Gestaltungsplan Zelgli inkl. Änderung 2023

1. Planungsrechtliches Verfahren

1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

23. Juni 2022 5. September bis 4. Oktober 2022 10. Oktober 2022 20. Oktober 2022 14. November 2022

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs.. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sieh auf den am 7. Mai 2014 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick

3.1 Vorlage Der rechtskräftige Gestaltungsplan (GP) "Zelgli" (genehmigt am 22. Juni 2015) soll geändert werden (Parzelle 533, Wohn- und Gewerbezone 3). Gemäss den rechtskräftigen Sondernutzungsvorschriften (SNV) sind Verkaufsnutzungen ausgeschlossen. Infolge einer Neubeurteilung sollen im Baube­ reich D (die Baubereiche A-C sind bereits realisiert) neu Verkaufsnutzungen zugelassen werden. Es wird ein Quartierladen für die Nahversorgung.sowie ein Gesundheitszentrum angestrebt.

J:\03_GBSchäfte\3_Ganehmlgungen\02_ARE\OSR\20230803_bdv_21.415.doox

3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Staufen am 10. Oktober 2022 beschlossenen Vorlage: • • Teiländerung GP "Zelgli" bestehend aus; • SNV

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 11. Oktober 2022 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]).

3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 23. Juni 2022 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwickluhg bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig, beeinträchtigt wird.

4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Die vorliegende Teiländerung des GP führt ortsbaulich und konzeptuell zu keiner Veränderung. Das entstandene Bedürfnis nach einer Quartierversorgung ist nachvollziehbar und fördert die Siedlungs­ qualität. Die Anpassung ist so mit der Planbeständigkeit vereinbar. 4.2.2 Abstimmung von Siedlung und Verkehr

Zur Abklärung der verkehrlichen Auswirkungen wurde ein Verkehrsgutachteh erstellt. Es wird für das gesamte Gebiet von einem durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von 1'300 Fahrten ausgegan­ gen. Es ist kein Kapazitätsnachweis erforderlich. Damit die Leistungsfähigkeit des Kreisels "Zelgli" auch künftig sichergestellt werden kann, wurde § 13 SNV mit Abs. 5 ergänzt; "Die Leistungsfähigkeit des Kreiseis Zelgli muss gewährleistet sein, al­ lenfalls durch das Vorsehen weiterer verkehrstechnischer Massnahmen". Zudem ist im Zusammen­ hang mit dem Verkehrsmanagement Lenzburg am Kreisel "Zelgli" eine Dosierungsanlage geplant. Mit dem Vorsehen der Verkaufsnutzung steigt der Bedarf an Parkfeldern. Es wurde ein aktualisierter Parkplatznachweis erstellt und in § 14 Abs. 1 SNV die maximal zulässige Anzahl Parkfelder für Nicht-Wohnnutzungen begrenzt. Diese Limitierung entspricht der Strategie "mobilitätAARGAU". Es ist sichergestellt, dass eine zweckmässige Anzahl Abstellplätze zur Verfügung steht.

2 von 4

I

4.2.3 Lärm Für lärmempfindliche Betriebsräume gelten im Vergleich zu Wohnräumen um 5 dB höhere Grenz­ werte. Der Nachweis der Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Abs. 1 Lärmschutzverord­ nung (LSV) ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erbringen. Durch die Zulässigkeit von Verkaufsnutzungen wird das GP-Gebiet nicht mehr Lärm ausgesetzt Die verkehrlichen Auswirkungen werden bezüglich Lärmemissionen als nicht erheblich beurteilt.

Bezüglich der Belange des Industrie- und Gewerbelärms (Anlieferungen, Lüftungs-, Klimageräte etc.) wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens der Nachweis zu erbringen sein, dass die Anforde­ rungen von Art. 7 LSV eingehalten werden.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan Teiländerung "Zelgli", beschlossen vom Gemeinderat Staufen am 10. Okto­ ber 2022, wird genehmigt.

2. D e Abteljuno F^umentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

e :ephan Attiger egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Staufen, Zopfgasse 20, 5603 Staufen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU ■ • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI . .

3 von 4

Rechtsmittelbelehrung

1.

•

Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Laurenzenvorstadt 11, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­

gau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - heben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­

scheid nicht abgelöst worden sind.

4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni

2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­

lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

4 von 4

KANTON AARGAU

DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT

AGUN/icap

Datum Genehmigung: 22.06.2015

Versand:

£

Juni 2015

Geschäfts-Nr. BVURO.14.99-1 Gemeinde Staufen; Gestaltungsplan "Zelgli"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abtei­ lung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Mitwirkung

10. November bis 9. Dezember 2014

Vorprüfungsbericht

8. Januar 2015

Öffentliche Auflage

19. Januar bis 17. Februar 2015

Beschluss Gemeinderat

17. März 2015

Eingereicht zur Genehmigung

13. Mai 2015

Ablauf der Beschwerdefrist

20. April 2015

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge­ nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 3. Juli 2013 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das 1,6 ha grosse Areal des Gestaltungsplans "Zelgli" in der Wohn- und Gewerbezone WG3 mit Gestaltungsplanpflicht liegt am westlichen Ortseingang von Staufen, zweiseitig angrenzend an die Stadt Lenzburg,. Um für die anspruchsvolle, ortsbauliche Situation (Siedlungsrand, angemessene Dichte, Quartiervernetzung, Strassenlärm) eine qualitätsvolle Grundlage für den Gestaltungsplan zu finden, hat die Grundeigentümerin 2013 einen Studienauftrag mit vier Architekturbüros durchgeführt. Auf der Basis des Siegerprojekts sind das Richtprojekt und der Gestaltungsplan erarbeitet worden.

J:\03_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_ARE\RO\20150609_bdv_14.99.docx

Vorgesehen ist ein dichter Nutzungsmix mit 2/3 Wohnen sowie 1/3 Arbeiten und einer Ausnützungsziffer von rund 1,1. Durch einen "Lärmriegel" mit Gewerbe- und Dienstleistungsnutzung entlang der Aarauerstrasse, K 247, werden die drei kammartigen Wohnbauten mit den dazugehörigen Freiräu­ men vom Strassenlärm abgeschirmt. Im Bereich der Hochspannungsleitung, zwischen der Gewerbe­ zone und der künftigen Bebauung, sind die Anlieferung des Gewerberiegels und eine oberirdische Parkierung mit Baumdach insbesondere für Besucher und Beschäftigte vorgesehen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des Gestaltungsplans "Zelgli", bestehend aus: • Situationsplan 1:500 vom 17. März 2015 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) vom 17. März 2015 Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 17. März 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverord­ nung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Das Bebauungskonzept ergänzt die angrenzende, dichte Bebauung auf Lenzburger Boden gut. Die ortsbaulich relevanten Themen sind im Richtprojekt abgehandelt, welches als qualitativer Massstab zur Beurteilung von Bauprojekten im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dient (§ 19 Abs. 2 SNV). Das aus dem Studienauftrag hervorgegangene Siegerprojekt bildet eine gute Grundlage für die Entwicklung des Gebiets Zelgli. Im Gestaltungsplan und den dazugehörenden SNV (§11,12 und 15) werden die Qualitäten des Siegerprojekts rechtsverbindlich umgesetzt. Der Gestaltungsplan re­ gelt insbesondere Nutzung (Art und Mass sowie Baufelder), Freiraum und Ökologie, Erschliessung, Energie, Umwelt sowie die gestalterischen Anforderungen der neuen Überbauung. 4.3 Erschliessung Das Areal wird über den bestehenden Kreisel der Aarauerstrasse (K 247) und die Erschliessungs­ strasse der gegenüberliegenden Gewerbezone erschlossen. Alle Flächen sind im Eigentum einer Grundeigentümerin. Strassenlinien mit Enteignungsrecht und Sichtzonen sind daher nicht erforder­ lich (Planungsbericht, Ziffer 4). Die Erschliessung mit öffentlichem Verkehr erfolgt im Wesentlichen über den Stadtbus Lenzburg (Haltestelle Dufourstrasse nördlich des Gestaltungsplanareals). Im Gestaltungsplan ist entlang der Aarauerstrasse eine zusätzliche mögliche Bushaltestelle zur Orientierung dargestellt (es besteht zurzeit noch kein detailliertes Projekt). Der Gestaltungsplan sieht öffentliche und arealinterne Fuss­ wege vor, die im Baubewilligungsverfahren festgelegt werden (§ 15 SNV).

