Gestaltungsplan Eichmatt Nord

Art. 1 1

Einleitende Bestimmungen Zweck des Gestaltungsplans

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Das Gebiet Eichmatt Nord wird einer Bebauung mit vorwiegend Wohnnutzung zugeführt. Entlang der Wohlerstrasse sind auch Arbeitsnutzungen möglich. 2

Der Gestaltungsplan Eichmatt Nord sichert eine Siedlung mit hoher Wohn- und Aussenraumqualität.

Art. 2 Bestandteile

Der Gestaltungsplan Eichmatt Nord besteht aus: - Situationsplan 1:500 - Sondernutzungsvorschriften

Art. 3 Perimeter

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Der Gestaltungsplan Eichmatt Nord umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet (Parzelle 2830, 2170 (teilweise).

2Die Fläche beträgt Total 18'293 m2; 17'000 m2

(Parz. 2830) und 1'293 m2 (Parz. 2170).

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An der Grenze zur Parzelle Nr. 4330 sind die Gestaltung der Umgebungsflächen und die Führung der inneren Erschliessung (einschliesslich gegenseitige Wegrechte) mit dem Gestaltungsplan Eichmatt Süd zu koordinieren. Diese VVegrechte sind vor der Baubewilligung gegenseitig grundbuchlich zu sichern.

Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung und zum übergeordneten Recht

Soweit der Gestaltungsplan und die Sondernutzungsvorschriften nichts anderes bestimmt, gelten die Bauordnung und der Bauzonenplan. Vorbehalten bleiben die Vorschriften des kantonalen und eidgenössischen Raumplanungsrechts.

Baubereiche / Ausnützung

Art. 5 Baubereiche

Hochbauten sind nur innerhalb der Baubereiche zulässig. 2

1n den Baubereichen sind Wohn-, Dienstleistungs- und Büronutzungen zulässig. Dienstleistungs- und Büronutzungen sind in den Baubereichen C und B sind nur zulässig, wenn sie kein höheres Verkehrsaufkommen verursachen, als es aus dem Wohnen entsteht. Im Baubereich A sind auch Gewerbe und Läden gestattet. 3

Anstelle der Ausnützungsziffern werden die maximal zulässigen Bruttogeschossflächen pro Baubereich definiert.

Planteam

Gemeinde Villmergen: Gestaltungsplan Eichmatt Nord

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1n den Baubereichen gelten folgende Bestimmungen: Baubereich

Maximale Bruttogeschossfläche

Maximale Geschosszahl

A

Total maximal 8'450 m2 davon jedoch maximal für Wohnen: 7'400 m2

3 Vollgeschosse ohne zusätzliches Attika

B

Wohnen: 2'940 m2

3 Vollgeschosse und ein zusätzliches Attika

C

Wohnen: 4'950 m2

3 Vollgeschosse ohne zusätzliches Attika

Summe

Totall : 16'340 m2 davon für Wohnen maximal 15'290 m2

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An der Grenze der Prazellen 2830/2170 besteht ein gegenseitiges Grenzbaurecht. Wird jedoch nicht auf die Grenze gebaut, gelten die Grenzabstände gemäss Bauordnung. Die maximalen Bruttogeschossflächen betragen dann für den Baubereich A auf Parzelle 2830: maximal 4'960 m2 davon maximal für Wohnen: 4'340 m2, auf Parzelle 2170: maximal 850 m2 davon maximal für Wohnen: 740 m2. Die Übertragung der Bruttogeschossflächen gemäss Absatz 4 innerhalb des Gestaltungsplanperimeters ist zulässig, wenn die anrechenbare Bruttogeschossfläche pro Baubereich um nicht mehr als 10% erhöht wird. 7

1n den Baubereichen gelten die Plan festgelegten maximalen Erdgeschoss- und OK-Dachkoten (OKDach = Höchster Punkt der Dachoberfläche bei Dach- oder Attkageschossen resp. OK-Gebäudehöhe bei Gebäude ohne Dach- oder Attkageschoss). Von den Erdgeschosskoten darf um +/- 0.50m abgewichen werden. Technische Aufbauten wie Kamine und Lifte dürfen die OK-Dachkoten überschreiten. Uber die Fassade vorspringende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Balkone, Treppen etc. dürfen bis maximal 2 m über die Baubereiche hinaus ragen. 9

Kellerabgänge und Treppenzugänge sowie Untergeschosse (inkl. Tiefgaragen) sind ausserhalb der Baubereiche zulässig. 10

Werden unbeheizte verglaste Balkone (Wintergärten) realisiert, erhöht sich die zulässige Bruttogeschossfläche gemäss § 6 Abs 4. Die Bruttogeschossfläche erhöht sich um die Fläche des Wintergartens, jedoch höchstens um 25 m2 pro Wohnung.

