Gestaltungsplan St. Bernhard / Rebbergstrasse
Plan d'utilisaziun spezial · Wettingen
Document
- Numer
- 21.231
- Gener
- Plan d'utilisaziun spezial
- Vischnanca
- Wettingen
- Chantun
- Aargau
- Nivel
- Vischnanca
- Autoritad
- Gemeindeverwaltung
- Approvà da
- BVU
- Decidì
- 18-12-2024
- En vigur dapi
- 18-12-2024
- Funtauna
- ÖREBlex, chantun Aargau
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Datotecas
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Text
SNP-4045-2024-E.pdf
I
Gemeinde Wettingen
Kanton Aargau
**
GESTALTUNGSPLAN «St. Bernhard / Rebbergstrasse»
Sondernutzungsvorschriften
Kanton Aargau Departemont Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumenlwicklung
Gemäss § 21 BauG
Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes - Situationsplan 1:500 (verbindlich) - Richtprojekte Architektur und Freiraum (wegleitend) - Planungsbericht (orientierend) 6
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gr Kantonale Vorprüfung
Öffentliche Auflage
Mitwirkung
Beschlussfassung
Mitwirkung vom
12. Mai bis 12. Juni 2023
Vorprüfungsbericht vom:
2. Februar 2023
Öffentliche Auflage vom:
18. August bis 18. September 2023
Beschlossenyom Gemeinderat am:
4. April 2024
Genehmigung
Gemeindeschreiber:
,Gemeiridpan^hiann:
zT
Vorsteher des Departements Bau. Verkehr und Umwelt G6nehinigLingp.rifìtiim________
Aarau, den
K I P SIEDLUNGSPLAN
Of,01 .ZCZ^ Abteilung Raumentwicklung BVU
KIP SIEDLUNGSPLAN AG
S6IOWoNen
Stcgmallweg 11
T 056 618 30 10
kip.slediur^gipljndkip.ch
lAVW.kip.ch
Projekt-Nr. WE3844 Projekt Verfasst Geprüft
Name
Dok.-Nr. 14.01.07
DUS
21.02.2020 12.01.2024 12.01.2024
DUS KEL
Wettingen - Gestaltungsplan «St. Bernhard / Rebbergstrasse» Sondernutzungsvorschriften
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Der Gemeinderat Wettingen erlässt über das Gebiet "St. Bernhard / Rebbergstrasse", gestützt auf § 21 und § 25 Abs. 3 lit. a das Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau (BauG) vom 19. Januar 1993 die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften (SNV). Als Bemessungsgrundlage für die Messweisen und Baubegriffe gelten in Übereinstimmung mit § 64 Abs 1*’'’ die Bestimmungen gemäss Anhang 1 der BauV (Regelungen der IVHB).
Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 Ziel und Zweck
Bestandteile
‘ Der Gestaltungsplan St. Bernhard / Rebbergstrasse schafft die planungs rechtlichen Voraussetzungen für eine in den Sondernutzungsvorschriften und dem Situationsplan 1:500 definierte, gestalterisch hochstehende und auf die örtlichen Gegebenheiten abgestimmte Überbauung gemäss Zielset zungen in § 12“® Abs. 2 BNO. Er bezweckt eine sorgfältig konzipierte Über bauung mit eigener Charakteristik im steilen Gelände, eine fein auf die To pographie und den Grenzbereich zum Kulturland abgestimmte Aussenraum konzeption, die Raumsicherung für eine zweckmässige Offenlegung des Herrenbergbachs sowie eine gesamthaft geplante Erschliessung und Parkie rung ab der Rebbergstrasse.
Art. 2
^Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: Situationsplan 1:500 Vorliegende Sondernutzungsvorschriften Wegleitende Bestandteile des Gestaltungsplans sind: Richtprojekt, KMP Architektur AG, Wettingen, 29.03.2022 Umgebungskonzept, grünwerkl landschaftsarchitekten 04.04.2022
ag,
Olten,
’ Erläuternde Grundlagen des Gestaltungsplans sind: Planungsbericht
Art. 3 Verhältnis zur
Grundordnung
Soweit der Gestaltungsplan keine abweichenden Regelungen enthält, gel ten die Bestimmungen der allgemeinen Nutzungsplanung der Gemeinde Wettingen.
’ Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutz gesetzgebung.
Art. 4 Perimeter
Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst die im Situationsplan 1:500 bezeichnete Perimeterfläche.
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Bau- und Gestaltungsvorschriften
Baubereich Gebäude
Art. 5 Gebäude und Gebäudeteile sind ausschliesslich innerhalb der im Situati
onsplan 1:500 bezeichneten Baubereiche A und B zulässig. Unter Vorbehalt von Abs. 2 dürfen keine Gebäude oder Gebäudeteile über die Baubereiche hinausragen.
2 Nicht an den Baubereich gebunden sind Gebäude im Zusammenhang mit
Art. 6 SNV, Elemente der Aussenraumgestaltung (u.a. §§ 13ff SNV) und Entsor
gung (z.B. Mauern, Treppen, Rampen, Sitzgelegenheiten, Einfriedungen, gedeckte Veloabstellplätze, Containerabstellplätze, Lüftungsschächte, etc.), Stützmauern nach § 12 SNV sowie Elemente im Zusammenhang mit dem Bereich Trafostation nach § 24 SNV.
Baubereich Unterge schosse, Unterni veaubauten und unterirdische Bauten
Art. 6 Untergeschosse, Unterniveaubauten sowie unterirdische Bauten dürfen
die Baubereiche Gebäude nur innerhalb des im Situationsplan mit „Baube reich Untergeschosse, Unterniveaubauten und unterirdische Bauten" ge kennzeichneten Bereichs überschreiten. Davon ausgenommen sind Bauten und Anlagen im Zusammenhang mit der bestehenden Trafostation. Talseitig im Vorplatz-/Ankunftsbereich sind Abgrabungen zwischen den Gebäudekörpern auf der gesamten Länge zulässig. ’ In den Bereichen über den Untergeschossen, unterirdischen Bauten und Unterniveaubauten, welche bepflanzt sind, ist ein genügender Wurzelraum vorzusehen. In Bereichen mit Baumpflanzungen ist eine Mindestüberde ckung von Im zu gewährleisten.
Anrechenbare Ge schossfläche
Art. 7 Pro Baubereich Gebäude A und B sind die nachstehenden maximalen anre
chenbaren Geschossflächen aGF unter Berücksichtigung der Nichtanrechen barkeit von Dach-, Attika- und Untergeschossen gemäss § 34 Abs. 1 BNO zugelassen: Baubereich
aGF [m^]
Ä
1'655 1'630 3'285
B____________ Total Perimeter
Diese Flächen gelten als Kontingente pro Baubereich. Soweit die Qualitäts vorgaben in § 10 SNV nicht nachteilig beeinflusst werden, ist eine Übertra gung von Geschossflächen zwischen den zwei Baubereichen im Umgang von maximal 5% möglich.
Art. 8 Vollgeschosszahl
Es dürfen höchstens 2 Vollgeschosse realisiert werden.
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Art. 9 Bauweise
In den einzelnen Baubereichen sind jeweils zwei terrassierte Gebäudekör per zu erstellen. Die Unterteilung hat im Bereich für Wohnhöfe zu erfolgen. Eine Reduktion des Gebäudeabstands ist zwischen den beiden terrassierten Gebäudekörpern pro Baubereich auf minimal 5.0m ist zulässig.