2 von 5

4.4 Mobilitätskonzept Da insbesondere der gewerbliche Teil des Projekts noch offen ist, sind abschliessende Vorgaben zu Mobilität und Parkierung im vorliegenden Gestaltungsplan nicht sinnvoll. Im nachfolgenden Baube­ willigungsverfahren ist jedoch ein Mobilitätskonzept vorzulegen (Planungsbericht, Ziffer 3.2). 4.5 Freiraum In den Innenhöfen zwischen den Wohnüberbauungen sind optisch und räumlich wirksam Bäume zu pflanzen (§ 11 Abs. 3 SNV). Die gute Gestaltung der Innenhöfe hat für die künftige Bewohnerschaft grosse Bedeutung als Grün-, Begegnungs- und Spielraum, was wesentlich zum geforderten siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis gemäss § 21 BauG beiträgt. 4.6 Planen in lärmbelastetem Gebiet Das Areal gilt als erschlossen. Demzufolge muss im Baubewilligungsverfahren die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV; Immissionsgrenzwerte, IGW) nachgewiesen werden. Für die WG3-Zone gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Das Baufeld D entlang der K 247 mit mässig störenden Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben (§ 5 Abs. 2 SNV) schützt die dahinterliegenden Baufelder A bis C vor dem Strassenverkehrslärm. Wie gross die Lärmbelastung ist, muss im Baube­ willigungsverfahren nachgewiesen werden (§ 17 Abs. 1 SNV). Bei überschrittenen Immissions­ grenzwerten ist aufzuzeigen, dass die Grundrisse lärmoptimiert ausgestaltet sind. Die Ein- und Aus­ fahrt der Tiefgarage gilt als Neuanlage nach Art. 7 LSV. Aufgrund der Grösse (134 Parkplätze im Richtprojekt) sind die Ein- und Ausfahrtsrampen im Sinne der Vorsorge schallabsorbierend auszu­ kleiden. Der Lärmschutz ist sachgerecht geregelt (§ 17 SNV). 4.7 Nichtionisierende Strahlung (NIS) Westlich des Grundstücks verläuft im Abstand von 50 m zum Baufeld A eine 132 kV-SBBHochspannungsfreileitung. Im Abstand von 25 m zur Trasseachse wird der Anlagegrenzwert von 1 pTesla gemäss Verordnung über den Schutz vor nicht ionisierender Strahlung (NISV) eingehalten. Bezüglich der NIS sind daher keine Ergänzungen im Gestaltungsplan erforderlich. 4.8 Archäologie Im Südosten liegt die aktenkundige archäologische Fundstelle Nr. 147(A)12 "Fünflinden" (mittelalter­ liche Richtstätte). Die geplanten Bodeneingriffe tangieren die Fundstelle vermutlich nicht. Es besteht die allgemeine Meldepflicht gemäss § 41 Kulturgesetz (insbesondere bei Knochenfunden). 4.9 Sondernutzungsvorschriften Die neue Bau- und Nutzungsordnung (BNO) von Staufen enthält die Begriffe und Messweise der IVHB1. Damit findet, unabhängig von der Regelung in den Übergangsbestimmungen (§ 63 Bauver­ ordnung, BauV), die BauV mit den Bestimmungen von Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) auf den vorliegenden Gestaltungsplan Anwendung. Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht abgefasst. 4.10 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

1 interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe

3 von 5

Beschluss 1.

Der Gestaltungsplan "Zelgli" der Gemeinde Staufen vom 17. März 2015 wird genehmigt. 2.

Wicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

/

Verteiler • Gemeinderat, Zopfgasse 2, 5603 Staufen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1.

Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

4 von 5

7.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

5 von 5