Art. 6 Höhenkoten für gestaltetes Terrain und für die Berechnung der Geschosse

1Für die Gestaltung der Umgebung sind die EG-Koten massgebend. 2

Als Ausgangslage für die Berechnung der Anzahl Vollgeschosse gilt das neu gestaltete Terrain.2

3Die maximalen Koten für die Neugestaltung des Terrains können für Spielhügel und dergleichen ü-

berschritten werden.

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Die Ausnützung über das Gestaltungsplangebiet ohne Baubreich A Parzelle 2170 beträgt bei reiner Wohnnutzung 0.72 und 0.76 bei einer Gewerbe-/Ladennutzung im Baubereich A.

2 Das gewachsene

Terrain ist nicht mehr feststellbar; das Terrain ist abgegraben. Massgebend für die Berechnung der Vollgeschosse ist deshalb im vorliegenden Falle das gestaltete Terrain gemäss Gestaltungsplan, das dem ursprünglich gewachsenem Terrain angenährt ist.

PIanteam

Gemeinde Villmergen: Gestaltungsplan Eichmatt Nord

Art. 7 3

Lärmschutz

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lnnerhalb des Gestaltungsplanperimeters gilt der Planungswert gemäss Art. 30 LärmschutzVerordnung. 2

1m Baubereich A dürfen lärmempfindliche Räume in Wohnungen nur Fenster in der Fassade der Wohlerstrasse aufweisen, wenn diese Räume zusätzlich über anderst orientierte Fenster gelüftet werden können. Der Gemeinderat kann andere Lärmschutzmassnahmen bewilligen, sofern sie eine gleichwertige Lärmminderung bei den Lüftungsfenstern sicherstellen.

Gestaltung

Art. 8

Innerhalb der Baubereiche ist eine einheitliche Gestaltung der Bauten sicherzustellen. 2Die Bebauung im ganzen Perimeter muss folgende Bedingungen erfüllen:

gute architektonische Gestaltung der Bauten und der Freiräume gute Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologische Ausgleichsflächen in den Umgebungsbereichen (Nachweis im Rahmen der Baubewilligungsverfahren). 3Der im Anhang aufgeführte Bebauungsvorschlag hat orientierenden Charakter. Für den Baubereich A

sind zwei Vorschläge mit einer Wohnnutzung und einer Gewerbenutzung aufgezeigt.

Dachform

Art. 9

Die Bauten sind mit Flachdach auszuführen. Flachdächer sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht als Terrasse oder Verkehrsfläche genutzt werden (ausgenommen: 1-geschossige Kleinbauten).

Erschliessung / Parkierung

Art. 10 Erschliessung

Die Verkehrserschliessung erfolgt ab Eichmattstrasse über die Querschliessung.

Art. 11 Innere Erschliessung (Fuss- / Radweg / Notzufahrt)

Die Verkehrsfläche ,Innere Erschliessung' dient der siedlungsinternen Fuss- und Radwegverbindung und notfallmässigen Zufahrt (Feuerwehr, Umzugsfahrzeug u.ä.). (Wegrechte: siehe § 3, Abs.3)

Art. 12 Abstellplätze

'Die Parkierung für die Bewohner der Baubereiche A, B und C erfolgt unterirdisch in Einstellhallen und/oder auf den Parkplätzen entlang der Quererschliessung. Unterirdische Einstellhallen und deren Zufahrten dürfen ausserhalb der Baubereiche realisiert werden. 2Die Einfahrten zu den Einstellhallen sind gemäss Situationsplan zu erstellen. 3Die erforderliche Zahl der Parkplätze ergibt sich aufgrund der Bau- und Nutzungsordnung.