’ Zur Gliederung der Fassadenflucht sind auf den Ost- und Westseiten der Gebäudekörper auf jedem Geschoss eingeschossige erkerartige Auskragun gen zu erstellen (ausgenommen untersten Gebäudeeinheiten mit Terrasse pro terrassiertem Gebäudekörper). Sie sind geschosshoch (Oberkant Ge bäude) auszugestaiten und seitlich mit optisch wirksamen Fenstern zu ver sehen. Die Tiefe der erkerartigen Auskragungen ist pro Fassade einheitlich zwischen 1.50 und 2.00m zu wählen. Bereich für Wohnhö fe
’ Die im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereiche für Wohnhöfe dienen der Trennung der beiden Gebäudekörper pro Baubereich gemäss § 9 Abs. 1 SNV und können als private Aussenbereiche für die oben angrenzenden Wohneinheiten ausgestaltet werden. Werden die Flächen nicht als private Aussenbereiche realisiert, sind sie in die Umgebung im Sinne des Freiraums Mitte gemäss § 14 SNV zu gestalten. Zusätzlich sind die zwei Gebäudekörper pro Baubereich über den Bereich für Wohnhöfe mit einer minimalen Durch gangsbreite von 1.50m zu verbinden. Eine zurückhaltende Überdachung des Durchgangs ist zulässig. Zur Abgrenzung der allfällig privaten Aussenberei che zum Erschliessungsbereich sind nur Pflanzelemente bzw. dafür notwen dige Stützelemente (bspw. Rankgerüst Kletterpflanzen) zugelassen.
Art. 10 Gestaltung und Form
der Bauten und An lagen
Für alle Gebäudeteile innerhalb der Baubereiche für Gebäude ist eine sorg fältig aufeinander abgestimmte volumetrische und architektonische Gestal tung sicherzustellen, die zu einer sehr guten Gesamtwirkung führt. Es sind klar strukturierte Volumetrien, ruhige Erscheinungsformen sowie gut aufei nander und auf das landschaftlich attraktive Umfeld abgestimmte Farben und Materialien zu realisieren.
Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sind nur Flachdächer mit oder ohne Attika zugelassen. Technisch bedingte Dachaufbauten sind so in die Gebäude- und Dachgestaltung zu integrieren, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die Dächer der Gebäudekörper (exkl. Vordächer bei Terrassen) sind exten siv zu begrünen, solange sie nicht als begehbare Terrassen genutzt werden. Werden Solaranlagen erstellt, sind diese in kombinierter Form mit einer Dachbegrünung (Solargründach) auszugestalten. Es ist eine Substratstärke von mindestens 10cm vorzusehen, sodass nebst den optischen auch die ökologischen Funktionen erbracht werden können.
"* Als Terrassenabschluss gegen aussen (seitlich, talseits) sind optisch wirk same, begrünte Pflanztröge vorzusehen. Von der Pflicht ausgenommen sind jeweils die untersten Gebäudeeinheiten mit Terrasse pro terrassiertem Ge bäudekörper.
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5 Die Richtprojekte Architektur und Umgebung gemäss § 2 Abs. 2 SNV die nen als Beurteilungsgrundlage für architektonische Qualität und Städtebau sowie die Qualität der Freiraumgestaltung. Sie haben keine direkte Rechts verbindlichkeit. Sie sind richtungsweisend bei der weiteren Projektierung bzw. bei der Auslegung der Sondernutzungsvorschriften beizuziehen. Die Neubauten und Freiräume müssen mindestens eine gleichwertige städte bauliche, gestalterische und ökologische Qualität aufweisen wie im Richtpro jekt.
Art. 11 Fassaden
Die Fassaden sämtlicher Gebäude müssen bezüglich Farbgebung und Ma terialisierung untereinander abgestimmt werden. Die Fassaden sind betreffend Materialisierung und/oder Farbgebung zu gliedern. Die Farbe hat einen erdigen Charakter aufzuweisen. Reines Weiss, kühle und süsslich wirkende Pastelltöne sowie starkbunte Farben sind zu vermeiden. ’ Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (Baufreigabe) ist ein Färb- und Materialkonzept für die wesentlichen Aussenfassadenelemente der Gebäu de in den Baubereichen A und B einzureichen sowie eine Bemusterung vor Ort vorzunehmen.
Aussenraum
26 weitere Artikel
Art. 12 Strassenabstand
Stützmauern
Im Sinne eines einheitlichen Strassenbildes ist die Erstellung von Stütz mauern direkt an den Strassenrand der umliegenden Gemeindestrassen (Herrenbergweg, Rebbergstrasse, Zufahrt Rebgebiet gemäss § 25 SNV) zu lässig.
Art. 13 Freiraum Ost
Der Freiraum Ost dient als mit Bäumen durchsetzte Grünfläche für die Bewohnerinnen und Bewohner der Gebäude im Gestaltungsplanareal. Anla gen zur Durchwegung, bekieste Flächen, Pflanzflächen, einfache Rankgerüs te und Pergolas sowie Sitzelemente sind zulässig. Versiegelte Hartflächen (exkl. Chaussierung) und Randabschlüsse sind, ausgenommen die Flächen für die Fussgänger- und Veloverbindung nach § 23 Abs. 2 SNV, nicht zulässig. Für die Ansaat der Wiesen ist ein einheimisches und standortgerechtes Saatgut, bzw. Schnittgut zu verwenden. Der erste Schnitt im Jahr erfolgt erst nach dem Versamen der vorhandenen Pflanzenarten.
Art. 14 Freiraum Mitte
Der Freiraum Mitte dient der Verzahnung der angrenzenden Landschaft im Kulturland mit dem Baugebiet.
2 Der Bereich ist, ausgenommen von für die Bepflanzung notwendige Rank konstruktionen, von Bauten und Anlagen freizuhalten. Die Rankkonstruktio nen sind mit standortgerechten Kletterpflanzen zu begrünen. Zusätzliche Bäume (Typ Hofbaum) lockern den Bereich Freiraum Mitte auf. Die Fläche ist als artenreiche Blumenwiese zu begrünen. Für die Ansaat ist ein einhei-
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misches und standortgerechtes Saatgut, bzw. Schnittgut zu verwenden. Der erste Schnitt im Jahr erfolgt erst nach dem Versamen der vorhandenen Pflanzenarten.
Art. 15 Freiraum Heeren
bergbach
Der Freiraum Heerenbergbach ist, soweit nicht für die Gewährleistung der Bachöffnung gemäss § 29 SNV, zur Gewährleistung der Erschliessung der Parzellen Nrn. 4598 und 4700 gemäss Dienstbarkeiten sowie für die Zufahrt (siehe § 25 Abs. 1 SNV) beansprucht, als begrünte Fläche, durchsetzt mit locker verteilten und einheimischen Wildsträuchern und Uferbäumen zu bepflanzen. Die detaillierte Festlegung der Bepflanzung erfolgt im Rahmen des Umgebungsplans. Unter Vorbehalt von § 30 Abs. 4 SNV sind Gestaltungs-, Weg- und Terraine lemente gemäss Freiraum Ost gemäss § 13 SNV zulässig. Thematische Spieleinrichtungen wie Hüpfsteine, Balancierbalken, Kies- und Sandflächen und dergleichen sind zulässig (Thema Bach, Rebhang). 3 Versiegelte Hartflächen (exkl. Chaussierung) und Randabschlüsse sind nicht zulässig. Davon ausgenommen ist die Erstellung der Zufahrt zum Rebgebiet, der Rangierbereich Rebbewirtschaftung gemäss § 26 SNV sowie die Gewähr leistung der Dienstbarkeit nach § 25 Abs. 1 SNV.
