Bau- und Nutzungsordnung

Art. 19 Kulturobjekte

3.6

9

Überlagerte Schutzzonen

Art. 16 Landschaftsschutzzone

3.5.2

8 8

Schutzzonen

Art. 14 Naturschutzzone Ruematthölzli, Haselhölzli, Hinterbach, Gewässer

und ihre Ufer

Art. 15 Naturschutzzone im Wald

3.4

5 5 6 7 7 7 7 8

Landwirtschaftszone

Art. 12 Landwirtschaftszone

Art. 13 Bauten in der Landwirtschaftszone

11 12

Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG

Art. 20 Übergangszone

4.

4 4

Raumplanung §

3.

1 Geltungsbereich, Bauzonen- und Kulturlandplan 2 Übergeordnetes Recht

Seite

12

Definitionen 4.1

Ausnützung

Art. 21 Attika-und Dachgeschoss

4.2

Gewerbe

Art. 22 Gewerbe

4.3

12

12

Abstände

Art. 23 Abstand gegenüber dem Kulturland

Art. 24 Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten

13 13

3

5.

Art. 25 Ungleichverteilung der Grenzabstände

4.4 Arealüberbauung

13

Art. 26 Mindestflächen, Zonenabweichungen, Baumasse

13

Bauvorschriften 5.1

Erschliessung

Art. 27 Benützung von Privateigentum

Art. 28 Hydranten und Schieber, March- und Vermessungszeichen

Art. 29 Zurückschneiden der Bäume, Sträucher und lebenden Hecken

entlang der Strassen 5.2

Technische Bauvorschriften

Art. 30 Allgemeine Anforderungen

Art. 31 Energiesparmassnahmen

5.3

5.3

5.4

17 17

Schutzvorschriften 6.1 § § § §

Ortsbild- und Denkmalschutz 39 40 41 42

6.2

Ortsbildschutz Dachgestaltung, Dachneigung, Dachdurchbruch, Schneefangvorrichtungen Aussenraumgestaltung Materialablagerungen

17 18 18 19

Umweltschutz

Art. 43 Einwirkungen

Art. 44 Quellwasserschutz

19 19

Vollzug und Verfahren

Art. 45 Zuständigkeit, Vollzug Naturschutz

Art. 46 Gebührenreglement

19 20

Schluss- und Übergangsbestimmung

Art. 47 Aufhebung bisherigen Rechts

9.

16 16

Einfriedigungen und Stützmauern, Bepflanzungen

Art. 37 Einfriedigungen, Bepflanzungen

Art. 38 Bodensicherung, Stützmauern

8.

15 15 15

Mehrfamilienhaus

Art. 35 Nebenräume, Balkone, Abstellräume

Art. 36 Spielplätze, Ersatzlösungen

7.

15 15

Wohnhygiene

Art. 32 Ausrichtung der Wohnungen

Art. 33 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Art. 34 Raumhöhe

6.

14 14 14

20

Anhang 9.1 9.2 9.3

Beilage

Liste der geschützten Naturobjekte Liste der geschützten Kulturobjekte Gebäude mit Substanzschutz und Volumenschutz (Übersichtsplan)

21 21 22

Gebührentarif in Bausachen Gebühren

24

-4

1. Geltungsbereich §1 Geltungsbereich

1Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht. 21hre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens. 30ie BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

Bauzonen- und Kulturlandplan

4Der Bauzonen- und der Kulturlandplan 1:2'000 ist Bestandteil dieser BNO. Er kann bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Reproduktionen des Planes in kleinerem Massstab dienen zur Orientierung und sind nicht rechtsverbindlich.

Art. 2 Übergeordnetes

Recht

1Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts bleiben vorbehalten. 2Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden sich im kantonalen Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR).

2. Raumplanung

Art. 3 Erschliessungsplan

1Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bandierten Flächen (ehemalige 2. Etappe) dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungsplan vorliegt.

