Gestaltungsplan Bally-Areal

Plan d'affectation spécial · Villmergen

Document

Numéro
2004-000306
Type
Plan d'affectation spécial
Commune
Villmergen
Canton
Argovie
Niveau
Commune
Autorité
Gemeindeverwaltung
Approuvé par
RR
Adopté
3 mars 2004
En vigueur depuis
3 mars 2004
Source
ÖREBlex, canton Argovie

Carte

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Fichiers

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Texte

SNP-4080-2004-E-1.pdf

•

Gemeinde Villmergen

Kanton Aargau

Gestaltungsplan "Bally-Areal" gemäss § 21 BauG

Baudepartement Kanton Aargau Abteilung Raumentwicklung

Sondernutzungsvorschriften Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes:

Wegleitende Teile des Gestaltungsplanes:

- Gestaltungsplan 1:500

- Schattendiagramm vom bestehenden Hauptgebäude

Mitwirkungsbericht vom:

2. April 2002

Vorprüfungsbericht vom:

25. August 2003

Öffentliche Auflage vom:

10. September 2003

bis:

9. Oktober 2003

ilenehmigung:

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den Z. MAta 2009 Der S aatsschreib r: (.

metron 02. September 2003 RSC/BGUDK

Metron Raumentwicklung AG Stahlrain 2, Postfach, CH-5201 Brugg Telefon 056 460 91 11 Fax 056 460 91 00 [email protected] F:\DATENW4\41-664A\3_BER\SNV REV V6.DOC

INHALTSVERZEICHNIS

1. Allgemeine Bestimmungen

1

Zweck Bestandteile des Gestaltungsplanes Perimeter Verhältnis zur Grundordnung

1 1 1 1

2. Bauvorschriften

2

Bauten Tiefgarage und Rampen Freihaltefeld Arealüberbauungen Gemeinsame Anforderungen Gemeinschaftsanlagen Ver- und Entsorgung Autoabstellplätze Verkehrsanbindung an das übergeordnete Netz Erschliessung der Nutzungen

2 2 2 2 2 2 2 3 3 3

3. Sektoren

4

3.1. Sektor A

4

Nutzungsart Nutzungsmass Dachgestaltung

4 4 4

3.2. Sektor B

4

Nutzungsart Nutzungsmass bei Dienstleistungsnutzung Nutzungsmass bei Wohnnutzung Ökologischer Ausgleich, Grünstreifen Erscheinungsbild

4 4 4 4 5

3.3. Sektor C

5

Nutzungsart Nutzungsmass

5 5

4. Schlussbestimmungen

5

Inkrafttreten Aufhebung bisherigen Rechts

5 5

Der Gemeinderat erlässt, gestützt auf § 21 des Baugesetzes des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993, die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften.

1. Allgemeine Bestimmungen

1

Der Erlass des Gestaltungsplanes "Bally-Areal" soll die Entwicklung des Gebietes der alten Bally-Fabrik mit Industrie, Gewerbe und Wohnungen ermöglichen. Er hat folgende Ziele: • • • • •

Zweck

Erhaltung des bestehenden Fabrik-Gebäudes Umgebungsschutz des Fabrik-Gebäudes eine auf die bestehende Fabrikanlage rücksichtnehmende Bebauung Integrierung des Lärmschutzes entlang der SBB-Linie HendschikenDottikon Ermöglichung von Wohnnutzungen und Gewerbenutzungen inklusive Dienstleistungen

2

Bestandteile des Gestaltungsplanes

Die Bestandteile des Gestaltungsplanes sind: a) Verbindliche Teile - Situationsplan 1:500 - Sondernutzungsvorschriften b) wegleitende Teile - Planungsbericht mit Lärmgutachten - Schattendiagramm vom bestehenden Hauptgebäude (Schattendiagramm für Neubauten muss mit jeweiligem Baugesuch eingereicht werden.)

3

Der Gestaltungsplan umfasst das im Plan bezeichnete Gebiet.

Perimeter

4

Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bauordnung und der Bauzonenplan der Gemeinde Villmergen.

1

Verhältnis zur Grundordnung

2. Bauvorschriften

5

1 Im Gestaltungsplan sind die bestehenden Hochbauten bezeichnet.

Bauten

2 Neubauten sind innerhalb der im Gestaltungsplan festgelegten Baulinien zulässig. 3 Im Baufeld für die Tiefgarage können unterirdische Parkierungsanlagen und überdachte Erschliessungsrampen erstellt werden.

Tiefgarage und Rampen

4 Das Freihaltefeld ist von Hochbauten freizuhalten. Abgesehen von den bezeichneten Erschliessungsbauten darf der Boden nicht versiegelt werden. Der parkähnliche Charakter ist zu erhalten.

