Gestaltungsplan Rai

0 1. März 2021

Geschäfts-Nr. BVUARE.16.150 Gemeinde Bergdietikon; Gestaltungsplan "Rar; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

27. April 2018 13. Mai 2019 bis 11. Juni 2019 17. August 2020 bis 15. September 2020 23. November 2020 25. November 2020 25. Dezember 2020

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) ist gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 9. Juni 1998 genehmigten Nutzungsplan Siedlung und die am 6. Mai 2020 genehmigte Teiländerung "Rai" ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das rund 3,2 ha grosse Gebiet "Rai" umfasst die Parzelle 1121, 1122, 1125, 1126 (partiell), 1137, 1139, 1558, 2474 beziehungsweise 2587 (partiell) und liegt in der Wohnzone Rai an einer geologisch anspruchsvollen Hanglage. Diese Zone darf gestützt auf § 9 bis der Bau- und Nutzungsordnung (BNO)

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nur auf der Basis eines auf die besonderen Verhältnisse abgestimmten Gestaltungsplans überbaut werden. Um eine geeignete und wirtschaftliche Bau- und Erschliessungstypologie für die geologisch und topografisch herausfordernde Situation zu erhalten, wurde im Jahr 2012 ein begleiteter Studienauftrag mit fünf Architekturbüros durchgeführt. Das zur Weiterbearbeitung empfohlene Projekt bildet die Grundlage für den vorliegenden Gestaltungsplan sowie für die parallel erarbeitete und bereits in Rechtskraft erwachsene Teiländerung der Nutzungsplanung Siedlung (BVUR0.16.149). Mit dem Gestaltungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Erschliessung und Überbauung des Gebiets (inklusive Hangstabilisierung) geschaffen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Bergdietikon am 23. November 2020 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Rai" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) • Plan Hangentwässerung 1:500 Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 23. November 2020 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 27. April 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

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4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Siedlungsreserve aktiviert wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreserven — über alles gesehen — mit 90 E/ha' zu entwickeln. Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungs- und Freiraumgestaltung. Ortsbild und Städtebau Der Gestaltungsplanperimeter "Rai" liegt südlich des historischen Dorfkerns am Siedlungsrand. Im Norden und Westen wird das Areal durch Quartiere mit lockerer Einfamilienhausstruktur begrenzt. Im Süden grenzt das Areal an Kulturland und bildet den neuen Siedlungsrand. Auf dem Areal sollen Wohnnutzungen realisiert werden. Im Vorfeld zum Gestaltungsplan wurde 2012 ein Studienauftrag mit fünf Architekturbüros durchgeführt. Der vorliegende Gestaltungsplan mit Richtprojekt basiert auf der vom Begleitgremium zur Weiterbearbeitung empfohlenen Studie von Wild Bär Heule Architekten AG. Dem sorgsamen Umgang mit dem Terrain und der Einpassung der Bauten in das Gelände wurde im Richtprojekt grosse Beachtung geschenkt. Das Richtprojekt ist gemäss § 4 SNV für die Typologie und die Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume wegleitend. Zur Qualitätssicherung holt der Gemeinderat gestützt auf § 4 Abs. 3 SNV ein unabhängiges Fachgutachten ein. Dies ist zielführend und sachgerecht. Die Unterlagen zum Gestaltungsplan wurden sorgfältig und umfassend erarbeitet. Die Abweichungen von der Grundordnung (Abstand gegenüber den Erschliessungsstrassen) sind begründet. Das Bebauungskonzept ist nachvollziehbar und die ortsbaulich relevanten Themen wurden sachgerecht im Gestaltungsplan umgesetzt. § 10 SNV enthält klare Qualitätsvorgaben bezüglich Bauten und zum Freiraum. Gesamthaft vermögen die Festlegungen zu überzeugen; die Vorgaben von § 21 BauG werden erfüllt. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Aufgrund der vorliegenden, tatsächlichen Verhältnisse, namentlich die anspruchsvolle Topografie und der schwierige Baugrund, können sich die detaillierte Lage und der Verlauf der Erschliessungs-