Gestaltungsplan

2Die im Bauzonenplan schwarz bandierten Flächen dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt.

-5

3. Zonenvorschriften 3.1 Bauzonen

Art. 4 1Der Bauzonen- und Kulturlandplan 1:2'000 scheidet folgende

Bauzonen aus:

Bauzonen Bauzonen

Ausnützungsziffer

max. Gebäudehöhe

max. Firsthöhe

klein

gross

max. Gebäudelänge

(14.5 m)

(6)

-

(40)

III

Art. 5 9m

13 m

5

-

40

III

Art. 6 0.6

10 m

13m

5

8

40

III

Art. 7 W3

0.6

10 m

13m

5

10

40

II

Art. 8 Wohnzone 2

W2

0.45

7m

11 m

4

8

40

II

Art. 9 Zone für öffentliche Bauten

OEBA

0

0

0

0

0

0

ii

Art. 10 Gewerbezone

Ge

o

o

o

o

0

o

111

Art. 11 Kernzone

erhaltenswert

KE

(0.55)

(8 m)

Kernzone neu gestaltet

KN

0.55

Wohn-und Gewerbezone "Letten" Wohnzone 3

WG

Grenzabstand

Empfindlichkeitsstufe

Zonenvorschriften

2Die mit „0" bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Die eingeklammerten Masse gelten bei Neubauten als Richtwert. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird.

Art. 5 Kernzone

erhaltenswert KE

1Die Vorschriften der Kernzone erhaltenswert KE bezwecken die Erhaltung und eine ansprechende Ergänzung des Dorfbildes in seiner heutigen Erscheinung mit einer vielfältigen Nutzung.

Nutzung

2Als Nutzung sind zulässig: Wohnungen, Läden, Büros, Gaststätten, nicht übermässig störende Gewerbebetriebe und landwirtschaftliche Betriebe. Im Gebiet Baumgarten darf die im Bauzonenund Kulturlandplan schraffiert dargestellte Fläche nur gewerblich genutzt werden. 3Bestehende Gebäude dürfen erneuert, angebaut, umgebaut und ersetzt werden. Der Wiederaufbau auf dem bisherigen Grundriss mit gleicher First- und Traufhöhe ist möglich. Der Umbau ist jedoch einem Abbruch und Wiederaufbau vorzuziehen.

6

Eingliederungspflicht

4Die Bauten müssen sich bezüglich kubische Erscheinung, Stellung, Dachgestalt und Gliederung der Fassade in das Dorfbild einordnen. Vorgärten und Hinterhöfe sind ansprechend zu gestalten und zu bepflanzen. In der Regel ist die vorhandene Terrainhöhe beizubehalten. Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Garagenzufahrten sind sorgfältig einzufügen. Dachgauben und Lukamen sind im 1. Dachgeschoss zulässig. Ihre Anzahl und Grösse darf die Erscheinung des Hauptdaches nicht stören. Die Länge solcher Aufbauten soll insgesamt 1/3 der massgebenden Fassadenlänge nicht übersteigen. Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Kleine, liegende Dachfenster bis zu 0.5 m2 Glasfäche können bewilligt werden. Unkonventionelle Verglasungslösungen werden von Fall zu Fall beurteilt.

Bauweise

5Für Bauten mit Mischnutzung (Dienstliche Wohnungen) legt der Gemeinderat, wenn notwendig, eine Erhöhung der minimalen Grenzabstände fest für eine genügende Besonnung und Belichtung aufgrund der örtlichen Situation. 6Für reine Wohnbauten gilt ein grosser Grenzabstand von 8 m.

Meldepflicht

7Wesentliche Bauvorhaben sind dem Gemeinderat in einem frühzeitigen Stand der Projektierung (Vorprojekt) zu melden, um den Baugesuchssteller in Fragen des Ortsbildschutzes gegebenenfalls beraten zu können.