* Für die Ansaat der Wiesen und Blumenrasen ist ein einheimisches und standortgerechtes Saatgut, bzw. Schnittgut zu verwenden. Der erste Schnitt im Jahr erfolgt erst nach dem Versamen der vorhandenen Pflanzenarten.
Art. 16 Massgebendes Ter
rain
Als massgebendes Terrain werden die im Situationsplan 1:500 dargestell ten Höhen festgelegt. Massgebende Höhen sowie die in § 17 SNV beschrie benen Terrainveränderungen beziehen sich auf dieses Terrain.
Art. 17 Terrainveränderun
gen
Terrainveränderungen im Zusammenhang mit dem Freiraum müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen. Das gestaltete Terrain in den Frei räumen Ost, Mitte sowie Heerenbergbach ist durch sanftes Nivellieren so zu gestalten, dass das Durchlaufen des Hanges in Bezug auf das angrenzende Kulturland ablesbar ist. Davon ausgenommen sind weitergehende Terrain veränderungen im Zusammenhang mit der Öffnung des Heerenbergbachs sowie der Erstellung der Zufahrt nach § 25 SNV. Abgrabungen gegenüber dem massgebenden Terrain entlang der Seitenfassade der Gebäude sind auf der ganzen Länge zulässig, sofern dadurch ein abgestimmter Übergang zu den Höhen in den Perimeterrandbereichen geschaffen wird. Dabei sind Ab grabungen des Untergeschosses bei guter Einpassung in das Orts- und Land schaftsbild bis auf max. 50% der Gebäudeabwicklung zulässig.
Im Freiraum Mitte sind Stützmauern nicht zulässig.
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’ Im Freiraum Ost sowie dem Freiraum Heerenbergbach sind Terrainelemen te wie Mauern mit einer maximalen Höhe bis 60 cm über Terrain in Form von Natursteinmauern (Trockenmauern) zulässig (kein Blocksteinwurf). Im Freiraum Heerenbergbach sind zudem höhere Stützmauern im Zusammen hang mit der Strassenerschliessung bzw. der Bachöffnung zulässig. Stütz mauern, die in Zusammenhang mit der Strassenerschliessung oder der Bachöffnung stehen, können als begrünte Betonmauern erstellt werden.
Art. 18 Privater Aussenraum
Private Aussenräume sind nur als begehbare Terrassen innerhalb des Ge bäudekörpers und im „Bereich für Wohnhöfe" gemäss § 9 Abs. 3 SNV zuläs sig.
Art. 19 Siedlungsrand
Einzelbaum
Die durchgrünten Freiräume innerhalb des Perimeters sind Teil des Über gangsbereichs zwischen Siedlung und Landschaft (Siedlungsrand). Die Ge staltung des Aussenraums am Siedlungsrand ist auf die angrenzende Land schaft abzustimmen. Ein abrubter Übergang zwischen Siedlungsgebiet und Kulturland ist zu vermeiden.
Art. 20 ^An den im Situationsplan bezeichneten Standorten mit Einzelbäumen sind
optisch und räumlich wirksame, standortgerechte Bäume zu pflanzen.
’ Im Freiraum Mitte und im Ankunftsbereich sind Hofbäume, im Freiraum Heerenbergbach sind Uferbäume und im Freiraum Ost sind hochstämmige Obst-/ Nussbäume zu pflanzen. Die genauen Standorte und Arten sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens im detaillierten Umgebungsplan festzulegen. Erschliessung
Art. 21 Erschliessungsanla
gen für Wohnungen
Die Erschliessungsanlagen für Wohnungen sind innerhalb der Baubereiche anzuordnen. Die Wohneinheiten sind durch ein zentrales, mittig im Gebäude liegendes Treppen-/Liftsystem zu erschliessen.
Das Treppensystem ist gegen oben teilweise offen (Innenhöfe) zu gestal ten. Die Innenhöfe sind mittels Kletter- und Trogbepflanzung zu begrünen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist ein detailliertes Begrünungs konzept vorzulegen.
’ Die Zugänge zu den einzelnen Gebäuden hat an den im Situationsplan 1:500 gezeigten Standorten zu erfolgen. Die hangseitig gelegenen Gebäude sind über die Bereiche Wohnhöfe zu erschliessen.
Erschliessung / Par kierung MIV
Art. 22 Die motorisierte Arealerschliessung hat von der Rebbergstrasse über die
im Situationsplan 1:500 bezeichnete neuen private Erschliessungsfläche bzw. die Zu- und Wegfahrt zur unterirdischen Parkierungsanlage nach Abs. 3 zu erfolgen.
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2 Die Erstellung des erforderlichen Parkfelderangebots ist ausserhalb des Baubereichs für Gebäude nur im Baubereich für Untergeschosse, Unterni veaubauten und unterirdische Bauten zulässig. Davon ausgenommen sind Parkfelder für die Besucherparkierung, welche im Situationsplan 1:500 be zeichneten Bereich „Parkfelder Besucher", anzuordnen sind.
’ Die Zu- und Wegfahrt zur unterirdischen Parkierungsanlageliegt im gemäss Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereich. Die definitive Lage wird im Rah men des Bauprojekts festgesetzt.
Art. 23 Langsamverkehr
Für Zweiradfahrzeuge sind in jedem Baubereich an gut zugänglicher Stelle genügend gedeckte Abstellplätze gemäss VSS-Norm SN 640 065 zu realisie ren und genügend grosse, gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen vorzusehen. Die Infrastruktur für die Kurzzeitparkierung ist, abgestimmt auf die Aussenraumgestaltung, in die Gebäudekörper bzw. die unterirdische Parkierungsanlage einzugliedern oder im Bereich der neuen privaten Er schliessungsfläche nach § 22 Abs. 1 SNV vorzusehen. Die im Situationsplan 1:500 eingezeichnete „Fussweg- und Veloverbin dung" stellt die Erreichbarkeit der oberen Ebene des Vorplatz-/Ankunftsbe reichs nach § 27 SNV bzw. die Hauszugänge nach § 21 Abs. 3 SNV ab dem übergeordneten Strassennetz für den rollenden Langsamverkehr sicher. Die Erstellung als versiegelte Hartfläche ist zulässig.
Art. 24 Bereich Trafostation
Der im Situationsplan 1:500 eingezeichnete „Bereich Trafostation" dient solange nötig, entsprechend den bestehenden Servituten „ID.0021955/069163" und „ID.002-1955/069165" dem Bestand, Betrieb und Zu gang zur Trafostation. Der Zugang ist freizuhalten. Flächen, die nicht für die Trafostation bzw. deren Erschliessung dienen, sind zu begrünen.
Art. 25 Zufahrt Rebgebiet
Die Zufahrt zum bergseitig gelegenen Rebgebiet ist gemäss Festlegung im Situationsplan 1:500 zu gewährleisten. Diese dient zudem, solange gültig, der Erschliessung der Parzellen Nrn. 4598 und 4700 gemäss Dienstbarkeiten „ID.002-1955/023332" (Fuss- und Fahrwegrecht, beschränkt) und „ID.0021955/032637" (Fuss- und Fahrwegrecht).
