Gestaltungsplan Rinikerstrasse

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Beschlossen vom Gemeinderat am A7_ .40_ 2a0.5Der Gemeindeammann

Genehmigung:

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den 2A. DenerrAzitu 2<x2r Der Staatsschreiber: (

Inhalt: 1. Inhalt, Ziel und Zweck 2. Bestandteile, Verhältnis zum übergeordneten Recht 3. Baubereich 4. Freihaltebereich 5. Waldrandbereich 6. Erschliessung 7. Verschiedenes 8. Inkrafttreten # 1211/Wa 5. 5. 1997

Hugo Wandeler dipl. Architekt ETH/SIA Planer BSP Büroadresse: SNZ-Ingenieurbüro AG Dörflistr. 112 8050 Zürich TeL 01 311 88 33

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1.

Inhalt, Ziel und Zweck Der Gestaltungsplan Rinikerstrasse enthält die planerischen Voraussetzungen, um die grundsätzlich im ganzen Perimeter zulässige Uberbauung im Ostteil des Areales zu konzentrieren, mit dem Ziel, eine grössere, zusammenhängende Fläche vor der Überbauung freizuhalten und damit einen wesentlichen Beitrag zur Erhaltung von Natur, Landschaft und Ortsbild zu leisten. Die Überbauung soll eine gestalterische Einheit aufweisen und sich gut ins Orts- und Landschaftsbild einordnen.

2.

Bestandteile, Verhältnis zum übergeordneten Recht 1 Der Gestaltungsplan besteht aus dem Plan 1 : 500 mit Situation und Querschnitt, sowie aus diesen Sondernutzungsvorschriften. 2 Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes festlegt, gilt die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Umiken.

3.

Baubereich 1 Bauten sind grundsätzlich innerhalb des im Situationsplan und im Querschnitt dar-

gestellten Baubereiches anzuordnen. Ausnahmen können bewilligt werden für Garagen und technisch bedingte Bauteile, die ganz unter dem gestalteten Terrain liegen. Vordächer dürfen max. 1.5 m über den Baubereich auskragen. 2 Zulässig ist eine terrassierte Wohnüberbauung mit insgesamt max. 10 für Wohnzwecke nutzbaren Geschossen. Weitere Geschosse sind nur als Untergeschosse für Zugang, Parkierung und Nebenräume zulässig. 3 Pro Wohngeschoss sind max. 410 m2 Geschossfläche (Aussenmass aller Räume und Verkehrsflächen), insgesamt also max. 4100 m2 Wohngeschossfläche zulässig. Eine ungleiche Verteilung dieser Gesamtfläche auf die einzelnen Geschosse kann bewilligt werden, wenn dies zu einer guten Gesamtlösung beiträgt. 4 Die Dächer sind, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden, als Flachdächer zu gestalten und zu begrünen. Die Oberkante des obersten Flachdaches darf die Kote von 401.00 M.Ü.M. nicht überschreiten. 5 Das oberste Flachdach darf nicht als private Terrasse genutzt werden und ist als Magerwiese zu gestalten. 4.

Freihaltebereich 1 Im Freihaltebereich gilt ein Bauverbot. Dieses ist als Servitut im Grundbuch einzutra-

gen.

2 Der Freihaltebereich ist als Magerwiese zu pflegen. 3 Die bestehenden Trockenmauern entlang der Rinikerstrasse sind zu erhalten.

5.

Waldrandbereich 1 Der Waldrandbereich oberhalb der geplanten Überbauung (incl. dem Flachdach über

dem obersten Geschoss) ist als Magerwiese zu gestalten und zu unterhalten. Gartenanlagen oder Freizeitnutzung sind nicht zulässig. 2 Mehraufwendungen für das Fällen von Bäumen im Bereich des reduzierten Waldabstandes gehen zu Lasten der Grundeigentümer. 3 Diese Verpflichtungen sind im Grundbuch anzumerken.

3

6.

Erschliessung 1 Die Erschliessung und die Baustellenzufahrt erfolgt ausschliesslich von der Rinikerstrasse. Während der Bauzeit ist ein provisorischer Kehrplatz für Lastwagen im Freihaltebereich zulässig. 2 Parkplätze für Besucher sind im Vorplatzbereich anzuordnen. 3 Die Randbedingungen für den Strassenausbau und die einzuhaltenden Sichtzonen werden im Rahmen der Baubewilligung festgelegt. Dabei ist insbesondere auf die Sicherheit der Fussgänger und Radfahrer auf dem Rinikersteig zu achten.

7.

Verschiedenes 1 Bei der Bepflanzung der Terrassen und der unmittelbaren Umgebung sind weitgehend einheimische Pflanzen zu verwenden. 2 Bei der Gestaltung der Terrassen ist darauf zu achten, dass für Kleintiere ein bis zwei horizontale Querverbindungen möglich werden.

8.

Inkrafttreten 1 Dieser Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2 Geringfügige Änderungen, welche die Zielsetzung des Gestaltungsplanes nicht berühren, können vom Gemeinderat ohne öffentliche Auflage beschlossen werden.