Art. 6 Kernzone

neu gestaltet KN

1Die Vorschriften der Kernzone neugestaltet KN bezwecken die Förderung einer vielfältigen Nutzung und einer ansprechenden Gestaltung. Die Zone ist für private und öffentliche Dienstleistungsgebäude (Läden, Büros, Praxen, Restaurants), für Wohnungen und nicht übermässig störende Gewerbebetriebe bestimmt. Freistehende Einfamilienhäuser sind nicht gestattet. 2Für Bauten mit Mischnutzung (Dienstliche Wohnungen) legt der Gemeinderat, wenn notwendig, eine Erhöhung der minimalen Grenzabstände fest für eine genügende Besonnung und Belichtung aufgrund der örtlichen Situation. 3Für reine Wohnbauten gilt ein grosser Grenzabstand von 8 m.

Meldepflicht

4Wesentliche Bauvorhaben sind dem Gemeinderat in einem frühzeitigen Stand der Projektierung (Vorprojekt) zu melden, um den Baugesuchssteller in Fragen des Orstbildschutzes gegebenenfalls beraten zu können.

7

Art. 7 Wohn- und

Gewerbezone "Letten" WG

1Die Wohn- und Gewerbezone "Letten" ist bestimmt für Wohnen, Gewerbe, Werkstätten und Dienstleistungsbetriebe, welche das benachbarte Wohngebiet nicht übermässig stören. 2Zugelassen sind neben reinen Wohnbauten, mässig störende Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind. 3Über die gesamte Zone berechnet muss der Gewerbeanteil mindestens 50% der AZ aufweisen. 4Lager im Freien können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn Sie bezüglich Höhe, Lage, Kubatur, Material nicht störend in Erscheinung treten. Bewilligungen können befristet werden.

Art. 8 Wohnzone

W3

1Die Wohnzone W3 ist bestimmt für Mehrfamilienhäuser. Nicht störende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr, wie Kleinläden, Coiffeursalons, Praxisräume, etc. sind zugelassen.

Art. 9 Wohnzone

W2

1Die Wohnzone W2 ist für Einfamilienhäuser und Reiheneinfamilienhäuser, Gruppenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser bis zu 6 Wohnungen bestimmt. Nicht störende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr, wie Kleinläden, Coiffeursalons, Praxisräume, etc. sind zugelassen. 21m Gebiet des Hinterbaches-Bifang (im Zonenplan schraffiert dargestellt) ist speziell auf eine gute Eingliederung ins Orts- und Landschaftsbild zu achten. Es sind nur gleichmässig geneigte Satteldächer mit Ziegeleindeckung zulässig. Die Bauten sind möglichst dem gewachsenen Terrain anzupassen. Stützmauern bis max. 1.20 m sind erlaubt. Entlang der Schutzzone Hinterbach ist eine naturnahe Umgebungsgestaltung vorzusehen.

Art. 10 Zone für öffentliche

Bauten und Anlagen OEBA

1Die Zone OEBA ist für vorhandene und künftige, dem öffentlichen Interesse dienende Bauten und Anlagen bestimmt. 2Die Bauweise wird vom Gemeinderat, unter Wahrung der privaten und öffentlichen Interessen, im Einzelfall bestimmt. In der Zone "Boll" ist eine max. Gebäudehöhe von 9 m zulässig. Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Abstandvorschriften einzuhalten.

8

Art. 11 Gewerbezone

Ge

1Die Gewerbezone Ge ist für kleinindustrielle und gewerbliche Bauten bestimmt. Wohnungen sind nur für standortgebundenes Personal und Betriebsinhaber zulässig. 2Grenz- und Gebäudeabstände werden durch den Gemeinderat, unter Wahrung öffentlicher und privater Interessen, unter Berücksichtigung des Orts- und Landschaftsbildes festgesetzt. Die Gebäudehöhe darf max. 9.5 m betragen. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen ist ein Mindestgrenzabstand von 6 m einzuhalten. 3Gegenüber Wohnzonen ist eine optische Trennung durch eine entsprechende Grünpflanzung zu erreichen. 4Die Farbgestaltung der Gebäude ist bewilligungspflichtig.

3.2 Landwirtschaftszone

Art. 12 Landwirtschaftszone

1 Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt. 2Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen und dem kanntonalen Recht. 3Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.

Art. 13 Bauten in der Landwirtschaftszone

1Für alle Bauten und Anlagen ist ein, nach Abwägung sämtlicher betroffener Interessen, optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen. 2 Für bewohnte Gebäude, Ökonomiegebäude und andere Bauten werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat, unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bauund feuerpolizeilichen sowie der wohnhygienischen Erfordernisse, festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, im Minimum jedoch 2 m. 3In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

9

3.3 Schutzzonen

Art. 14 Naturschutzzone

Ruematthölzli

1 Durch die Naturschutzzone Ruematthölzli soll das Feuchtgebiet mit dem artenreichen Pflanzen- und Tiervorkommen sichergestellt und erweitert werden 2Alle Massnahmen und Vorkehren sind zu unterlassen, welche Pflanzen zerstören, gefährden, beeinträchtigen oder die Beschaffenheit des Bodens oder die ökologischen Verhältnisse verschlechtern können, namentlich jegliche Düngung, Umbruch, das Anlegen von Baumschulen und Weihnachtsbaumkulturen, Beweidung sowie Aufforstungen. 3Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen, sind nicht gestattet, sofern sie nicht der Verbesserung des Schutzzieles dienen. Vorgängig ist die Zustimmung des Baudepartementes einzuholen.

Zone artenreiche Heuwiese Haselhölzli

41m Haselhölzli soll der Bereich der Quellfassung zu einer artenreichen Heuwiese zurückgeführt werden. Der Pflanzenbestand darf weder durch Aufforstungen, Beweidung, Umbruch, Bewässerung, Düngung noch durch andere Vorkehren beeinträchtigt werden. Eine Neupflanzung von Hecken ist erwünscht. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet, der 1. Schnitt hat jedoch frühestens in der 2. Junihälfte zu erfolgen.

Schutzzone Hinterbach

6Die Schutzzone Hinterbach bezweckt die Erhaltung des natürlichen Zustandes des Geländes, des Bachbettes und der Uferbestockung samt dem Pflanzensaum. 6Die Schutzzone umfasst den Bach und beidseitig einen 4 m breiten Landstreifen längs der Uferlinie bei mittlerem Sommerwasserstand. Ist die Breitenausdehnung der Ufervegetation grösser als dieser Streifen, wird die Schutzzone durch die äussere Bestockungslinie begrenzt. Bei bestehenden, innerhalb dieses Streifens gelegenen Bauwerken (Fahrbahnen Stützmauern, usw.), wird die äussere Schutzzonenabgrenzung durch die Bauwerke festgelegt. 7Die Uferbestockung darf abschnittsweise zurückgeschnitten, aber nicht beseitigt werden. In der Schutzzone sind untersagt: Bauvorhaben jeglicher Art, das Pflügen, die Verwendung von Dünge-, Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln (Stov) sowie weitere Veränderungen. Die nicht Ufervegetation umfassenden Bereiche können als Heuwiese genutzt werden.

- 10 -

Gewässer und ihre Ufer

8Stehende und offen fliessende Gewässer sind in ihrer Lage und in ihrem Bestand geschützt. Der naturnahe Zustand von Gelände, Bachbett, Ufer und —vegetation ist zu erhalten bzw. herbeizuführen. 9Die Ufervegetation darf weder überschüttet noch auf andere Weise zum Absterben gebracht werden. Die Beseitigung von Ufergehölzen kann nur bewilligt werden, wenn übergeordnete Interessen dies erfordern; eine Bewilligung setzt einen gleichwertigen Ersatz voraus. 10Die Verwendung von Dünge-, Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln in und an Oberflächengewässem ist untersagt (Stoffverordnung).

