Bad Zurzach Bauzonenplan Galenacher

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Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein. Insbesondere auch da eine Fokussierung der Arbeitsplatznutzung im östlichen Gemeindeteil im Bereich des regional bedeutsamen wirtschaftlichen Entwicklungsschwerpunkts erfolgen soll (keine Umzonungen fürs Wohnen in diesem Teil der Gemeinde). 3.3 Regionale Abstimmung Der Gemeindeverband ZurzibietRegio hat mit Datum 30. März 2016 Stellung genommen. ZurzibietRegio beurteilt die Vorlage als grosse Chance zur Umsetzung einer qualitativ hochwertigen Wohnraumentwicklung, wie sie in der Standortförderstrategie und der Vision Zurzibiet gefordert wird. Eine solche ermögliche insbesondere die Stärkung von Bad Zurzach als Regionalzentrum und die Sicherstellung des überkommunalen Versorgungs- und Bildungsangebots. Mit den beiden Wohnbauprojekten "Salzturm" und "Wasenacher" entstehe aktuell ein neues Wohnquartier. Dieses könne durch die Umzonung und Entwicklung des Gebiets "Galgenacher" zusätzlich gestärkt werden. Insbesondere aufgrund der guten Lage, angrenzend an die einmalige Naturlandschaft und die Rheinnähe, biete sich der Standort für eine qualitativ hochwertige Wohnraumentwicklung an. Weiter könne das Gebiet zur Erreichung der Mindestdichten gemäss kantonalem Richtplan (Kapitel S 1.2 und S 1.9) einen wichtigen Beitrag leisten, dies setze jedoch erhöhte Anforderungen voraus (beispielsweise Gestaltungsplanpflicht mit wichtigen Zielsetzungen). Mit der Umzonung gehe an diesem Standort Bauland in der Gewerbezone verloren. Aus regionaler Sicht soll die Arbeitsplatzentwicklung primär im wirtschaftlichen Entwicklungsschwerpunkt (ESP von regionaler Bedeutung) erfolgen. Dieser liegt im östlichen Gemeindegebiet und umfasst die Areale "Seeächer" und "Solvay". Aufgrund der geplanten Mischzone ist zudem im Gebiet "Galgenacher" weiterhin auch eine gewerbliche Nutzung möglich. Der Gemeindeverband ZurzibietRegio sieht keinen Widerspruch zu den regionalen Entwicklungsabsichten, die Vorlage wird sowohl vom Gemeindeverband ZurzibietRegio wie auch vom Wirtschaftsforum Zurzibiet unterstützt. 3.4 Nutzungsplan Siedlung 3.4.1 Bauzonengrösse und Überbauungsstand Die Bauzonen weisen eine Fläche von total 173,4 ha auf. Davon sind ca. 139,1 ha mehrheitlich überbaut beziehungsweise zonenkonform genutzt und ca. 34,3 ha unüberbaut, respektive stehen einer künftigen Überbauung zur Verfügung. Die unüberbauten Flächen umfassen rund 12,6 ha Wohn- und Mischzonen, 19,6 ha Arbeitsplatzzonen und ca. 2,0 ha Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen oder Freizeitzonen (Angaben gemäss Stand der Erschliessung 31. Dezember 2016). 3.4.2 Fassungsvermögen der Wohn- und Mischzonen (Innenentwicklungspfad) Der Kanton geht gestützt auf das Raumkonzept (R 1) für 2030 von einem Planwert zwischen 4'900 und 5'200 Einwohnerinnen und Einwohnern (E) aus (ohne und mit Berücksichtigung des Wohnschwerpunkts WSP). In der laufenden Gesamtrevision zeigen erste Kapazitätsberechnungen inklusive einem angenommenen längerfristigen Innenentwicklungspotenzial ein Fassungsvermögen von rund 5'800 E (Planungsbericht Kapitel 3.3.2) auf. Dies entspricht einem Dichtewert von rund 80 E/ha für die unüberbauten Gebiete sowie einem Innenentwicklungpotenzial von rund 600 E. Dabei handelt es sich jedoch "nur" um eine summarische Annahme, welche seitens Gemeinde noch nicht hinreichend auf einen realistischen Zeitstrahl umgelegt wurde. Für 2040 geht der kantonale Planungswert von rund 5'300–5'700 E aus (ohne und mit WSP). In der laufenden Gesamtrevision ist noch eine örtlich konkrete, gebiets- und massnahmenweise Darlegung der getroffenen Innenentwicklungsmassnahmen samt Quantifizierung, Mobilisierung und zeitlicher Realisierung beizubringen (sachlich begründete Wirkungsabschätzung).

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3.4.3 Umzonung "Galgenacher" Das Gebiet "Galgenacher" wird von der Gewerbezone in eine Wohn- und Gewerbezone umgezont. Damit besteht kurzfristig die Möglichkeit, bedürfnisgerechten Wohnraum (Demografie) mit einer hohen Qualität zu schaffen. Gleichzeitig kann ein optimaler Übergang von der Mehrfamilienhauszone zur überbauten Gewerbezone erreicht werden. Die neu gewählte Abgrenzung ist nachvollziehbar und zweckmässig. Die Parzelle 2114 (angrenzend zur Kantons- und Wasenstrasse) verbleibt richtigerweise in der Gewerbezone, ebenso der Bereich über dem Umfahrungstunnel. Gemäss Zielsetzung der Gemeinde Bad Zurzach (Gesamtrevision) sollen die Arbeitsplätze in etwa im gleichen Verhältnis wie die Wohnbevölkerung wachsen, die Arbeitsplätze primär im Flecken (Mischnutzung) und in den Gebieten "Seeächer" und "Solvay" (Arbeitsplatznutzungen). Der Umzonung wird zugestimmt, insofern auf Umwidmungen von Gewerbezonen in Wohnzonen im östlichen Gemeindegebiet verzichtet wird (unter anderem "Seeächer"). Die vorliegende Teiländerung ist mit der laufenden Gesamtrevision koordiniert. 3.4.4 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungs- und Freiraumgestaltung. Für das Gebiet "Galgenacher" wird eine Gestaltungsplanpflicht mit Zielvorgaben in die BO aufgenommen. In diesem Verfahren können die Anforderungen detailliert festgelegt und die sozialen Bedürfnisse (Alterung) sowie eine angemessene Siedlungsqualität gewährleistet werden (unter anderem Bebauung, Aussenraumgestaltung, verbindlicher Dichtewert). Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) Der kommunale Gesamtplan Verkehr (KGV) der Gemeinde Bad Zurzach wurde von der kantonalen Behörde am 23. Oktober 2013 genehmigt. Genehmigt wurden die Zielsetzungen und Handlungsfelder. Gemäss Gesamtbeurteilung kann die Gemeinde Ergänzungen am KGV vornehmen, sofern sie nicht den Genehmigungsinhalt betreffen. Für das Gebiet "Galgenacher" sind im KGV keine konkreten Ziele und Handlungsfelder erwähnt. Für das Gebiet "Wasenacher" wird eine bessere ÖV-Erschliessung gefordert, was sinngemäss auch für den "Galgenacher" zu gelten hat (vgl. auch übergeordnetes Konzept "Wohnen West", S. 6 des Planungsberichts). Diese Bestrebungen sind umzusetzen, da die Umzonung auf eine bessere ÖV-Erschliessung abgestützt wurde (vgl. Ziffer 3.4.5). 3.4.5 Erschliessung Verschiedene ausgebaute Strassen führen bis ans Gebiet "Galgenacher", somit fehlt lediglich die Feinerschliessung. Für den motorisierten Verkehr steht einerseits der Direktanschluss zur K 131 über die Wasenstrasse zur Verfügung, andererseits in Richtung Flecken/Bahnhof die Wasen- und Salzstrasse. Im Moment liegt die Haltestelle des Ortsbusses mangels Frequenzen an der Salzstrasse in einer Entfernung von rund 300 m. Mit der Überbauung "Galgenacher" soll der Ortsbus über die Salzstrasse bis zum Weissensteinweg geführt und mit einer Haltestelle ergänzt werden. Gleichzeitig soll der Taktfahrplan auf einen Viertelstunden-Takt verbessert werden. Mit diesen Ergänzungen kann eine gute ÖV-Anbindung in Richtung Bahnhof/Flecken sichergestellt werden.

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Der Fuss- und Veloverkehr ist in alle Richtungen sichergestellt. Einerseits gilt auf allen Strassen eine Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h und somit grundsätzlich Mischverkehr und andererseits der Rechtsvortritt. In Richtung Thermalbad/Flecken ist es der Weissensteinweg/Baslerstrasse, in Richtung Bahnhof/Flecken die Salzstrasse/Ocostrasse. Der Bahnhof liegt in einer Entfernung von rund 800 m, die Schulen rund 1'000 m und somit zumindest mit dem Velo problemlos und schnell erreichbar. 3.5 Weitere materielle Hinweise 3.5.1 Umweltschutz Lärm Gemäss Planungsbericht ist das Gebiet "Galgenacher" über die Wasenstrasse und den Weissensteinweg erschlossen. Die Erschliessung des Areals ist noch unklar. Somit gilt das Gebiet planungsrechtlich als unerschlossen. Bei noch nicht vollständig erschlossenen Gebieten kommt Art. 30 Lärmschutz Verordnung (LSV) zur Anwendung. Spätestens im Rahmen einer Sondernutzungsplanung ist aufzuzeigen, wie die Anforderungen von Art. 30 LSV eingehalten werden können (Planungswerte, PW). Das Planungsgebiet grenzt im Südwesten an die stark befahrene Kantonsstrasse K 131 (Rheintalstrasse) und im Nordwesten befindet sich die Mineralquelle Zurzach AG. Das Gebiet "Galgenacher" wird neu der Wohn- und Gewerbezone zugewiesen, hier gelten die Planungswerte der Empfindlichkeitsstufe (ES) III. Das Lärmgutachten der Grolimund + Partner AG, Aarau, vom 4. Januar 2016 zeigt, dass die massgebenden PW der ES III aufgrund der vorherrschenden Strassenlärmbelastung ohne Lärmschutzmassnahmen nicht überall eingehalten werden können. Mit geeigneten Gebäudeformen und Gebäudeanordnungen (geschlossener Gebäuderiegel entlang der Kantonsstrasse) können die Anforderungen von Art. 30 LSV unter Gewährung von Ausnahmen für kleine Teile eingehalten werden. Bezüglich des Gewerbelärms der Mineralquelle Zurzach AG und des Bahnlärms wird die heutige Belastung als unkritisch beurteilt. Die heute als Parkplatz genutzte Parzelle 2114 der Mineralquelle Zurzach AG soll einer allenfalls späteren Erweiterung dienen. Lärmrechtlich ist die Mineralquelle Zurzach AG als Lärmverursacher dafür zuständig, dass die Emissionen der neuen Anlagen soweit eingeschränkt werden, wie es technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist und die Immissionen die massgebenden Planungswerte in der Umgebung einhalten (Art. 7 LSV). In § 17 Abs. 6 BO werden die Zielvorgaben für den Gestaltungsplan festgelegt. Unter anderem wird eine geeignete, situationsgerechte Lärmarchitektur gefordert und dass mit dem Gewerbeanteil (30 %) ein Lärmriegel zu bewerkstelligen sei. Dies ist sachgerecht. Belastete Standorte und Altlasten Die Parzelle 3335 ist im Kataster der belasteten Standorte (KBS) eingetragen, hier befindet sich die ehemalige Ablagerung Galgenacher (Standort Nr. AA4323.0006-1). Von diesem Standort geht nach aktueller Beurteilung keine Umweltgefährdung aus. Bei Projekten sind voraussichtlich weiterführende Massnahmen nötig, wie die Sicherstellung der Baugrundstabilität und die Entsorgung von belastetem Material. 3.5.2 Archäologie Im Gebiet "Galgenacher" wird vermutlich keine archäologische Substanz betroffen sein, bei archäologischen Funden besteht laut § 41 des Kulturgesetzes (KG) jedoch eine Meldepflicht.

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3.6 Bauordnung (BO) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung umgesetzt. Die vorliegende BO richtet sich noch nicht nach diesen neuen Bestimmungen. Gemäss BauV hat die Umsetzung bis 2021 zu erfolgen (§ 64 BauV). Die Ergänzungen der Vorschriften in §§ 4 und 17 BO sind sachgerecht und unterstützen die Zielsetzungen der Planung. 4. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Nutzungsplanung Siedlung, Teiländerung "Galgenacher", beschlossen von der Gemeindeversammlung Bad Zurzach am 17. November 2016, wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Vincenza Trivigno Staatsschreiberin Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 50, 5330 Bad Zurzach • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Wald BVU • Staatskanzlei (Amtsblatt) Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz, BGFA) vom 23. Juni 2000 zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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