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strasse im Rahmen der Projektierung ändern. Aus diesem Grund sind die Strassenlinien mit Enteignungsrecht recht grosszügig bemessen; die Fusswegverbindung ist schematisch aufgenommen und in § 11 SNV präzisiert. Dies ist sachgerecht. Der Zugang zu den angrenzenden Landwirtschaftsflächen wurde in den Genehmigungsinhalt aufgenommen. Dies ist grundsätzlich sachgerecht. Der Wanderweg / historische Verkehrsweg führt aktuell durch das Gestaltungsplanareal und muss verlegt werden. Im Gestaltungsplan wurde die neue an einem Augenschein festgelegte Wegführung zur Orientierung aufgenommen. Im Planungsbericht (Kapitel 3.3.9) werden die Hintergründe im Detail ausgeführt. Die Gemeinde ist bei der Verlegung des Weges zur Ausführung dieser Massnahmen verpflichtet. Die innerhalb des Gestaltungsplanperimeter liegenden Baulinien des kommunalen Überbauungsplans vom 30. Juni 1987 werden mit Inkrafttreten des Gestaltungsplans "Rai" aufgehoben. Die festgelegten Baufelder berücksichtigen den Strassenabstand gemäss § 34 BNO. Dies ist sachgerecht. 4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Der Gestaltungsplanperimeter liegt unterhalb der K 412 und stösst knapp nicht an die Strassenparzelle. Die Erschliessung erfolgt über die Föhret- und die Raistrasse. Das Vorhaben tangiert nicht direkt Belange der kantonalen Verkehrsplanung. Mobilitätsmanagement Die Möglichkeiten zur Förderung der nachhaltigen Mobilität wurden im Rahmen der vorliegenden Planung eruiert. Es liegen Empfehlungen der aargaumobil vom 29. Oktober 2014 vor, die in den Sondernutzungsvorschriften angemessen berücksichtigt werden (§§ 13 und 14 SNV). In der Umsetzung besteht ein grosser Spielraum. Seitens Kanton wird darauf hingewiesen, dass ein möglichst nachhaltiger Ümgang mit der Mobilität aufgrund der Verkehrsprobleme im grösseren Umfeld eine hohe Priorität geniesst und die Gemeinde aufgefordert wird, alle nur erdenklichen Massnahmen zur Förderung einer nachhaltigeren Mobilität zu treffen. Parkierung Die erforderliche Anzahl Parkfelder bemisst sich nach der VSS2-Norm und wird im Baubewilligungsverfahren bestimmt. Der ermittelte Richtwert bildet die maximal zulässige Anzahl Parkfelder für die Wohnnutzung. Mit einem Mobilitätskonzept darf die Anzahl Parkfelder weiter reduziert werden, wenn der reduzierte Bedarf nachgewiesen ist und verbindliche Massnahmen vereinbart werden (§ 12 Abs. 5 SNV). Die Festlegungen zur Parkierung sind sachgerecht. Der Gemeinde wird empfohlen, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens, ein griffiges Mobilitätskonzept einzufordern. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum Der Planungsperimeter grenzt im Norden an den Raibach an. Gemäss § 127 Abs. 1 lit. b BauG beträgt die Breite der beidseitigen Uferstreifen entlang dem Raibach 6 m. Die planerische Ausscheidung des Gewässerraums ist im vorliegenden Gestaltungsplan nicht notwendig. Der Gewässerraum wird durch die Gemeinde im Rahmen der laufenden Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland vorgenommen.

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Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

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Hangstabilität Die für die Baureife erforderliche Hangstabilisierung wird in der BNO im Grundsatz vorgegeben. § 9bis Abs. 3 lit. c BNO verlangt die langfristige Sicherstellung der Hangstabilität. Gemäss § 9bis Abs. 4 BNO sind im Gestaltungsplan die konkreten technischen und baulichen Massnahmen zur Hangstabilisierung verbindlich auszuweisen sowie Vorgaben zu deren zeitlicher Realisierung und die Erfordernisse an den Erfolgsnachweis festzulegen. Dazu liegen folgende fachliche Untersuchungen vor: • Resultate der neusten lnklinometermessungen, Jäckli Geologie, Zürich, 13. November 2014 (dieser Bericht und somit die Datengrundlage für das Hangstabilisierungskonzept beruht auf dem Stand der letzten Vorprüfung vom Januar 2015) • Konzeptplan Hangstabilisierung, Gebiet "Rai", Basler & Hofmann, 2013, revidiert am 8. August 2016, 7. November 2017 Es wird zwischen einem nördlichen und einem mittleren Rutschgebiet unterschieden. Im nördlichen Rutschgebiet wurden Horizontalbewegungen von rund 7 mm pro Jahr im langjährigen Mittel, bei intensiven Niederschlägen sogar 20-25 mm pro Jahr registriert. Im mittleren Rutschgebiet liegen deutlich geringere Horizontalverschiebungen vor (1 bis 1,5 mm pro Jahr). Der südliche Hangbereich steht aufgrund der andauernden grossen Bewegungen und vor allem auch aufgrund des tief liegenden Gleithorizontes für eine Überbauung nicht zur Verfügung. Konzept Hangstabilisation Die Stabilisierung des Hangs soll durch Entwässerungsanlagen erreicht werden. Das Entwässerungskonzept sieht 10 Sickergräben (S1—S10) in Fallrichtung des Hangs vor. Im Plan "Hangentwässerung" sind die Details der Sickergräben verbindlich festgelegt und im Planungsbericht Kapitel 3.4.2 erläutert. Dieses System wird bis in eine Tiefe von rund 9 m angewendet. Für Bereiche, in denen der Gleithorizont tiefer liegt oder in denen kein eindeutiger Gleithorizont identifiziert werden konnte, sind Vertikaldrainagen vorgesehen. Dies sind mit Sand gefüllte Bohrungen mit maximaler Tiefe von 25 m. Diese Vertikaldrainagen bewirken eine punktuelle Entspannung des Porenwasserdrucks durch hydraulische Verbindungen auf Niveau der Entwässerungsgräben. Die Entwässerungslösung bietet die bestmögliche Gewähr, dass die Bewegungen reduziert werden können. Gewisse Bewegungen sind voraussichtlich auch nach der Hangstabilisierung noch über einen langen Zeitraum zu erwarten. Die Hangbewegungen werden aber nach der Umsetzung des Entwässerungskonzepts deutlich reduziert, weshalb bewältigbare Auswirkungen auf künftige Baukörper und Erschliessungsanlagen zu erwarten sind. Die eingeholte Zweitmeinung hat das vorgeschlagene Hangstabilisierungskonzept geprüft und stützt das entsprechende Entwässerungskonzept. Monitoring Das Überwachungssystem bezweckt zwei Ziele. Einerseits ist damit der Erfolg der Hangstabilisierungsmassnahmen nach § 3 Abs.1 SNV darzulegen (Voraussetzung für die Freigabe zur Überbauung). Andererseits soll damit die längerfristige Wirksamkeit der Stabilisierungsmassnahmen überwacht werden (§ 3 Abs.4 SNV). Voraussichtlich wird das Überwachungssystem durch eine Kombination von lnklinometer- und Piezometermessstellen realisiert. Das Monitoring ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen. Eine Begutachtung des Monitoring Systems ist zu diesem Zeitpunkt verfrüht und aus den Unterlagen nicht im Detail möglich. In § 3 Abs. 4 SNV sind die Rahmenbedingungen für das Monitoring festgelegt. Erfolgskontrolle / Nachweis der Hangstabilität Bevor Erschliessungsanlagen und die Bebauung des Gebiets "Rai" realisiert werden können, muss der Nachweis der Hangstabilität erbracht sein (§ 3 Abs. 3 SNV). Gemäss § 3 Abs. 2 SNV gilt der Nachweis der Hangstabilität als erbracht, wenn zwei unabhängige Fachgutachter das Verhalten des

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Baugrunds aufgrund der Messergebnisse als positiv beurteilen. In § 3 Abs. 4 SNV wird das Monitoring detailliert festgelegt. Bei Ausfall von Messpunkten sind diese umgehend zu ersetzen. Die Verpflichtung zum Monitoring ist vor Baubeginn der Hangentwässerungsmassnahmen als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen (§ 3 Abs. 5 SNV). Der Plan "Hangentwässerung" 1:500 ist ebenfalls rechtsverbindlicher Teil des Gestaltungsplans (vgl. § 2 Abs. 2 lit. c SNV). Die SNV regeln detailliert das Vorgehen und die Zuständigkeiten, falls der Erfolgsnachweis der langfristigen Sicherstellung der Hangstabilität wieder erwarten nicht erbracht werden kann oder falls das Monitoring unbefriedigende Messergebnisse zeigt. Der Gemeinderat zieht dazu jeweils die kantonale Fachstelle bei und ordnet die notwendigen Massnahmen. Die Kosten für die Bauwerkserstellung, einschliesslich der Anlagen zur Hangstabilisierung ist Sache der Eigentümerschaft (§ 20 SNV). Lärm Der Gestaltungsplan liegt im Einflussbereich der Bergstrasse (K 417). Für die Beurteilung der Lärmsituation wurde ein Lärmgutachten erstellt. Dieses weist nach, dass die Planungswerte der LärmEmpfindlichkeitsstufe II eingehalten werden können. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Anwendbares Recht Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die Gemeinde Bergdietikon hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Bauverordnung (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Sondernutzungsbestimmungen Die SNV sind rechtmässig und sachgerecht und unterstützen die Ziele des Gestaltungsplans.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1 Der Gestaltungsplan "Rai", beschlossen vom Gemeinderat Bergdietikon am 23. November 2020, wird genehmigt. 2. ie A ei un Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Schulstrasse 6, 8962 Bergdietikon • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung für Umwelt • Abteilung Landschaft und Gewässer • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Wald • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI • Departement Finanzen und Ressourcen • Landwirtschaft Aargau DFR

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innen gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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