Freihaltefeld

5 Arealüberbauungen sind im gesamten Gestaltungsplangebiet nicht möglich.

Arealüberbauungen

6

Die Aussenräume sind nach ökologischen Prinzipien zu gestalten: • • •

Gemeinsame Anforderungen

Vernetzung mit der Umgebung, Bildung von zusammenhängenden Grünflächen. Möglichst unversiegelte Flächen verwenden. Vorwiegend Verwendung von heimischen und standortgerechten Gehölzen, als Lebensraum für die einheimische Kleintierwelt.

7

Innerhalb des Gestaltungsplanes sind gemeinschaftliche Heizanlagen, Gemeinschaftsräume und Abfallentsorgungsstellen anzustreben.

Gemeinschaftsanlagen

8

1 In einer ersten Phase (Umbau/Renovation der bestehenden Fabrikgebäude in Sektor A) sind die Gesamtkonzepte für die verschiedenen Bestandteile der Ver- und Entsorgung zu erstellen.

2

Ver- und Entsorgung

2 Folgende Kriterien sind einzuhalten: •

•

Abfälle Kompostierabfälle sind nach Möglichkeit innerhalb des Gestaltungsplanperimeters zu kompostieren. Standorte innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sind in den Projekten zu prüfen. Meteorwasser Das Meteorwasser ist nach Möglichkeit zu versickern.

Art. 9 1 Für die Wohnnutzungen gelten die Bestimmungen der Bau- und

Nutzungsordnung der Gemeinde.

Autoabstellplätze

2 Für die übrigen Nutzungen beträgt die maximal zu erstellende Anzahl Parkplätze 60% des nach § 25 ABauV errechneten reduzierten Bedarfs.

Art. 10 1 Die Verkehrsanbindung an die Kantonsstrasse K387 erfolgt mittels eines

Kreisels. Dieser Kreisel ist durch die Grundeigentümer der Sektoren A und B zu erstellen, sobald die Gewerbe- und Dienstleistungsnutzung in den Sektoren A und B eine Nutzfläche von 15'000 m2 (exkl. Lagerflächen) übersteigt oder die Anzahl Ein- und Ausfahrten in der Spitzenstunde mehr als 150 Fz./h beträgt.

Verkehrsanbindung an das übergeordnete Netz

2 Mit der Erstellung des Kreisels ist auch die Alte Bruggerstrasse umzulegen und gemäss Gestaltungsplan über den Kreisel an die Bahnhofstrasse anzuschliessen. Das Einbiegen von MiV-Fahrzeuge aus Richtung Dottikon in die Alte Bruggerstrasse bleibt gewährleistet. Die Strassenfläche wird reduziert und ist in erster Linie zu Gunsten einer durchgehenden, breiteren Gehwegführung zu verwenden. Allfällige Restflächen werden urbarisiert. 3 Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sind verkehrsmässig ab der Kantonsstrasse direkt über das Bally-Areal zu erschliessen. Ausgenommen sind in Wohngebiete passende Betriebe mit wenig Personal-, Lieferantenund Kundenverkehr.

3

Erschliessung der Nutzungen

3. Sektoren 3.1. Sektor A

Art. 11

1 Sektor A ist für Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen bestimmt. Wohnnutzungen sind im obersten Geschoss des Hauptflügels des alten Fabrik-Gebäudes zulässig.

Nutzungsart

2 Es gilt Lärm-Empfindlichkeitsstufe III. 3 Das Nutzungsmass innerhalb der Baulinien ist frei. Die maximalen Bauhöhen sind im Gestaltungsplan bezeichnet. Sie dürfen nur durch kleinere technisch bedingte Dachaufbauten überschritten werden.

Nutzungsmass

4 Es sind lediglich Flachdächer oder bis maximal 5° geneigte Schrägdächer zulässig.

Dachgestaltung

3.2. Sektor B

Art. 12 1 Im Sektor B sind entweder Wohn- und Gewerbenutzungen nach den

Bestimmungen der WG3 oder Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen (innerhalb der Baulinien) zulässig.

Nutzungsart

2 Es gilt Lärm-Empfindlichkeitsstufe III. 3 Für Dienstleistungs- und Gewerbebauten sind die im Gestaltungsplan festgelegten Baulinien massgebend. Die maximale Gebäudelänge beträgt 100 m, die maximale Gebäudebreite 40 m. Die maximalen Bauhöhen sind im Gestaltungsplan bezeichnet.

Nutzungsmass bei Dienstleistungsnutzung

4 Für Wohnbauten oder gemischte Nutzungen (mässig störende Gewerbe, Geschäfte) gelten die Vorschriften der Wohn- und Gewerbezone WG3 (Vorschriften der WG3 ohne Arealüberbauung). Grenz- und Gebäudeabstände werden unter Berücksichtigung von Schattenwurf und Lichtentzug vom Gemeinderat festgelegt. Die ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters gelegenen Privatparzellen dürfen dabei nicht mehr als bei zonengemässer Überbauung betroffen werden.

Nutzungsmass bei Wohnnutzung

5 Im Gestaltungsplan ist ein Bereich für ökologischen Ausgleich bezeichnet. Er ist naturnah zu gestalten. Für den Sichtschutz und zur räumlichen Gliederung des Gebietes sind standortgerechte, hochstämmige Bäume zu pflanzen. Bauten sind zulässig, wenn sie für den Unterhalt der ökologischen Ausgleichsfläche zwingend notwendig sind.

Ökologischer Ausgleich, Grünstreifen

6 Werden Wohnbauten erstellt, ist die ökologische Ausgleichsfläche zwischen den Wohngebäuden und dem alten Fabrik-Gebäude zu realisieren. Eine teilweise Mischnutzung von ökologischem Ausgleich und naturnahen Spielflächen für Kinder ist möglich.

4

Art. 13 Die architektonische Gestaltung der Bauten, insbesondere Gebäude- und

Dachformen sowie Materialien, hat mit Rücksicht auf die Architektur des bestehenden Fabrik-Gebäudes zurückhaltend zu sein.

Erscheinungsbild

3.3. Sektor C

Art. 14 Nutzungsart

1 Sektor C ist für Wohnbauten bestimmt. 2 Für lärmvorbelastete Parzellen gilt Lärm-Empfindlichkeitsstufe III. 3 Für das Nutzungsmass, die Geschosszahl sowie Grenz- und Gebäudeabstände in Sektor C gelten die Bestimmungen der Zone W2.

Nutzungsmass

4. Schlussbestimmungen

Art. 15 1 Der Gestaltungsplan mit Sondernutzungsvorschriften tritt mit der

Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Inkrafttreten

2 Der Gestaltungsplan mit Sondernutzungsvorschriften ersetzen den Plan und die Vorschriften vom 8. März 1995.

Aufhebung bisherigen Rechts

5

Genehmigung

Protokoll des Regierungsrates Sitzung:

03. März 2004

Art. Nr. 2004-000306

Gemeinde Villmergen; Gestaltungsplan "Bally-Areal"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei

Sachverhalt 1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

2. April 2002 25. August 2003 10. September – 9. Oktober 2003 5. Januar 2004 9. Januar 2004 2. Februar 2004

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 16. März 1993. Sie setzt jedoch eine Änderung des Bauzonenplans und der Bau- und Nutzungsordnung voraus, die die Gemeindeversammlung am 28. November 2003 beschlossen hat; die entsprechende Vorlage liegt zusammen mit dem vorliegenden Gestaltungsplan zur Genehmigung vor. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Mit dem Wechsel der Eigentümerschaft des Bally-Areals in Villmergen wurde für dieses Gebiet ein neues Nutzungskonzept erarbeitet. Die bisherige Nutzung als Wohn- und Gewerbegebiet soll um den Sektor Dienstleistungen zwecks Ansiedlung weiterer Arbeitsplätze ergänzt werden. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit zur Anpassung des Gestaltungsplans aus dem Jahr 1995. Der Gestaltungsplanperimeter wird entsprechend den bestehenden und geplanten Nutzungen in drei Sektoren unterteilt. Es werden u.a. Baufelder für Hochbauten und eine Tiefgarage, ein Freihaltefeld sowie ein Bereich für ökologischen Ausgleich ausgeschieden. Die Haupterschliessung erfolgt wie bis anhin über die Bahnhofstrasse. In § 10 Abs. 1 SNV wird geregelt, ab welcher Belastungsschwelle im Anschlussbereich der im Plan dargestellte Kreisel zu erstellen ist.

Versand: 08.03.2004

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-2-

Die geplanten Vorhaben erfordern die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung, da mehr als 300 Parkplätze vorgesehen sind. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  

Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Verfahrenskoordination Die vorliegende Sondernutzungsplanung und die erforderliche Änderung des Bauzonenplans und der Bau- und Nutzungsordnung werden auf Kantonsebene koordiniert genehmigt. Der Regierungsrat beschliesst den vorliegenden Sondernutzungsplan gemeinsam mit der Änderung des Bauzonenplans und der Bau- und Nutzungsordnung. Die Genehmigungen der beiden Vorlagen werden gleichzeitig publiziert. 4.3 Raumplanerische Beurteilung Der Gestaltungsplan "Bally-Areal" vom 8. März 1995 wird durch diese Vorlage ersetzt. Die im überarbeiteten Gestaltungsplan vorgenommenen Festlegungen sind sachgerecht. Die im Gestaltungsplan getroffenen Festlegungen genügen bezüglich der Umweltverträglichkeit, soweit sie nach § 20 USD bereits im Gestaltungsplanverfahren beurteilt werden müssen, den gesetzlichen Anforderungen. Die abschliessende Überprüfung der Umweltverträglichkeit erfolgt stufengerecht im Baubewilligungsverfahren. 4.4 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Bally-Areal" der Gemeinde Villmergen vom 5. Januar 2004 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Schulhausstrasse 17, 5612 Villmergen  Baudepartement  Rechtsabteilung BD  Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten)  Abteilung Verkehr BD  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: i.V.