Als Grundbegegnungsfall ist das Kreuzen von landwirtschaftlichen Fahrzeu gen mit Fussgängern bei langsamer Fahrgeschwindigkeit (20 km/h) mit re sultierender Breite von 3.70m in den Geraden sicherzustellen. Die Befahr barkeit mit einem Lastwagen ist zu gewährleisten. Mittels einer Ausweich stelle ist die Möglichkeit für das Kreuzen von zwei landwirtschaftlichen Fahr zeugen bei langsamer Fahrgeschwindigkeit (20 km/h) zu schaffen.
’ Die erforderliche Fläche ist asphaltiert auszuführen. * Der von der Rebzufahrt ausgehende minimale Strassenabstand für Bauten und Anlagen beträgt Im. Davon ausgenommen sind Stützmauern gemäss
Art. 12
SNV. 5 Die genaue Lage ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festzule gen.
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® Zur Einbettung der Zufahrt in die Umgebung können gegenüber den nord westlich angrenzenden Parzellen ausserhalb des Perimeters, in Absprache mit den angrenzenden Grundeigentümern, Begrünungsmassnahmen vorge sehen werden.
Rangierbereich Reb bewirtschaftung
Art. 26 Der im Situationsplan 1:500 bezeichnete Rangierbereich Rebbewirtschaf
tung dient als Bewirtschaftungs- und Wendeplatz für das angrenzende Reb gebiet. Ist der Rangierbereich für die beschriebene Bewirtschaftung nicht mehr notwendig, ist er unter Berücksichtigung der Gewährleistung der Dienstbarkeit gemäss § 25 Abs. 1 SNV in die Gestaltung des Freiraums Hee renbergbach zurückzuführen.
Der Bereich ist als versickerungsfähige Fläche auszugestalten.
’ Der Wildparkierung auf der Fläche (bspw. Spaziergänger Lägernhang) ist mit geeigneten Massnahmen proaktiv zu begegnen.
Vorplatz-/ Ankunfts bereich
Art. 27 Der im Situationsplan 1:500 bezeichnete Vorplatz-/Ankunftsbereich dient
der Adressierung der Überbauung sowie der Erschliessung der Gebäude für den Langsamverkehr (im Bereich der neuen privaten Erschliessungsfläche auch für den MIV) und ist als halböffentlicher Raum mit hoher Gestaltungsund Aufenthaltsqualität zu erstellen. Er stellt zusätzlich das verbindende Element zwischen den talseitigen Gebäudekörpern dar. Der Vorplatz-/Ankunftsbereich gliedert sich in zwei Ebenen. Die neue pri vate Erschliessungsfläche nach § 22 Abs. 1 SNV liegt ca. auf Ebene Rebberg strasse und wird durch die Stützmauer der unterirdischen Parkierungsanlage (vgl. § 6 Abs. 2 SNV), vom restlichen Bereich, welcher auf Ebene des ersten Vollgeschosses der talseitigen Gebäudekörper liegt, abgeschlossen.
Bereich für Aufent halt
’ Die beiden Ebenen nach Abs. 2 sind im „Bereich für Aufenthalt" gemäss Situationsplan 1:500 mit Treppen, ergänzt mit attraktiven Aufenthaltsorten, zu verbinden. Die Aufenthaltsorte sind mit bepflanzten Rabatten zu gliedern, mit Sitzgelegenheiten zu möblieren und mit schattenspendenden Bäumen zu versehen.
“ In Zusammenhang mit den Abgrabungen nach § 6 Abs. 2 SNV ist eine Stützmauer von mehr als 1.80m Höhe zulässig.
Art. 28 Sichtzone
Die Einhaltung der notwendigen Sichtzonen bei der neuen privaten Er schliessungsfläche sowie dem Knoten Rebbergstrasse/Zufahrt Rebland ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen. Es gilt eine Nutzugs beschränkung gemäss § 42 BauV.
Umwelt, Ver- und Entsorgung
Art. 29 Offenlegung Heeren
bergbach
Die bestehende Sauberwasserleitung (Fortführung Bach Heerenberg) ist innerhalb des Perimeters, soweit möglich, offenzulegen. Der genaue Bach-
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verlauf, die offengelegten und eingedolten Abschnitte sowie die Tiefenlage werden im auszuarbeitenden Bauprojekt bestimmt.
Freihaltebereich Gewässer
Art. 30 Der im Situationsplan 1:500 festgelegte Freihaltebereich Gewässer sichert
den Raumbedarf des Heerenbergbachs innerhalb des Perimeters, 2 Innerhalb des Freihaltebereichs Gewässer ist die Erstellung von Bauten und Anlagen, mit Ausnahme von Abs. 3 untersagt, soweit sie nicht für Offenle gung des Heerenbergbachs gemäss § 29 SNV erforderlich sind. ’ Die gemäss Situationsplan 1:500 vorgesehenen Zufahrtsbereiche gemäss § 25 SNV sind mit den damit zusammenhängend notwendigen Bauten und Anlagen innerhalb des Freihaltebereichs Gewässer zulässig. Mit Ausnahme der Querungsbereiche ist ein Abstand von 3m zwischen Strassenrand und Gerinnesohle des offenen Baches zu gewährleisten.
'* Nach erfolgter Umsetzung des Gewässerraums für den Heerenbergbach im Rahmen des kantonalen Wasserbauprojekts oder einer Revision der allge meinen Nutzungsplanung gilt für den Freihaltebereich Gewässer in Abwei chung von Abs. 2 folgende Zulässigkeit von Bauten, Anlagen und Nutzungen:
Flächen liegen im Gewässerraum: Bestimmungen des Bundesrechts, insbesondere nach Art. 41c GSchV
Flächen liegen nicht im Gewässerraum: Bestimmungen nach § 15 SNV
Art. 31 Energie
Auf den geeigneten Dachflächen können Anlagen für die Nutzung von er neuerbaren Energien erstellt werden. ’ Um eine zeitgemässe und nachhaltige Bebauung zu gewährleisten wird mindestens der Minergie-Standard verlangt. Davon abgewichen werden kann, wenn die Gebäude nachweislich höchstens 80% des zulässigen Heiz wärmebedarfs gemäss § 5 Abs. 4 der Energieverordnung (EnergieV) benöti gen und den Wärmebedarf für das Warmwasser mehrheitlich mit erneuer barer Energie decken. ’ Die elektrische Hauptverteilung ist so vorzubereiten, dass sie den Bedürf nissen der Elektromobilität entspricht und ein Nachrüsten der Parkfelder mit einer ausreichenden Anzahl Steckdosen für Elektrofahrzeuge mit vernünfti gem Aufwand möglich ist. Im Minimum ist Ausbaustufe CI gemäss SIA Merkblatt 2060 zu realisieren.
Aussenbeleuchtung
Art. 32 Die Beleuchtung der Erschliessungsbereiche sowie des Freiraums Ost soll
sparsam und angemessen und nach den Standardregeln gegen die Lichtver schmutzung erfolgen.
