Gestaltungsplan Zenrumsplanung

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

20. April 2009 14. Juni 2007 28. April 2009 bis 27. Mai 2009 27. Juli 2009 27. Juli 2009 2. September 2009

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 18. Februar 2009 ab (Teiländerung der Nutzungsplanung Siedlung "P 046 Zentrumsplanung"). 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

3.1.1 Baubereiche und Baulinien Der Gestaltungsplan "Zentrumsplanung" regelt die Überbauung des rund 1,7 ha grossen Areals östlich der Sandäckerstrasse. Vorgesehen ist eine dichte Überbauung für Wohnen (rund 8'000 m2 Bruttogeschossfläche, BGF), Dienstleistungen und Gewerbe mit Hotel (rund 12'500 m2 BGF) sowie ein neuer Stadtsaal (rund 4'300 m2 BGF; 700 Sitzplätze). Ein Hochhaus sowie lineare Baukörper strukturieren das Areal grosszügig. Der Gestaltungsplan setzt die städtebaulichen Leitlinien mit Baubereichen und Höhenbegrenzungen um. So wird ein Baubereich Randbebauung ausgeschieden. Dieser definiert die Lage und maximale horizontale und vertikale Ausdehnung der Randbebauung. Die Höhenabmessungen werden durch eine einheitliche Dachkote von 421,50 m ü. M. (Referenzhöhe von 401,89 m) begrenzt, innerhalb der maximal fünf Vollgeschosse und ein Attikageschoss zugelassen sind.

Versand: 27. Oktober 2009

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Der Gestaltungsplan setzt entlang der Landstrasse eine Zwangsbaulinie fest. Diese stellt sicher, dass der Baukörper entlang der Landstrasse diese städtebaulich wichtige Flucht einhält und die gewünschte Strassenraumwirkung erreicht wird. Der Baubereich für Hofbauten bezeichnet die bebaubaren Flächen im Innern des Areals. Form und Ausrichtung der Bauten bleiben im Rahmen der festgelegten Dachkoten von 413,50 m (vier Vollgeschosse inklusive Attikageschoss) frei. Der Gestaltungsplan definiert für den Hochhausbereich eine Dachkote von 450,00 m. Die Lage und die maximale Ausdehnung sind vorgegeben. In diesem Bereich sichern Baulinien den Durchfahrtsbereich für die geplante Stadtbahn und ermöglichen deren Überbauung unter Einhaltung des notwendigen Lichtraumprofils (6,50 m über OK Schiene; § 10 Sondernutzungsvorschriften, SNV). 3.1.2 Nutzungen Die zulässigen Nutzungen sind bereits mit der revidierten Zonenplanung vom 18. Februar 2009 festgelegt. Der Gestaltungsplan sieht für die Wohn- und die Gewerbenutzung einen Mindestanteil von je 1/3 der anrechenbaren Geschossflächen vor. Das überhöhte Erdgeschoss mit einer Mindesthöhe von 4,40 m stellt sicher, dass die nicht an das Wohnen gebundenen Nutzungen zweckmässig dimensioniert werden können. Insbesondere sollen im Erdgeschoss auch mehrheitlich publikumsorientierte Nutzungen angeordnet werden (§ 11 Abs. 3 SNV). 3.1.3 Gestaltung Die Gestaltung hat den erhöhten städtebaulichen Vorgaben zu entsprechen. Insbesondere nimmt die Fassadengestaltung in der Wirkung einen hohen Stellenwert ein. Mit dem Baugesuch ist zudem ein Material- und Farbkonzept einzureichen. Mit Ausnahme des Stadtsaals sind die Bauten mit Flachdächern zu versehen. Nicht begehbare Flachdächer sind zu begrünen beziehungsweise für Spontanvegetation herzurichten. 3.1.4 Erschliessung Die Erschliessung wird im Grundsatz mit dem parallel erstellten Erschliessungsplan "Sandäckerstrasse" geregelt, der gleichzeitig zur Genehmigung vorliegt. Der Gestaltungsplan enthält lediglich einzelne Präzisierungen. Der Vorplatz und die Erschliessungszone dienen primär für Fussgängerinnen und Fussgänger. Sekundär ist entlang der Sandäckerstrasse die Benutzung als Vorfahrt für Taxi, Behinderte und PWAuslad zulässig, soweit keine Behinderung des Langsamverkehrs erfolgt. Die Parkierung hat grundsätzlich unterirdisch zu erfolgen. Davon ausgenommen sind lediglich einzelne oberirdische Kurzzeitparkplätze für Geschäfts- und Ladenkunden, deren Zahl durch die Baubehörde fallweise festgelegt wird. Ebenfalls festgelegt sind die Fusswegverbindungen. Zwischen den bezeichneten Richtungspunkten sind öffentliche, uneingeschränkte und grundbuchlich gesicherte rollstuhlgerechte Verbindungen sicher zu stellen. Entlang der Sandäckerstrasse sind die Fusswegverbindungen auf das "Passerellenkonzept" der Gemeinde Spreitenbach auszurichten. Die Passerelle mit ihrem vertikalen Erschliessungsbauwerk ist witterungsgeschützt auszuführen und muss mindestens eine lichte Breite von 3,50 m aufweisen. Sie ist von und zulasten der Bauherrschaft zu erstellen. Der Einwohnergemeinde ist unentgeltlich ein grundbuchlich gesichertes, unbeschränktes Fusswegrecht einzuräumen.