1211/5. 5. 1997/Wa

Legende:

Gemeinde Umiken

Genehmigungsinhalt

Ortsplanung

Informationsinhalt

Perimeter Gestaltungsplan

Gestaltungsplan Rinikerstrasse IIMIffl3:1611»M

Rinikerstrasse: auszubauen

Waldrand gemäss § 5 Forstverordnung

gemäss § 21 Bau G

Situation und Querschnitt 4500

Wald

nicht auszubauen

Geplante Überbauung:

Vorplatz. Besucherparkplätze

Gebäudevolumen Vordächer

Baubereich Freihaltebereich

bestehende Bauten

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Mitwirkungsbericht vom Vorprüfungsbericht vom / Öffentliche Planauflage vom

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Beschlossen voroder-Gemeindeuersarocakmea , e9 47 /2 Namens derteemeirrdeversemmluag: 6/2. Der Gemeindeammann:

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Kanton Aargau Querschnitt 1:500

Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung

Genehmigung:

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den 2A.Deee.r,-11ze-8 zo0,5reiber:

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Situation

1: 500

Hugo Wandeler dipl. Architekt ETH/SIA Planer BSP

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht 1. öffentliche Auflage 2. Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

11. Februar 1997 und 17. Oktober 2005 29. Mai 1997 16. Juni – 16. Juli 1997 30. August – 28. September 2005 17. Oktober 2005 21. November 2005 30. November 2005

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung für die Teilbereich "Mülihalde" und "Chilhalde" ab, welche der Grosse Rat mit Beschluss vom 30. August 2005 genehmigt hat. Grundlage des Gestaltungsplans bildet zudem die Vereinbarung zwischen der Einwohnergemeinde Umiken, der Pro Natura und den Grundeigentümern zu diesem Gebiet vom 25. Januar 2005 sowie die zugehörige Zusatzvereinbarung vom 16. Februar 2005. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Der Gestaltungsplan gewährleistet eine starke Konzentration des Bauvolumens im Ostteil des Gebiets "Mülihalde", direkt anschliessend an die bestehende Bebauung. Dadurch kann eine zusammenhängende Fläche von rund 5'000 m² Magerwiesen mit den dazugehörenden Naturwerten erhalten bleiben. In diesem Freihaltebereich gilt ein Bauverbot. Dieses wird als Servitut im Grundbuch eingetragen. Der Freihaltebereich ist als Magerwiese zu pflegen. Die bestehenden Trockenmauern entlang der Rinikerstrasse sind zu erhalten. Die im Sinne eines Richtprojekts dargestellte Terrassensiedlung zeigt auf, dass die angestrebte Konzentration ermöglicht werden kann. Der Gestaltungsplan enthält einen verbindlichen Baubereich sowie einen verbindlichen Querschnitt mit Höhenkoten. Das Versand: 3. Januar 2006

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oberste Flachdach darf nicht als private Terrasse genutzt werden und ist als Magerwiese zu gestalten. Auch der Waldabstandbereich ist als Magerwiese zu gestalten und zu unterhalten. Diese Verpflichtungen sind im Grundbuch einzutragen. Die Erschliessung erfolgt von der Rinikerstrasse her direkt in eine Tiefgarage. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: – –

Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz [BauG]). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Der Gestaltungsplan ist das Ergebnis intensiver Bemühungen um eine der besonderen Situation angepassten Nutzung und Überbauung. Er weist im Vergleich zur Normalbauweise namentlich den Vorteil der Verdichtung der Überbauung im hierfür geeigneten Arealteil unter gleichzeitiger Aufwertung der natürlichen Elemente im westlichen Arealteil auf. Er kommt damit den Anforderungen gemäss § 21 Abs. 2 BauG entgegen. Die betroffenen Flächen am Bruggerberg sind aufgrund der Lage und Exposition sowohl wegen den vorhandenen Naturwerten als auch für die Vernetzungsfunktion von grosser ökologischer Bedeutung. Der Gestaltungsplan, mit welchem eine starke Konzentration der Bebauung gewährleistet wird und damit als Gegenwert einen grossen Freihaltebereich festlegt, berücksichtigt diese Werte gut. Der Gestaltungsplan entspricht der Vereinbarung der Grundeigentümer und der Pro Natura vom 25. Januar 2005. Mit der getroffenen Vereinbarung verpflichten sich die Grundeigentümer, den Freihaltebereich unentgeltlich der Pro Natura abzutreten. Die Sondernutzungsvorschriften enthalten verschiedene zusätzliche Vorschriften zur Verbesserung und Sicherung der Naturwerte im Gebiet. Damit kann die wichtige ökologische Vernetzung des Gebiets gewährleistet werden. Der Gestaltungsplan erfüllt die Voraussetzungen von § 21 BauG unter Berücksichtigung der speziellen örtlichen Situation und ist sachgerecht. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Rinikerstrasse" der Gemeinde Umiken vom 17. Oktober 2005 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug – Gemeinderat, Villnachernstrasse 2, 5222 Umiken – Departement Bau, Verkehr und Umwelt – Rechtsabteilung BVU – Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) – Departement Finanzen und Ressourcen – Abteilung Landwirtschaft DFR – Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber:

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