Wettlngen - Gestaltungsplan «St. Bernhard / Rebbergstrasse» Sondernutzungsvarschriften
Entsorgungsstelle
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Art. 33 Für die Abfallentsorgung sind in ungefährer Lage gemäss Situationsplan
1:500 Entsorgungsinfrastrukturen zu erstellen, welche entsprechend der Nachfrage dimensioniert und betreffend Ausgestaltung in die Quartierge staltung eingebettet sind. Entsorgungsstellen sind nur unterirdisch oder in das Gebäude integriert zulässig. Die genaue Lage und Ausgestaltung werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens im detaillierten Umgebungsplan festgelegt. Eine bauliche Integration in die Anlagen der Trafostation ist mög lich.
Von der im Situationsplan 1:500 bezeichneten Lage kann abgewichen wer den (Anordnung namentlich im Bereich des neuen privaten Erschliessungs bereichs bzw. in die unterirdische Parkierungsanlage), wenn im Rahmen des Baugesuchsverfahrens eine gestalterisch und betrieblich gleichwertige Lö sung nachgewiesen werden kann.
Vollzugs- und Schlussbestlmmungen
Etappierung
Qualitätssicherung
Art. 34
Eine Etappierung in der Realisierung ist nicht zulässig.
Art. 35 Zur Sicherstellung der Konformität der Baugesuche mit den Zielen des Ge
staltungsplanes sowie von § IZ^^BNO ist das Baugesuch durch die Ortsbild kommission der Gemeinde Wettingen zu prüfen. Die Beurteilungskriterien richten sich nach § 15e BauV. Die Umgebungsgestaltung ist Bestandteil des Bauprojekts. Ein detaillierter Umgebungsplan ist im Rahmen des Baugesuchs einzureichen.
Inkrafttreten, Ge nehmigung
Art. 36
Der Gestaltungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft. 2 Eine Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.
Genehmigung
KANTON AARGAU
DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT
Datum Genehmigung: 18.12.2024
0HAG/CBD4
Versand;
1 a Dez. 2024
Geschäfts-Nr. BVUARE.21.231
Gemeinde Wettingen; Gestaltungsplan "St. Bernhard / Rebbergstrasse"; Genehmigung; Publi kation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung
Sachverhalt
1. Planungsrechtliches Verfahren
1.1 Verfahrensdaten
Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
2. Februar 2023 12. Mai 2023 bis 12. Juni 2023 18. August 2023 bis 18. September 2023 4. April 2024 21. Mai 2024 11. Mai 2024
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau. Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Die Beschwerde konnte aufgrund Rückzugs abgeschrieben werden.
2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage
Die Vorlage stützt sich auf den am 21. Mai 2002 genehmigten Nutzungsplan Siedlung beziehungs weise die am 21. März 2018 genehmigte Teiländerung des Bauzonenplans "St. Bernhard / Rebberg strasse".
3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Areal liegt an Südhanglage am nördlichen Siedlungsrand von Wettingen. Es ist heute bebaut und wurde durch das Alters- und Pflegeheim St. Bernhard noch bis ins Jahr 2022 entsprechend ge nutzt. Das Areal soll nun für Wohnnutzungen zur Verfügung gestellt werden. Mit der Teilrevision der Nutzungsplanung Siedlung und der damit einhergehenden Zuweisung des Areals von einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA) zur zweigeschossigen Hangwohnzone (HW2) mit Gestal tungsplanpflicht wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen Gestaltungsplan ge schaffen. Mit dem Projekt ist eine Verlegung der Erschliessungsstrasse Rebberg und Offenlegung des betroffenen Gewässerabschnitts im Perimeter des Gestaltungsplans geplant. Als Basis wurde im Jahr 2018 ein Projektwettbewerb durchgeführt. Daraus resultiert ein Richtprojekt als Grundlage für den vorliegenden Gestaltungsplan.
3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Wettingen am 4. April 2024 be schlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "St. Bernhard / Rebbergstrasse" bestehend aus; • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 15. April 2024 erläu tert und begründet {Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]).
3.3 Vorprüfungsergebnis
Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 2. Februar 2023 mit verschiedenen Vorbehalten abgeschlossen worden. Anpassungsbedarf bestand bei der IVHBi-Konformität, den Festlegungen zu "Freihaltebe reich Gewässerraum" sowie beim Situationsplan und den SNV. Diese Vorbehalte wurden entspre chend bereinigt (siehe unten Ziffern 4.2 und 4.3). Gegenüber der Vorlage der abschliessenden Vorprüfung wurden aufgrund von Mitwirkungseingaben in diversen Punkten Änderungen vorgenommen. Diese Änderungen sind allesamt rechtmässig und erfüllen die Genehmigungsanforderungen (siehe unten Ziffern 4.2 und 4.3). Gegenüber der Vorlage der öffentlichen Auflage wurde aufgrund einer Einwendung eine Änderung vorgenommen. Diese ist rechtmässig und erfüllt die Genehmigungsanforderungen (siehe unten Zif fern 4.2 und 4.3).
Erwägungen
4. Gesamtbeurteilung
4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.
’ Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe
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4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde rat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb nis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Ge staltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.
4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen
Handlungsgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge währleistet werden. Da vorliegend ein hinsichtlich Innenentwicklung wichtiges Areal beplant wird (so genanntes Handlungsgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Das Kapitel 7.1 im Planungsbericht weist diesen aus. Ausgleich anderer Planungsvorteile
Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.
Südlich der Rebbergstrasse bestimmen hauptsächlich Einfamilienhäuser das Ortsbild. Nördlich der Rebbergstrasse sind Terrassenhäuser prägend fürs Ortsbild. Letztere schliessen direkt an die an grenzende Rebbergzone an. Das Siedlungsbild tritt zwar heterogen in Erscheinung, aufgrund der Reduktion auf zwei Bautypen, Einfamilienhaus und Terrassenhaus, ist ein ortsbaulicher Charakter trotzdem erkennbar. Aufgrund einer Standortänderung des Alterszentrums wurde entschieden, Wohnnutzungen zu er möglichen. Zu diesem Zweck erfolgte im Jahr 2017 die Umzonung des Areals von der OeBA in die HW2. Im Jahr 2018 wurde durch die damalige Grundeigentümerin ein Projektwettbewerb durchge führt. Dieser diente als Vorlage für ein Richtprojekt und somit als Grundlage für den vorliegenden Gestaltungsplan. Dank dem bisherigen Verfahrensablauf konnte bereits eine erste Qualitätssiche rung erfolgen.
Gemäss § 34 SNV ist eine Etappierung der Realisierung nicht zulässig. Dadurch kann gewährleistet werden, dass eine einheitliche Überbauung entsteht und eine ortsbaulich empfindliche Lücke vermie den wird. Das ist sinnvoll. Aufgrund der heiklen Lage am Hang sowie angrenzend an die Rebbauzone ist die Qualitätssiche rung essenziell. Ein entsprechendes Baugesuch ist im Hinblick auf die Ziele des Gestaltungsplans sowie § 12”'= BNO durch die Gemeinde Wettingen zu prüfen. Die Qualitätssicherung regelt § 35 SNV sachgerecht.
Ortsbild und Städtebau Der Gebäudetyp der umgebenden Terrassenhäuser wird durch das Richtprojekt übernommen. Im Gegensatz zur umliegenden, sehr engen Bebauung sind am Rande und innerhalb des Perimeters
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grössere Freiräume geplant, sodass die neu geplante Bebauung trotz der langen Baukörper locker in Erscheinung tritt. Im Gegensatz zur bisher öffentlichen Nutzung ist neu eine reine Wohnnutzung vorgesehen. Öffentli che oder gewerbliche Nutzungen sind nicht vorgesehen, was dem Charakter des umgebenden Wohnquartiers entspricht. Direkt angrenzend zum vorliegenden Gestaltungsplanperimeter befinden sich keine kantonalen Denkmalschutzobjekte. Im weiteren ümfeld befindet sich das kantonale Denkmalschutzobjekt Rote Trotte an der Rebbergstrasse - Winzerstrasse {WET012), das vom Gestaltungsplan nicht betroffen ist.
Vorgesehen sind zwei senkrecht zum Hang verlaufende Gebäudestränge, mit je zwei hintereinander gestaffelten Baukörpern mit zwei Vollgeschossen, jeweils mit Flachdach oder Attikageschoss. Diese sind im Situationsplan als zwei Baufelder A und B festgesetzt, unterteilt jeweils mittig durch einen Be reich mit Wohnhöfen. Dank Erkern (siehe auch Ziffer 3.3.6) weisen die Seitenfassaden eine räumli che Gliederung auf, welche die Fassadenlänge bricht und so ein differenziertes Erscheinungsbild er möglicht. Die Gestaltung der Hochbauten wird detailliert in §§ 5 bis 11 SNV geregelt.
Die Einbettung in die geschützte Landschaft ist mit der geplanten Bachöffnung, dem durchlaufenden Hang und dem Sichtbezug hangaufwärts, der weitgehend naturnahen Begrünung und den vielen grosskronigen Bäumen aus Sicht Ortsbild gut gelungen. Auch der ökologische Ausgleich ist, wenn auch nicht räumlich genau lokalisiert, aufgrund der Bachöffnung und der grosszügigen naturnahen Begrünung ausreichend. Die Fernwirkung ist ein wesentlicher Aspekt der sehr guten Einpassung der Siedlung ins Land schaftsgefüge am Siedlungsrand. In § 10 Abs. 1 SNV ist deshalb die erforderliche Abstimmung von Farben und Materialien mit dem landschaftlich attraktiven ümfeld sachgerecht festgelegt. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum
Es sind drei im Charakter unterschiedliche Freiräume vorgesehen. Im Westen liegt der Freiraum Heerenbergbach, zwischen den beiden Baufeldern der Freiraum Mitte als natürlich gestalteter Frei raum ohne spezifische Nutzung für die Anwohnenden und im Osten der Freiraum Ost als Aussen raum für die Anwohnenden. Die Gestaltung und Funktion der Freiräume werden in §§ 12 bis 15 SNV geregelt. Dank den Freiräumen kann die Ablesbarkeit des Hangs und die Verzahnung mit der nörd lich angrenzenden Landschaft gewährleistet werden.
Gemäss § 9 Abs. 1 SNV ist zwischen den beiden terrassierten Gebäudekörpern pro Baufeld eine Reduktion des Gebäudeabstandes auf minimal 5 m zulässig. In diesem Bereich für Wohnhöfe sind private Aussenbereiche der angrenzenden Wohneinheiten vorgesehen. Der Abstand von 5 m wird aus wohnhygienischen Überlegungen mit Hinblick auf die Besonnung eher an der unteren Grenze eingeschätzt, um hier eine nutzbare Fläche für die Anwohnenden zu ermöglichen, was durch die Hanglage zusätzlich verstärkt wird. Es wird ein ähnlich wie der Freiraum Mitte natürlich gestalteter Aussenbereich ohne private Nutzung empfohlen, der die Verzahnung mit der ümgebung zusätzlich unterstützen würde. Aufgrund der bestehenden Überbauung und dem daraus resultierenden Terrain kann das Richtpro jekt nur dank einer Terrainveränderung realisiert werden. Die Veränderung basiert auf einer Interpo lation, die von einer natürlich verlaufenden Hanglage ausgeht. Die Baukörper werden so positioniert, dass auf Stützmauern grösstenteils verzichtet werden kann und ein fliessender Übergang zwischen Rebbauzone und Wohnzone erfolgt. Die Terrainveränderungen werden in § 17 SNV geregelt. Nörd lich an den Perimeter grenzen Rebflächen an das Grundstück. § 19 SNV regelt den ürngang mit dem Siedlungsrand. Der Aussenraum ist in diesem Bereich an die angrenzende Landschaft abzu-
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stimmen, ein abrupter Übergang ist zu vermeiden. Der Spielraum zur Gestaltung des Siedlungsran des ist eng bemessen. Diesem Übergang ist entsprechend im nachgelagerten Baubewilligungsver fahren grosse Beachtung zu widmen.
Zum Freiraum Ost wird gegenüber der abschliessenden Vorprüfung (aufgrund einer Mitwirkungsein gabe) neu festgelegt, dass dieser mit hochstämmigen Obst-/Nussbäumen zu bepflanzen ist. Die Än derung ist sachgerecht. Ebenfalls aufgrund einer Mitwirkungseingabe wird neu in § 25 Abs. 6 SNV die Einbettung der Zufahrt zum Rebberg in die Umgebung durch Begrünung geregelt. Diese Ände rung ist ebenso sachgerecht. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet
Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in Gestaltungsplangebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität sowie an das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis (§ 8 Abs. 3 Bauverordnung [BauV]).
Für die Umsetzung einer hitzeangepassten Siedlungsentwicklung stehen zwei kantonale Grundlagen zur Verfügung. Die Klimakarten Aargau (www.ag.ch/klimakarten) verdeutlichen den Handlungsbedarf auf kommunaler Stufe und im Leitfaden "Hitzeangepasste Siedlungsentwicklung" (www.ag.ch/klimawandel-siedlunq) sind geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung im Siedlungsgebiet aufgeführt. Die vorgesehene Ausrichtung der Bauten im Hangverlauf unterstützt das bestehende Kaltluftströ mungsfeld tendenziell. Im Vergleich zum Ist-Zustand bringt das geplante Projekt eher eine Verbesse rung hinsichtlich Kaltluftströmung. Mit den grosszügigen Grünräumen wird auch die Hitzebelastung am Tag kaum verstärkt werden. Abweichungen von der Regelbauweise
Folgende angestrebten Abweichungen von der Grundordnung sind dabei von § 8 Abs. 2 BauV, der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) oder von kantonal abschliessenden Definitionen und Bestimmun gen umfasst: • Festlegung des massgebenden Terrains • Unterschreitung von Gebäudeabständen sowie gegenüber Zonengrenze • Überschreitung der maximal zulässigen Höhe für Stützmauern
Massgebendes Terrain
Gestützt auf Ziffer 1.1 im Anhang 1 der revidierten BauV kann aus planerischen oder erschliessungs technischen Gründen das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfah ren abweichend festgelegt werden. Die vorgeschlagene Definition des massgebenden Terrains in
Art. 16
SNV mit zugehörigen dargestellten Höhen im Situationsplan wird daher soweit möglich unter stützt. Gebäudeabstände sowie Abstand gegenüber Kulturland
Innerhalb der beiden Baufelder A und B wird gestützt auf § 47 BauG der Gebäudeabstand nach
Art. 27
BauV (2 X 3,5 m = 7 m) via § 9 Abs. 1 SNV auf 5 m reduziert. Dies scheint verhältnismässig. Die Baufelder halten lediglich einen Abstand von 2,0 m gegenüber der Zonengrenze beziehungsweise zum Kulturland ein. Östlich beträgt der Abstand 4 m. Die BNO selbst regelt den Abstand gegenüber dem Kulturland nicht. Somit ist § 29 Abs. 1 BauV abschliessend anwendbar. Gebäude sind somit so weit vom Kulturland zurückzusetzen, dass sämtliche dazugehörenden Bauteile innerhalb der Bauzone zu liegen kommen müssen. Zudem sollte auch für die Erstellung der Baute weder Kultur land beansprucht noch beeinträchtigt werden. Daher sind auch Ziel und Zweck des Kulturlands zu wahren; auch diese dürfen nicht ihres Sinngehalts entleert werden. Beim betrachteten Kulturland 5 von 10
handelt es sich überdies um äusserst sensibles Schutzzonengebiet gemäss kantonalem Nutzungs plan "Lägernschutzdekret". Auch aufgrund des verminderten Kulturlandabstandes verlangt der Ge staltungsplan in § 19 SNV, dass abrupte Übergänge zwischen Siedlungsgebiet und Kulturland zu vermeiden sind. In dieser Konstellation ist die Abweichung knapp tolerierbar. Höhe Stützmauern
Soweit die Gemeinden nichts anders regeln, dürfen gemäss § 28 Abs. 1 BauV Einfriedungen und Stützmauern nicht höher sein als 1,8 m (ab niedrigerem Terrain). Die BNO enthält diesbezüglich keine andere Höhenregelung. Gestützt auf § 28 Abs. 2 BauV sind höhere Stützmauern zulässig, so weit es die Geländeverhältnisse erfordern. Die BNO verlangt in § 53 zudem eine einwandfreie Ein ordnung. Aus fachlicher Sicht sind vorliegend beide Bedingungen hinreichend erfüllt, sodass
Art. 27
Abs. 4 SNV angemessen ist.
Dachbegrünung Mit § 10 Abs. 3 SNV wird die Dachbegrünung geregelt. Aufgrund einer Mitwirkungseingabe wurde die Bestimmung in den Genehmigungsunterlagen so ergänzt, dass eine Kombination von Solaranla gen und Dachbegrünung ermöglicht wird. Dies ist fachlich sinnvoll und rechtmässig. 4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr
Parkierung
Art. 45
BNO regelt das Parkfelderangebot. Gemäss den kommunalen Vorgaben zur Parkierung (Par kierungsreglement) sowie § 45 Abs. 2 BNO ist bei Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach VSS^-Norm SN 640 281 das minimal erforderliche und das maximal zulässige Parkfelderangebot für Bewohnende, Personal und Besuchende gemäss Anhang 9.2 BNO zu ermitteln. Für dieses Areal ist nach § 21 Parkierungsreglement der Standorttyp C massgebend. in Kapitel 5.5.3 (Parkierung Personenwagen) des Planungsberichts wird ausgeführt, dass gemäss § 8 Abs. 2 BauV im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens die Parkfelderanzahl herabgesetzt wer den kann und der Mobilitätsbedarf den standortspezifischen Mobilitätsmerkmalen Rechnung tragend abgewickelt werden soll. Auf die Pflicht für die Erarbeitung eines Mobilitätskonzepts für das nachge lagerte Baubewilligungsverfahren wird verzichtet. Das wird bedauert. Rangierbereich Rebbewirtschaftung
Aufgrund einer Mitwirkungseingabe wurde gegenüber der abschliessenden Vorprüfung im Situations plan neu ein "Rangierbereich Rebbewirtschaftung" festgelegt. In § 26 SNV werden Zweck, Rückfüh rung, Ausgestaltung und Umgang mit Wildparkierung geregelt. Gemäss Planungsbericht können da mit die Interessen der angrenzenden Rebbewirtschaftung gesichert werden. Die neue Festlegung ist sachgerecht. Strassen-ZGrenzabstand
Gegenüber der Vorlage der öffentlichen Auflage wurde in § 25 Abs. 4 SNV neu ein minimaler Stras senabstand von 1 m für die Zufahrt Rebberg festgesetzt. Im Planungsbericht wird ausführlich auf die Situation im Unterabstand eingegangen. Es kann damit eine Verbesserung der Beeinträchtigung der angrenzenden Parzellen durch Grenzabstände sowie der Ortsbild-Situation erreicht werden. Gemäss
Art. 111
BauG können Gemeinden in Sondernutzungsplänen den Abstand von Bauten und Anlagen zu Gemeindestrassen abweichend festlegen. Die Änderung ist sachgerecht.
’ Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachieute
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4.2.4 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum
Die Kantone sind gemäss Art. 36a Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) verpflich tet, den Raumbedarf der Gewässer festzulegen. Dieser Gewässerraum dient der Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, dem Schutz vor Hochwasser sowie der Gewässernutzung und muss extensiv bewirtschaftet werden. Seit 1. Juni 2011 ist die revidierte Gewässerschutzverordnung (GSchV) in Kraft, worin in Art. 41a die Bemessung der Gewässerräume festgelegt ist. Der Kanton Aargau legt die Bundesvorgaben für die Bäche < 2 m Breite sowie für die eingedolten Bäche im BauG fest (§ 127 BauG). Die Gemeinden setzen gemäss einem Verwaltungsgerichtsentscheid vom Juni 2017 den Gewässerraum für sämtliche Bäche in der kommunalen Nutzungsplanung grundei gentümerverbindlich um. Die Gemeinde Wettingen hat den Gewässerraum in der allgemeinen Nut zungsplanung noch nicht umgesetzt.
Es ist vorgesehen, im Rahmen der Neubebauung des Areals einen Abschnitt des Baches "Heeren berg" offenzulegen. Das Vorhaben wird fachlich begrüsst. Eine Machbarkeitsstudie zum Bachprojekt liegt bereits vor und wurde mit der Abteilung Landschaft und Gewässer, Sektion Wasserbau, vorbe sprochen. Das Bachprojekt ist weiter unter Beizug der Sektion Wasserbau auszuarbeiten. Der betroffene (offenzulegende) Bachabschnitt im Gestaltungsplanperimeter hat aktuell nicht den Status eines öffentlichen Gewässers und ist nicht im Bachkataster. Somit kommen aktuell die Über gangsbestimmungen der GSchV nicht zur Anwendung. Es geht auch nicht darum, im Gestaltungs plan die Umsetzung des Gewässerraums eines bestehenden Gewässers in der allgemeinen Nut zungsplanung sicherzustellen. Der offenzulegende Gewässerabschnitt (aktuell nicht im Bachkatas ter) soll aber künftig den Status als öffentliches Gewässer erlangen (siehe Ziffer 4.3). Hochwassergefahren
Mit der zukünftigen Offenlegung des Baches "Herrenberg" wird die Hochwassergefährdung aufgeho ben. Das ist sachgerecht. Boden Gemäss Art. 7 Verordnung über Belastungen des Bodens (VBBo) und der Wegleitung "Verwertung von ausgehobenem Boden" (Wegleitung "Bodenaushub", BAFU^, vormals BUWAL'*, Dezember 2001) muss die Gefahr, dass schadstoffbelasteter Boden unkontrolliert verfrachtet und in der Folge bis anhin unbelastete Standorte verunreinigt werden, minimiert werden. Bei Verdacht ist der Boden vorgängig zu untersuchen.
Das ZU Überbauende Areal liegt peripher im Prüfperimeter Bodenaushub und ist als Verdachtsfläche "Rebbaugebiet" ausgeschieden. Kann bei Bauvorhaben der Boden nicht vor Ort wiederverwendet und muss aus der Verdachtsfläche hinaus verschoben werden, ist eine Bodenuntersuchung auf die relevanten Schadstoffe unerlässlich. Historische Verkehrswege, Fuss- und Wanderwege
Der Planungsperimeter des Gestaltungsplans grenzt am talwärtigen Rand an das Objekt AG 114 (Herrenbergweg - Rebbergstrasse, lokale Bedeutung, historischer Verlauf, teilweise mit Substanz) des Inventars historischer Verkehrswege Schweiz (IVS) und überlagert das in einem Bogen berg wärts führende IVS-Objekt AG 116 (Nord-Ast der Rebbergstrasse, lokale Bedeutung, historischer Verlauf ohne Substanz). Das IVS-Objekt AG 114 ist von einer Neuüberbauung im Perimeter nicht be troffen.
’ Bundesamt für Umwelt
Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft
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Der geplanten Umlegung des IVS-Objekts AG 116 kann zugestimmt werden, weil das Objekt nur von lokaler Bedeutung ist, keine traditionelle Wegsubstanz mehr aufweist und die historische Wegverbin dung nicht unterbrochen wird. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur IVHB beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich noch nicht nach diesen neuen Bestimmungen. Gemäss BauV hat die Umsetzung bis 2021 zu erfolgen (§ 64 BauV).
Gestützt auf § 64 Abs. 1 “= BauV müssen Sondernutzungspläne, die nach dem 1. Januar 2022 öf fentlich aufgelegt werden, mit der Regelung der IVHB konform sein.
Die im abschliessenden Vorprüfungsbericht erwähnten Begrifflichkeiten wurden angepasst und ent sprechen nun den Vorgaben der IVHB. Der Vorbehalt zur IVHB-Konformität ist damit bereinigt.
Attikageschoss Gemäss verwaltungsrechtlicher Rechtsprechung zu § 16a ABauV muss das Attikageschoss vollstän dig auf dem darunterliegenden Vollgeschoss liegen und darf nicht über dieses hinauskragen. Dieses Erfordernis leitete das Verwaltungsgericht aus der Definition von § 16a Abs. 1 ABauV ab, wonach es sich beim Attikageschoss um ein auf Flachdachbauten aufgesetztes Geschoss handelt. Auch An hang 1 Ziffer 6.4 Satz 1 BauV beziehungsweise die IVHB definiert das Attikageschoss als ein auf Flachdächern aufgesetztes Geschoss, womit das Attikageschoss auch nach neuem Recht bezie hungsweise gemäss den Baubegriffen der IVHB vollständig auf dem darunterliegenden Vollgeschoss liegen muss und nicht über dieses hinauskragen darf. Auch die bloss teilweise Überragung eines Ge bäuderücksprungs beim darunterliegenden Vollgeschoss kann nicht als zulässig erachtet werden (vgl. Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt [BVURA.20.36] vom 14. Juli 2020, E. 4.4.1). Entsprechend wird darauf hingewiesen, dass bei Attikageschossen keine Auskragungen be willigt werden können, ohne dass dieses dadurch zu einem Voligeschoss wird. Abgrabungen / Untergeschosse
Art. 23
Abs. 1 BauV hält fest, dass Untergeschosse im Mittel nicht mehr als 80 cm über die Fassadenli nie hinausragen dürfen. Davon kann im Rahmen der kommunalen Gesetzgebung nicht abgewichen werden, daher ist diese kantonale Vorgabe einzuhalten. § 23 Abs. 2 BauV regelt weiter, dass - so weit die Gemeinde nicht anderes festlegt - Untergeschosse auf höchstens einem Drittel der Fassa denlänge abgegraben werden dürfen. Diesbezüglich findet sich eine kommunale Regelung in
Art. 35
BNO. Danach sind Abgrabungen bis auf maximal 50 % der Gebäudeabwicklung zulässig. Ge mäss Planungsbericht (Seite 23) werden mit den vorliegenden SNV die gesetzlichen Vorgaben aus der BauV und der BNO eingehalten. Erholungs- und Spielflächen
Für eine gute Qualität und das geforderte bessere Ergebnis ist die Erstellung von Spielflächen wich tig. Bei Terrassenhäusern sind im Rahmen von Sondernutzungsplanungen § 54 BauG und § 44 BNO nicht anwendbar (vgl. § 18 Abs. 2 BauV). Der Freiraum Heerenbergbach sieht Spieleinrichtungen vor. Es wird darauf hingewiesen, dass ein grosser Teil des Freiraums jedoch mit einem Freihaltebe reich überlagert ist, was die Möglichkeit zur Ausstattung des Freiraums mit Spieleinrichtungen deut lich einschränkt.
Freihaltebereich Gewässer für Heerenbergbach
Die sachgerechte Raumsicherung für den zukünftigen Bach wird mittels der festgelegten Zone "Frei haltebereich Gewässer" erreicht, mit Bestimmungen in §§ 15, 29 und vor allem 30 SNV. Die Zone grenzt sich nun eindeutig vom Begriff "Freihaltebereich Gewässerraum" ab und seine Lage ist nicht 8 von 10
mehr schematisch, sondern lagegenau festgelegt. Damit sind die Vorbehalte hierzu bereinigt. Die (wichtigen) Hinweise wurden umgesetzt.
E-Mobiiität In Abweichung zur abschliessenden Vorprüfung wird aufgrund einer Mitwirkungseingabe und in Ab stimmung mit der Grundeigentümerschaft in § 31 Abs. 3 neu die Ausbaustufe C1 gemäss SIA®-Merkblatt 2060 als Minimum festgesetzt. Dies ist sachgerecht. Beurteilung der einzelnen Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Die SNV sind insgesamt rechtmässig und stufengerecht formuliert. Die Abweichungen gegenüber der abschliessenden Vorprüfung wurden wie folgt bereinigt: • Der Vorbehalt bezüglich des Begriffs "Baubereich" wurde mit der Streichung bereinigt. • Der Vorbehalt bezüglich der Herabsetzung des Strassenabstandes wurde mit dessen Festlegung und Begründung bereinigt. • Der Vorbehalt zum Energiebonus wurde mit dessen Streichung aus der BNO bereinigt • Die drei Vorbehalte zur Verbindlichkeit des Richtprojekts wurden durch die Umformulierung der Bestimmungen und dem Entfernen der Verweise in der BNO bereinigt.
• Der Vorbehalt zum Oberflächenabfluss wurde durch dessen Streichung aus der BNO bereinigt.
5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.
Beschluss
1. Der Gestaltungsplan "St. Bernhard / Rebbergstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Wettingen am 4. April 2024, wird genehmigt.
2.
ie Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
itepha legierungsrat
Verteiler • Gemeinderat, Alberich Zwyssig-Strasse 76, 5430 Wettingen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVl
® Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein
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Rechtsmittelbelehrung
1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem
ber bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver
fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.
Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.
Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.
3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge treten.
4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be
weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei
lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese
hen werden.
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