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3.1.5 Umgebungsgestaltung/Begrünung Die Umgebung ist nach einem einheitlichen Konzept zu gestalten. Das Gestaltungskonzept für das gesamte Areal ist mit dem Baugesuch für die erste Etappe einzureichen. Das Gestaltungskonzept ist auf die unterschiedlichen Nutzungen abzustimmen. Der Grünflächenanteil beträgt mindestens 20 %. Hochstämmige Bäume können mit 5 m2 pro Baum angerechnet werden. Entlang der Landstrasse ist eine Fläche ausgeschieden, welche mit einer hochstämmigen Baumreihe zu bepflanzen ist. Die Vorplatz- und Erschliessungszone zwischen der Fassade und der Sandäckerstrasse ist als einheitlicher, nicht unterkellerter Platz auszubilden. Die Sondernutzungsvorschriften enthalten Vorgaben dazu. Die Freifläche im Arealinnern ist parkartig auszugestalten. Über der Tiefgarage sind an geeigneten Stellen und in angemessener Zahl geeignete Gehölze zu setzen. 3.1.6 Lärm/Energie Zur Einhaltung der Lärmgrenzwerte werden gestützt auf § 21 SNV erhöhte Anforderungen an die Lärmarchitektur gestellt. Räume, die mehrheitlich der Landstrasse (K 274) und der Industriestrasse ausgesetzt sind, müssen im Erdgeschoss sowie grösstenteils im 1. Obergeschoss als Betriebsräume konzipiert werden und sind mit einer kontrollierten Lüftung auszustatten. In einem Energiekonzept ist die Energieversorgung für die gesamte Überbauung aufzuzeigen. Der Minergie-Standard ist zu erreichen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan  Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Städtebau Der Gestaltungsplan basiert auf der bereits rechtskräftigen Umzonung des Gebiets in eine Wohn-/Gewerbezone. Dies bildet eine gute Voraussetzung für eine dichte, städtische Baustruktur, welche eine hohe Qualität aufweist. Die Durchmischung bietet die Chance, den monotonen und bisher wenig attraktiven Siedlungsraum entlang der Landstrasse aufzuwerten.