Art. 15 Naturschutzzone im Wald

1Die Naturschutzzone Wald dient der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2Die Bestände sind mit standortheimischen Baumarten und auf soweit möglich natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen wie Totholz sind zu belassen.

3.4 Überlagerte Schutzzonen

Art. 16 Landschaftsschutzzone

1 Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zusätzlich zu den Vorschriften der Grundnutzungszone sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten. 2Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach § 12 Abs. 1 BNO. 3K1einere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahmisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, sowie betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze, usw.) können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

3.5 Schutzobjekte 3.5.1 Naturobjekte

Art. 17 Hecken, Feldgehölze

1Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten Hecken und Feldgehölze sind landschaftlich wie biologisch wertvoll und dürfen nicht gerodet werden. Sie sind abschnittsweise zu pflegen. Eine Rodung oder erhebliche Auslichtung aus zwingenden Gründen darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates vorgenommen werden. Die Erteilung einer Rodungsbewilligung setzt voraus, dass an geeigneter Stelle Ersatz geschaffen wird.

Waldränder

2Zur Erhaltung und Schaffung eines biologisch und landschaftlich wertvollen stufigen Waldmantels mit Strauchsaum sind die Waldränder, soweit dies biologisch sinnvoll ist, im Rahmen der waldbaulichen Planung entsprechend zu verjüngen. Der Waldsaum darf dabei nicht auf die landwirtschaftliche Nutzfläche ausgedehnt werden.

Naturobjekte

3Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten und im Anhang (Ziff. 9.1) aufgelisteten Naturobjekte sind von besonderem Wert. Sie dürfen nicht beseitigt werden. Natürliche Abgänge von Bäumen sind zu ersetzen.

3.5.2 Kulturobjekte

Art. 18 Gebäude mit

Substanzschutz

1 Die im Anhang (Ziff. 9.3) (Übersichtsplan) speziell bezeichneten Gebäude sind von kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz geschützt. Sie dürfen nicht abgebrochen werden und sind zu unterhalten. Innerhalb des bestehenden Bauvolumens dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies dem Schutzziel nicht entgegensteht.

Gebäude mit Volumenschutz

2Die im Anhang (Ziff. 9.3) (Übersichtsplan) speziell bezeichneten Gebäude sind für das Ortsbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen geschützt. Zusätzlich zu den in Abs. 1 zugelassenen baulichen Massnahmen dürfen sie abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Sie müssen an der gleichen Stelle und mit möglichst gleichen Aussenmassen wieder aufgebaut werden. Von diesen kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung ensteht. Gesamthaft ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild zu achten. 3Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften. 4Bauabsichten an Gebäuden die unter Substanz- bzw. Volumenschutz stehen, sind frühzeitig den Gemeinderat zu melden.

- 12 -

Art. 19 Kulturobjekte

1Die im Bauzonenplan bezeichneten und im Anhang (Ziff. 9.2) aufgelisteten Kulturobjekte sind zu erhalten und dürfen nicht beseitigt werden.

3.6 Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG

Art. 20 Übergangszone

1Bis zur Zuordnung zu einer anderen Zone gelten für die Bewirtschaftung die Vorschriften der Landwirtschaftszone (§ 12 BNO). 2Bauten und Anlagen sind nur nach Art. 24 RPG zulässig. 3Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

4. Definitionen 4.1 Ausnützung

Art. 21 Attika- und

Dachgeschoss

1 Räume in Attika- und Dachgeschossen (letztere bis auf eine maximale Kniestockhöhe von 1.20 m) werden nicht angerechnet.

4.2 Gewerbe

Art. 22 Gewerbe

1Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartieren passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 2Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.

