passer de 80 à 100 pour cent, mais aussi modifier le critère d'adaptation des loyers en fonction des loyers usuels, dont nous discutons maintenant, en faisant passer la variation par rapport à la norme statistique de 15 à 20 pour cent, ce qui élimine dans la pratique tous les cas abusifs qui pourraient potentiellement exister. C'est donc contraire à la constitution. Non seulement il modifie donc l'indexation, la variation par rapport à la norme statistique, mais il voudrait encore la possibilité de cumuler ces deux critères à la [PAGE 1400] hausse. Puis, si par hasard il existait dans la possibilité la plus restreinte, que l'on puisse imaginer encore une possibilité peut-être de trouver un loyer abusif, alors on introduirait un troisième critère, celui de la minorité IV, c'est-à-dire le rendement brut. Puis, pour garantir qu'il n'y a plus de protection des locataires, on prévoit encore la suppression des dispositions relatives à la liquidation des conflits, on rend onéreuses toutes les procédures liées aux conflits!

C'est donc, à mon sens, une atteinte à l'article 109 de la constitution; ce n'est pas conforme à la constitution, ce n'est pas admissible, et il faut dès maintenant donner un signal clair que l'on veut respecter la constitution.

En sens inverse, je crois aussi que le signal doit être donné que l'on ne veut pas un régime rigide de contrôle des loyers, qui ne permettrait aucune variation en fonction d'éléments du marché.

C'est la raison pour laquelle il faut repousser aussi, parce qu'elle ne respecte pas le mandat constitutionnel, la proposition de minorité II (Thanei).

Je reviens donc à l'article 269. La minorité IV voudrait ouvrir une nouvelle possibilité d'adaptation des loyers en fonction du rendement brut. C'est introduire quelque chose de tout à fait étranger à l'ensemble du système préconisé par le contre-projet, qui essaie de se rapprocher du marché ou alors accepte l'indexation comme succédané de l'évolution du marché. Si on introduit cette disposition, on va considérablement compliquer le droit de bail en exigeant du juge, s'il doit se prononcer, de juger en fonction de critères qui sont totalement différents les uns des autres. Quelqu'un, dans une conversation privée, évoquait le cas particulier d'un immeuble qui aurait été construit dans un lieu marécageux, par exemple, et qui aurait coûté particulièrement cher et mériterait pour cette raison d'avoir une lex specialis qui permettrait de tenir compte des coûts de la construction. D'abord, on ne peut pas faire une loi pour un cas absolument extraordinaire. Mais en plus, ce cas absolument extraordinaire peut être couvert par les dispositions que nous préconisons. Tout d'abord, les normes statistiques doivent tenir compte de la variété des logements, de la qualité et aussi de l'emplacement. Si l'emplacement est extraordinaire, on ne peut pas appliquer une norme statistique qui tient compte d'un emplacement totalement différent. Mais évidemment que vous risquez, dans ce cas-là, d'avoir un certain conflit, parce que le locataire dira: "Je me réfère à la qualité du logement, je me réfère à la vue que j'ai depuis cet endroit-là." Le propriétaire dira: "Oui, mais mon logement a été construit dans un secteur particulièrement difficile, et il y avait là un critère dont on n'a pas tenu compte dans la norme statistique." Alors, pour un cas comme celui-là, c'est évidemment la Conférence de conciliation qui doit dire: "Ce critère statistique ne peut pas être applicable dans ce cas particulier, parce que c'est quelque chose d'extraordinaire." Mais vous ne pouvez pas changer la loi et renoncer à une protection simplement parce qu'il peut se présenter une fois, dans un cas très rare, un cas extraordinaire qui doit être précisément l'objet de discussion au sein d'une commission de conciliation. Donc, introduire le nouveau critère, c'est introduire un critère bureaucratique supplémentaire qui n'est pas justifié par le système et qui est contraire au marché. Je suis d'ailleurs surpris de voir que ceux qui veulent l'introduire sont précisément ceux qui voudraient plus de marché. En réalité, ils veulent plus de possibilités d'augmentation des loyers, en contradiction avec l'article constitutionnel.

Ensuite, le 20 pour cent: je redis maintenant encore qu'adopter une variation de 20 pour cent par rapport à la norme statistique revient à supprimer pratiquement la disposition protégeant les locataires, puisque selon nos études, il n'y aurait plus d'abus possibles dans la pratique des 2,5 pour cent qui sont des abus potentiels, lesquels disparaîtraient. Non seulement ils disparaîtraient, mais on pourrait aller encore plus loin sans prendre de risques.

Voilà les raisons pour lesquelles la proposition de la minorité IV doit être repoussée.

De même, la proposition Steiner doit être repoussée. Elle accepte 15 pour cent de variation par rapport à la norme statistique, mais elle voudrait introduire ce critère faux de la limite du rendement brut.

En ce qui concerne la proposition de minorité III, je me suis exprimé.

En ce qui concerne la proposition de minorité II, je me suis exprimé. Elle est aussi contraire à la constitution, parce que c'est abandonner toute possibilité de changement par rapport à la norme statistique. A mon sens, c'est quelque chose qui est contraire à l'esprit de la constitution qui veut préserver un certain marché.

La proposition Robbiani, qui voudrait réduire la variation par rapport à la norme statistique à 5 pour cent, ne convient pas. C'est trop peu. Il y a trop peu d'éléments du marché dans cette proposition. Nous vous proposons d'y renoncer.

La proposition Studer Heiner est assez sympathique puisqu'elle voudrait différencier suivant l'âge des logements la limite des dépassements tolérables. Elle voudrait proposer 10 pour cent pour les logements construits depuis 1970, 15 pour cent pour les logements construits avant 1970. Mais je crois que, même si elle a quelque chose pour elle, il faut aujourd'hui s'en tenir à la solution de la majorité (15 pour cent) et laisser le soin au Conseil des Etats le cas échéant de discuter la proposition Studer Heiner.

La proposition Schwaab voudrait que les locaux commerciaux soient soumis à la règle ordinaire. Les locaux commerciaux ne peuvent pas être soumis à la règle ordinaire parce que la diversité est trop grande. Un logement commercial situé à l'angle d'une rue n'a pas la même valeur qu'un local commercial situé à 10 ou 15 mètres de l'angle de la rue. Je crois qu'il faut un critère différent, plus souple. Et le critère plus souple de la référence à trois locaux situés de la même manière nous paraît suffisant pour introduire la diversité inhérente aux logements commerciaux. M. Cina a donné par ailleurs un argument qui me paraît excellent en disant que souvent les locaux commerciaux sont loués brut. Dans ce cas-là, on aura de très grandes difficultés à trouver quelque chose d'équivalent suivant l'état dans lequel les locaux commerciaux sont remis. Pour les locaux commerciaux, il faut laisser la plus grande place possible au marché et à la souplesse. La solution que l'on préconise, la référence à trois locaux de même nature, nous paraît suffisante et claire.

En fin de compte, il reste la proposition de la majorité de la commission qui est celle du projet du Conseil fédéral. C'est, comme vous le voyez, le chemin médian qui permet d'éviter le conflit programmé que nous aurions, si on adopte d'autres solutions.