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Der Gestaltungsplan bildet gesamthaft eine gute und sachgerechte planungsrechtliche Grundlage zur Umsetzung der angestrebten städtebaulichen Zielsetzung, welche sich auch mit der Agglomerationsmassnahme AO.9.15 (Aufwertung Wohnen und Arbeiten entlang der Stadtbahnachse) deckt. 4.2.2 Erschliessung Die Erschliessung des Gebiets wird mit dem parallel erarbeiteten Erschliessungsplan "Sandäckerstrasse" geregelt. Die zusätzlichen Festlegungen zur Erschliessung im Gestaltungsplan sind sachgerecht und unterstützen die Zielsetzungen. Die Planungen sind gegenseitig abgestimmt. Die vorgeschriebene unterirdische Anordnung der Parkplätze ist in dieser städtischen Situation eine wichtige qualitative Vorgabe. 4.2.3 Umweltschutz/Lärm In nicht oder ungenügend erschlossenen Bauzonen sind bauliche, gestalterische oder planerische Massnahmen festzusetzen, die bei einer Überbauung die Einhaltung der in Art. 24 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (USG) und Art. 30 der Lärmschutzverordnung (LSV) formulierten Anforderungen gewährleisten (Ausnahmen für kleine Teile). Gemäss Lärmgutachten werden die Planungswerte der hier massgeblichen Empfindlichkeitsstufe ES III für Wohnungen um bis zu 5 dB(A) überschritten. Gemäss Gestaltungsplan werden deshalb Räume, die mehrheitlich der Landstrasse oder der Industriestrasse ausgesetzt sind, im Erdgeschoss und grösstenteils im 1. Obergeschoss als Betriebsräume konzipiert. Betriebsräume sind mit kontrollierter Lüftung auszustatten. Dies ist lärmrechtlich und städtebaulich sinnvoll. Nicht optimal ist, dass die kontrollierte Lüftung lediglich für die oben beschriebenen Betriebsräume vorgeschrieben wird. An dieser doch sehr lärmintensiven Lage und gestützt auf die Vorgaben der Lärmschutzverordnung sowie dem Vorsorgeprinzip des Umweltschutzgesetzes wäre eine konsequente Umsetzung der kontrollierten Lüftung für alle Bauten trotz Ausnahmemöglichkeiten bei Grenzwertüberschreitungen (vergleiche Anforderungen von Art. 30 LSV) durchaus vertretbar und sinnvoll. Die Mehrkosten für solche Massnahmen sind äusserst gering. Dies würde auch das Bestreben nach Energieeffizienz (Minergiebau) bei grossen Neubauten unterstützen, welche ja nach § 22 SNV erreicht werden muss. Die getroffene Lösung und der abschliessende Entscheid im Baubewilligungsverfahren liegen in der Kompetenz der Gemeinde. Gesamthaft erfüllen die getroffenen Massnahmen die Anforderungen des Umweltschutzgesetzes und der Lärmschutzverordnung. 4.2.4 Umgebungsgestaltung Die Bestimmungen zur Umgebungsgestaltung (§§ 17–19 SNV) sind auf die städtische Situation ausgerichtet und sachgerecht. Bei konsequenter Umsetzung kann ein angepasster, attraktiver Aussenraum gesichert werden. Wichtig ist, dass dem Baugesuch ein Gestaltungskonzept beigelegt werden muss. Bei einer Umsetzung in Etappen ist darauf zu achten, dass ein gutes Gesamtbild entsteht. Mit der Vorgabe in § 17 Abs. 1 SNV, dass das Gestaltungskonzept für das gesamte Areal bereits mit der ersten Bauetappe erstellt und eingereicht werden muss, kann sichergestellt werden, dass die Gestaltung nach einem einheitlichen Konzept erfolgt.

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4.2.5 Hochwasser Gemäss Gefahrenhinweiskarte vom März 2002 kann das Areal bei einem Extremereignis von Hochwasser betroffen sein. Die Überflutungsgefahr wird primär durch den Dorfbach und sekundär durch den Egelseebach ausgelöst. Die Gefahrenhinweiskarte ist eine Grundlage für die Grobbeurteilung von Hochwassergefahren. Der Dorfbach wurde seit dem gravierenden Hochwasser von 1993 in mehreren Etappen hochwassersicher ausgebaut. Der Hochwasserabfluss wurde von 6,7 m3/s auf die erforderlichen 15 m3/s verbessert. 2007 wurde ein letztes Nachbesserungslos ausgeführt. Auch das Abflussprofil des Egelseebachs wurde nach dem Waldaustritt durch Aufweitungen und Eliminierung von hydraulischen Schwachstellen massiv verbessert. Es kann davon ausgegangen werden, dass das Schutzziel für ein HQ 100 damit gewährleistet ist. Weitere Massnahmen sind damit nicht erforderlich. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "P 046 Zentrumsplanung" der Gemeinde Spreitenbach vom 27. Juli 2009 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Poststrasse 13, 8957 Spreitenbach  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: