Gestaltungsplan Flückenstrasse

Geschäfts-Nr. BVUARE.20.256 Gemeinde Meisterschwanden; Gestaltungsplan "Flückenstrasse"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

3. Juni 2021 30. April 2021 bis 31. Mai 2021 13. August 2021 bis 13. September 2021 29. November 2021 26. Januar 2022 16. Januar 2022

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 6. November 2013 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Areal des vorliegenden Gestaltungsplans "Flückenstrasse" befindet sich gemäss dem rechtskräftigen Bauzonenplan in der Wohn- und Gewerbezone WG3. Eine Gestaltungsplan -Pflicht besteht nicht. Der Perimeter von rund 0,74 ha umfasst die Parzellen 1545 sowie 1972 und wird begrenzt durch die Sarmenstorferstrasse (Kantonsstrasse K 252) im Osten sowie die Flückenstrasse im Norden. Das noch gewerblich genutzte Areal soll einer reinen Wohnüberbauung zugeführt werden.

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Der Gestaltungsplan bezweckt eine gesamthaft geplante, gut in die örtliche Situation eingepasste Wohnüberbauung mit hoher baulicher Dichte und optisch wirksamer Durchgrünung. Alle Wohnungen sollen von der Aussichtslage profitieren. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Meisterschwanden am 29. November 2021 beschlossenen Vorlage: Gestaltungsplan "Flückenstrasse" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 18. Januar 2022 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 3. Juni 2021 mit einem Vorbehalt abgeschlossen worden. Die Sichtzone wurde inzwischen angepasst und dem Kurvenradius entsprechend ausgerichtet. Damit ist der Vorbehalt ausgeräumt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Zonengemässe Nutzungsart (Abweichung von der Grundordnung) Der Gestaltungsplan weicht unter anderem im Bereich der Ausnützungsziffer (AZ) von der Grundordnung ab (0,9 gegenüber 0,6 gemäss Grundordnung beziehungsweise 0,7 mit Gewerbeanteil). Dabei handelt es sich um eine ansehnliche Abweichung. Solche Abweichungen dürfen nicht dazu führen, dass die demokratisch legitimierte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird.

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Relevant für die Beurteilung ist, ob die räumlichen Qualitäten entsprechend gesteigert werden, ob sich die neue Überbauung gut in die Umgebung integriert, der Zonencharakter insgesamt gewahrt bleibt und Drittparzellen nicht übermässig beeinträchtigt werden. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass eine lagegerechte, verstärkte Innenentwicklung (mithin eine kompaktere Bauweise) planerisch erstrebenswert ist, soweit sie hochwertig erfolgt. Gemäss Planungsbericht wird dem Gestaltungsplanareal eine gute Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz attestiert. Die öV1-Anbindung wird hingegen als nicht besonders gut bezeichnet (Güteklasse D). In der qualifizierten Stellungnahme wird insgesamt ein positives Fazit gezogen. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Ortsbild und Städtebau Das Ortsbild von Meisterschwanden ist gemäss dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von nationaler Bedeutung. Das Areal liegt im Bereich der Umgebungsrichtung V gemäss ISOS (Neubebauungen im Osten, Wohn- und Industriebauten) mit Erhaltungsziel "b" (Erhalten der Eigenschaften). Die Lage im ISOS wird im Planungsbericht thematisiert (Kapitel 2.1). Dabei wird auf den Erhaltungshinweis verwiesen, wonach die Neubautätigkeit im Bereich der Umgebungsrichtung V verträglich ist. Diese Beurteilung ist nachvollziehbar. Es finden sich keine ortsbaulichen Anhaltspunkte, auf die vorliegend speziell zu reagieren wäre. Die im Planungsbericht (Kapitel 5.2) dargelegte ortsbauliche Konzeption ist schlüssig. Die Neubebauung mit vier Mehrfamilienhäusern (insgesamt 38 Wohnungen) nimmt in geeigneter Weise Bezug auf die umliegende Bebauung, in der zwei eher längsrechteckige Gebäude entlang der Kantonsstrasse und zwei punktförmige Gebäude entlang der westlich bestehenden Bebauung vorgesehen sind. Diese Struktur ermöglicht eine Abschirmung des inneren Erschliessungs- und Begegnungsbereichs vom Verkehrslärm. Gegenüber der Bebauung im Norden geht ein gewisser Massstabssprung einher. Insgesamt sind die Volumen aus fachlicher Sicht jedoch vertretbar, sofern die angestrebten Qualitäten — namentlich im Bereich der Umgebungsgestaltung — erreicht werden. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Den Auftakt zur Siedlung bildet gemäss Richtprojekt ein grosszügiger Hofbereich, der zusammen mit zwei weiteren, kleineren Höfen die Eingangsbereiche anbindet und den gemeinschaftlichen Spielund Aufenthaltsplatz erschliesst. Damit weist das Konzept eine spannungsvolle Abfolge von vier "Hofplätzen" aus, die teilweise mit Pflanzinseln oder einem Wasserbecken bespielt werden. Zudem sieht die Umgebungsgestaltung unterschiedliche Räume und Kammern mit differenzierten Belagsflächen und Nutzungsarten vor, ebenso zwei offene Pavillons. Mit der dargestellten Bepflanzung mit Bäumen, Büschen und Hecken wird eine hohe Aufenthaltsqualität angestrebt. Insgesamt erscheint das Umgebungskonzept spannungsvoll und ermöglicht vielfältige Erlebnisformen. Die geforderte Qualität beziehungsweise die dafür relevanten Elemente werden im Situationsplan beziehungsweise in den SNV zweckmässig umgesetzt. Besonders gewürdigt wird die Bestimmung, wonach der Gemeinschaftsplatz mit acht markanten, hochstämmigen Bäumen bepflanzt werden muss.

' Offentlicher Verkehr

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4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung Die Erschliessung des Gestaltungsplan-Areals soll künftig nur noch ab der Flückenstrasse erfolgen. Damit werden wichtige verkehrsplanerische Aspekte berücksichtigt (§ 84 BauG). Dies ist sachgerecht. Der im Situationsplan bezeichnete "Erschliessungs- und Begegnungsbereich" dient gemäss § 11 Abs. 2 SNV unter anderem als Begegnungsbereich für unterschiedliche Alters- und Nutzergruppen. Die Besucherparkfelder werden in der Tiefgarage platziert. Damit wird der Zugang zur Siedlung vom motorisierten Verkehr befreit. Davon ausgenommen sind lediglich gelegentlich notwendige Zufahrten für Notfälle und für das Zügeln (Planungsbericht Kapitel 5.2). Sichtzonen Bei der Zu- und Wegfahrt der Einstellhalle wird die Sichtzone im Situationsplan ohne den Überholfall aufgezeigt. Da ein Überholen in diesem Bereich gemäss Planungsbericht nicht erlaubt ist, ist dies korrekt. Die angepasste Sichtzone ist sachgerecht. Parkierung Das oberirdische Parkfeld (Behindertenparkplatz) muss ausserhalb der Sichtzone der Zu- und Wegfahrt zur unterirdischen Einstellhalle zu liegen kommen. Dies ist in § 8 Abs. 3 SNV berücksichtigt. Die Limitierung der maximal zulässigen Anzahl Parkfelder gemäss VSS2-Norm ist sachgerecht. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise Lärm Da die Immissionsgrenzwerte (IGW), die gemäss Anhang 3 der Lärmschutzverordnung (LSV) für die Empfindlichkeitsstufe (ES) III 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betragen, auf den im Situationsplan festgelegten Baulinien eingehalten sind, sind keine zusätzlichen Lärmschutzmassnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV notwendig. Die Formulierungen in § 13 SNV sind sachgerecht. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Allgemeines Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) umgesetzt. Die Gemeinde Meisterschwanden hat ihren Nutzungsplan Siedlung noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst (das entsprechende Verfahren wurde inzwischen ebenfalls zur Genehmigung eingereicht). Solange die Anpassung noch nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Zum massgebenden Terrain (§ 5 SNV) Gemäss ABauV gilt als massgebendes Terrain der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (§ 13 Abs. 1 Satz 1 ABauV), nach umgesetzter IVHB hingegen der natürlich gewachsene Geländeverlauf (Ziffer 1.1 Anhang 1 der BauV). Mit der Festlegung von vier zulässigen Vollgeschossen wird dem Umstand Rechnung getragen, dass im Rahmen eines Gestaltungsplans maximal ein zusätzliches Vollgeschoss errichtet werden darf. Faktisch wird der Gestaltungsplan erst anwendbar, wenn die laufende Teilrevision bezüglich IVHB beschlossen, genehmigt und rechtskräftig ist (wichtiger Hinweis).

Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

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5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Flückenstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Meisterschwanden am 29. November 2021, wird genehmigt. 6. Die Abteil

g a mentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

St phan A iger R gierungsrat

(

Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 10, 5616 Meisterschwanden • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • • • •

Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Departement Volkswirtschaft und Inneres Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

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Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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