- 13 -

4.3 Abstände

Art. 23 Abstand gegenüber

dem Kulturland

I Gegenüber dem Kulturland ist für Gebäude der zonengemässe Grenzabstand einzuhalten. 2Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden.

Art. 24 Gebäudeabstand

gegenüber bestehenden Bauten

1Für einen Neubau muss dann lediglich der vorgeschriebene Grenzabstand, nicht aber der Gebäudeabstand, zu einem vor Inkrafttreten dieser Bauordnung erstellten Nachbargebäude eingehalten werden, wenn die architektonischen, die gesundheits-, feuerund sicherheitspolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben.

Art. 25

Ungleichverteilung der 1Zusätzlich zu den Möglichkeiten gemäss § 47 Abs. 2 BauG können die Grenzabstände bei Einhaltung des Gebäudeabstandes Grenzabstände durch schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden. 2Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen.

4.4 Arealüberbauung

Art. 26 Mindestflächen

I Arealüberbauungen sind nur in den Zonen W3 und W2 zulässig. Sie sind nur dann möglich, wenn die zusammenhängende, anrechenbare Landfläche mindestens 2'000 m2 beträgt.

Zonenabweichungen

2Bei Erfüllung der notwendigen Voraussetzungen ist bezüglich der zonenmässigen Bauweise eine erhöhte Nutzung von 15 % zulässig. Die Gebäudelänge ist nicht beschränkt. Die Geschosszahl richtet sich nach der zonenmässigen Bauweise.

Baumasse

3Grenz- und Gebäudeabstände werden bei Arealüberbauungen von Fall zu Fall, unter Berücksichtigung von Schattenwurf und Lichtentzug, festgelegt. Die ausserhalb der Arealüberbauung gelegenen Privatparzellen dürfen dabei nicht mehr als bei zonengemässer Überbauung betroffen werden.

- 14 -

5. Bauvorschriften 5.1 Erschliessung

Art. 27 Benützung von Privateigentum

1Die Benennung und Kennzeichnung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennumerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates. 2öffent1iche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden, wobei auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer möglichst Rücksicht zu nehmen ist. 3Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen, wie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmaste, Hydranten usw. auf oder an Privateigentum anbringen lassen.

Art. 28

Hydranten und Schie- 1Hydranten und Schieber dürfen nicht überdeckt werden. Sie müsber sen stets leicht zugänglich sein und sind vor Beschädigungen zu schützen. Der Wasserbezug darf nur mit Bewilligung und gegen Bezahlung der vorgeschriebenen Gebühren erfolgen. March- und Vermessungszeichen

2Jede eigenmächtige Veränderung oder Beschädigung von Marchoder Vermessungszeichen ist verboten (Art. 257 eidg. StGB). Bedingen Bauarbeiten eine Verschiebung oder Überdeckung solcher Zeichen, so ist vorgängig dem Nachführungsgeometer Mitteilung zu machen.

Art. 29 Zurückschneiden der

Bäume, Sträucher und lebenden Hecken entlang der Strassen

1Bäume, Sträucher und lebende Hecken dürfen den Verkehr auf den Strassen, die Sicht, die Strassenbeleuchtung sowie Strassentafeln und Verkehrssignale nicht beeinträchtigen. Der Gemeinderat kann nach erfolgloser schriftlicher Mahnung des Grundeigentümers auf dessen Kosten das Zurückschneiden oder Entfernen von Bäumen, Sträuchern und lebenden Hecken anordnen.

- 15 -

5.2 Technische Bauvorschriften

Art. 30 Allgemeine Anforderungen

1Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. 2Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

Art. 31 Energiesparmassnahmen

1 Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten und die Ausnützungsziffer überschritten werden.

5.3 Wohnhygiene

Art. 32 Ausrichtung der

Wohnungen

1Nach Nord, Nordwesten und Nordosten gelegene Wohn- und Schlafräume sind nur dann zulässig, wenn die gleiche Wohnung weitere, nach dem Sektor West, Süd, Südost orientierte Wohn- und Schlafräume enthält. Davon ausgenommen sind Kleinwohnungen.

Art. 33 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

1Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehrungen oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

Art. 34 Raumhöhe

1 Für Neubauten gelten nachstehende Masse: bei Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen: Raumhöhe - Vollgeschoss - Dachgeschoss

mind. 2.35 m mind. 2.35 m auf mind. 5 m2 Fläche

Gewerbliche Raummasse setzt der Gemeinderat fest, sofern sie nicht durch kantonale oder eidgenössische Erlasse geregelt werden.

- 16 -

5.4 Mehrfamilienhäuser

Art. 35 Nebenräume,

Balkone

1 Abstellraum - pro Wohnung

Keller - für eine 1-Zimmer-Wohnung - für jedes weitere Zimmer

mind. 4 m2 im Estrich (wenn ein gut zugänglicher Dachraum fehlt, innerhalb der Wohnung oder auf dem gleichen Geschoss wie die Wohnung)

mind. 4 m2 1 m2 zusätzlich

2Die Wohnungen haben ausreichende und gut benutzbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (Ausgenommen Kleinund Dachwohnungen). Die Balkontiefe hat mindestens 1.50 m zu betragen.

Abstellräume

3In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängli-

che und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.

Art. 36 Spielplätze

1Bei Mehrfamilienhäusern und Arealüberbauun gen sind auf privatem Grund an geeigneten Stellen Spielplätze für Kinder zu erstellen. Sie müssen durch die Grundeigentümer unterhalten werden, zugänglich bleiben und dürfen nicht zweckentfremdet werden. 2Die Grundfläche der Kinderspielplätze und Spielflächen hat gesamthaft mindestens 15 % der anrechenbaren Geschossfläche zu betragen. 3Die Spielplätze sind ansprechend zu gestalten. Auf den Ruf- und Sichtkontakt und die Vermeidung von Lärmbelastung ist zu achten. 48ei Mehrfamilienhäusern mit mehr als acht Wohnungen ist ein gedeckter Kinderspielplatz oder ein Gemeinschaftsraum für Freitzeitbeschäftigung zu schaffen.

Ersatzlösungen

5Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann auf einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz (Sichtkontakt) zu den Wohnhäusern liegen und von den Kindern gefahrlos erreicht werden können.

-17-

5.4 Einfriedigungen und Stützmauern, Bepflanzungen

Art. 37 Einfriedigungen

1 Einfriedigungen zwischen privaten Grundstücken dürfen nicht höher sein als 1.80 m. Bei ungleichem Niveau der beiden Grundstücke gilt dieses Mass vom niedriger gelegenen Boden aus. 2Gegenüber dem Kulturland und in den Nichtbauzonen gelten die Vorschriften von § 89 EGZGB.

Bepflanzungen

3Für Bepflanzungen gelten die Vorschriften von § 88 EGZGB.

Art. 38 Bodensicherung

1Bei Grundstücken mit stark unterschiedlichen Höhenlagen hat der Eigentümer des höher gelegenen Landes das Erdreich mit Böschungen und Mauern so zu sichern, dass dem tiefer gelegenen Terrain kein Schaden erwächst. Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat die nötigen Sicherungsmassnahmen zu treffen.

Stützmauern

2Stützmauem sind diskret der Umgebung anzupassen. Werden sie in Zusammenhang mit einer Baute errichtet, sind sie in die Gesamtgestaltung miteinzubeziehen. 3Der Gemeinderat kann ein Gesuch ablehnen, wenn die Stützmauer nicht zwingend ist und sie eine zu starke Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes darstellen würde. 4Gegenüber öffentlichen Strassen gelten für Stützmauern dieselben Abstände wie für Einfriedigungen.

6. Schutzvorschriften 6.1 Ortsbild- und Denkmalschutz

Art. 39 Ortsbildschutz

1Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien: a) Stellung (Firstrichtung) b) Grösse der Baukuben c) Wirkung im Strassenraum d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse e) Dachform, Dachneigung t) Fassadengliederung g) Materialwahl, Farbe h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen.

- 18 -

2Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen: a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Art. 40 Dachgestaltung

1Die architektonische Gestaltung der Dächer bedingt besondere Sorgfalt. Bei der Wahl der Dachform und des Bedachungsmaterials ist auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen.

Dachneigung

2Die Neigung der Dachflächen soll in der Regel zwischen 20 ° und 45 ° liegen. Dächer mit mehr als 60 ° Neigung gelten als Fassaden (Gebäudehöhe).

Dachdurchbruch

3In sämtlichen Zonen dürfen Dachflächen auf höchstens einem Drittel der Fassadenlänge durchbrochen werden. Zusätzliche kleine Dachflächenfenster (bis 0.5 m2 Rohlichtmass) sind gestattet, wenn die Dachfläche mehrere Geschosse beinhaltet.

Schneefangvorrichtungen

4Schrägdächer müssen gegenüber öffentlichen Wegen und Strassen mit Schneefangvorrichtungen versehen werden.

Art. 41 Aussenraumgestaltung

1Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. 2Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. 3Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung.

- 19 -

Art. 42 Materialablagerungen

1 Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als 2 Monaten kann in der Gewerbezone bewilligt werden. 2Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die zugelassenen Materialien sowie über die Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablagerung und des Lagerplatzes. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung verlangen.

6.2 Umweltschutz

Art. 43 Einwirkungen

1Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten. 2Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen. 3Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Art. 44 Quelwasserschutz

1 Bei allen Bauvorhaben ist den Schutzreglementen besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Die Nutzung in den Schutzarealen ist in den Schutzzonenreglementen bestimmt. Diese können auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.

7. Vollzug und Verfahren

Art. 45 Zuständigkeit

1 Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen. 2Der Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Bauverwaltung / Baukommission delegieren. Im übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig.

- 20 -

Vollzug Naturschutz

3Der Gemeinderat kann Richtlinien zum Vollzug Naturschutz erlassen.

Art. 46 Gebührenreglement

1 Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührentarif der Gemeinde.

8. Schluss- und Übergangsbestimmung

Art. 47

Aufhebung bisherigen 1Durch diese Bau- und Nutzungsordnung wird die Bau- und Nutzungsordnung vom 18. 06. 1993 aufgehoben. Rechts

- 21 -

9. Anhang 9.1. Liste der geschützten Naturobjekte

Inventar Objektnummer

Flurnamen / Strasse

Objekttyp

2

Oberhöll, Hau

Tümpel

22

Buechwald

Felsen

28

Wohlerstrasse

Einzelbaum (Winterlinde)

29

Hüi / Hinterbach

Einzelbaum (Stieleiche)

30

Gyrehübel

Einzelbaum (Nussbaum)

9.2. Liste der geschützten Kulturobjekte

Inventar Objektnummer

Flurnamen / Strasse

Objekttyp

32

Wohlerstrasse

Wegkreuz

34

Wohlerstrasse

Wegkreuz

906 (Kurzinventar)

Villmergerstrasse

Bogenbrücke / Erusbach

9.3. Gebäude mit Substanzschutz und Volumenschutz Übersichtsplan 1:2`000 Gebäude mit Substanzschutz (Genehmigungsinhalt) ••

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Gebäude mit Volumenschutz (Genehmigungsinhalt) Gebäude unter kant. Denkmalschutz (Informationsinhalt)

9.3. Gebäude mit Substanzschutz und Volumenschutz Übersichtsplan 1:2'000 Gebäude mit Substanzschutz (Genehmigungsinhalt)

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Gebäude mit Volumenschutz (Genehmigungsinhalt) Gebäude unter kant. Denkmalschutz (Informationsinhalt)

2737BN01/15.09.1998/KIP/TAR