Bauzonen- und Kulturlandplan Gewerbezone Breite

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss der Gemeindeversammlung Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

7. März 2012 19. März 2012 bis 17. April 2012 15. Juni 2012 27. August 2012 27. August 2012

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor:  Teiländerung Bauzonen- und Kulturlandplan, Gewerbezone Breite  Teiländerung Nutzungsordnung, Gewerbezone Breite 2.1

Ausgangslage und Planungsziele

In der Nutzungsordnung (NO) von Hallwil ist noch keine Vorgabe für Verkaufsnutzungen gemäss den neuen Vorgaben des kantonalen Richtplans enthalten. Die Vorlage soll die baurechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Verkaufsgeschäfts schaffen, welches mit maximal 1'800 m2 Verkaufsfläche als mittelgrosse Verkaufsnutzung im Sinne des Richtplans gilt. 2.2

Planungsablauf/Vorprüfung

Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 7. März 2012 ohne Vorbehalte.

Versand: 1. Oktober 2012

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2.3

Bauzonen- und Kulturlandplan

Der Bereich für Verkaufsnutzung in der Gewerbezone wird im Bauzonenplan klar bezeichnet (überlagernde Schraffur). 2.4

Bau- und Nutzungsordnung

Mittels neuem § 4.1a NO werden Verkaufsnutzungen im schraffierten Bereich der Gewerbezone zugelassen und geregelt. Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Die Vorlage nimmt die Anliegen des kantonalen Richtplans auf (Kapitel S 3.1). Mit der Vorlage werden in der Nutzungsplanung die entsprechenden Grundlagen für die vorgesehenen 1'800 m2 Verkaufsfläche geschaffen. Das vorgesehene Angebot (Landi) entspricht auch einem lokalen Bedürfnis, da die Grundversorgung in Hallwil relativ schlecht ist. 3.1.3 Regionale Abstimmung Mit Stellungnahme vom 15. Dezember 2011 äussert sich der Regionalplanungsverband Lenzburg-Seetal zustimmend zur Planungsabsicht. 3.1.4 Siedlungserneuerung, Verdichtung und Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, mit geeigneten Massnahmen der weiteren Zersiedelung entgegenzuwirken, die Siedlungsqualität zu fördern, die inneren Reserven zu nutzen und die Siedlungsentwicklung mit dem Verkehr abzustimmen (§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplan S 1.1; § 4 Bauverordnung [BauV]). Mit der vorgesehenen Öffnung für Verkaufsnutzung kann eine langjährige Industriebrache wiederbelebt werden. Durch die Vorgabe, dass mindestens 120 m2 für Güter des täglichen Bedarfs vorzusehen sind, wird in Hallwil wieder eine Grundversorgung angesiedelt. Damit wird ein wichtiges Element für eine gute Entwicklung der Gemeinde in Bahnhofsund Zentrumsnähe geschaffen. 3.1.5 Abstimmung Siedlungsentwicklung und Verkehr Im Hinblick auf den Fuss-, Rad- und öffentlichen Verkehr ist der Standort vergleichsweise gut für die vorgesehene Nutzung geeignet. Auf der Kantonsstrasse verläuft eine kantonale Radroute. In der Nähe gibt es eine Bahnstation. Der Standort ist gut zu Fuss vom Siedlungsgebiet her zu erreichen. Allerdings hat die Kantonsstrasse K 250 ohne Gehwege und Querungshilfen heute noch eine stark trennende Wirkung. Das aktuelle Kantonsstrassenprojekt mit Gehweg und Fussgängerquerungen wird demnächst Abhilfe schaffen.

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Bietet die Landi auf den in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) geforderten 120 m2 für Güter des täglichen Bedarfs an, können für die Hallwiler Bevölkerung Fahrten in Nachbarorte entfallen. Diese Versorgung vor Ort ist verkehrsplanerisch zweckmässig. Ausgehend vom beiliegenden Leistungsnachweis, der tiefen Netzhierarchie der Kantonsstrasse (Verbindungsstrasse) und der Lage im Innerort sind in Bezug auf die Erschliessung mit dem motorisierten und nichtmotorisierten Individualverkehr keine Probleme absehbar, die dem Vorhaben entgegenstehen würden. Mit der Festlegung einer Obergrenze für Güter des täglichen Bedarfs von 500 m2 Verkaufsfläche wird richtigerweise sichergestellt, dass kein Einkaufscenter mit überregionalem Charakter am vorliegenden, dafür ungeeigneten Standort entsteht. 3.1.6 Hochwasserschutz Im zur Umzonung vorgesehenen Bereich besteht heute eine geringe Hochwassergefährdung. Da im Fall einer Überbauung eine Bachverlegung notwendig wird und sich damit die Hochwassersituation wesentlich verändern wird, ist die Hochwassersicherheit im Baubewilligungsverfahren gestützt auf die §§ 32 und 52 BauG abschliessend zu überprüfen. Entsprechend wird im Planungsbericht sachgerecht erwähnt, dass die Gefahrensituation nach Ausführung des notwendigen Bachprojekts überprüft werden sollte. Insbesondere über die Zufahrt könnte bei ungeeigneter Ausbildung eine Gefährdung entstehen. 3.1.7 Bau- und Nutzungsordnung Die neue Bestimmung in § 4.1a der Bau- und Nutzungsordnung ist sachgerecht und rechtskonform. 3.2

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Teiländerung Bauzonen- und Kulturlandplan sowie Nutzungsordnung Gewerbezone Breite der Gemeinde Hallwil vom 15. Juni 2012 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

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2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Seetalstrasse 332, 5705 Hallwil  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung für Baubewilligungen BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: