Quartierplan "Schönenbüel II", Bezirk Rüte

Art. 13 Baubewilligung und Baueinsprache

Das Baubewilligungsverfahren richtet sich nach der kantonalen Baugesetzgebung. Ein Verweis hierauf im QP-Reglement ist nicht notwendig. Die Vorschrift kann ersatzlos aufgehoben werden.

Art. 14 Gebühren

Der Verweis, dass die Baubewilligungsgebühren und Kontrollkosten vom Bezirksrat festgelegt werden, ist überflüssig und kann ersatzlos aufgehoben werden.

Art. 15 Inkrafttreten

Das Inkrafttreten von Quartierplänen ist mit der kantonalen Baugesetzgebung geregelt. Ein Verweis hierauf im Quartierplan-Reglement ist nicht notwendig. Die Vorschrift kann ersatzlos aufgehoben werden.

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2.2.2 Bestehende Bebauung Firsthöhe / Gesamthöhe / Fassadenhöhe Das Reglement des alten Quartierplans gibt eine maximale Firsthöhe (Messweise vgl. Abb. 5) von 9.50 m vor. Gemäss heutigem Baugesetz gilt ohne spezielle Regelung im Quartierplan eine maximale Gesamthöhe von 10.50 m. Die Ergebnisse zeigen unter anderem, dass die nach dazumal geltendem Quartierplan maximal zulässigen Gesamthöhen von rund 16 % der Bauten überschritten werden. Eine Baute ist sogar höher als 10.50 m. Eine Fassadenhöhe wurde im alten Quartierplan nicht festgelegt. Die Auswertungen zeigen, dass nahezu alle Bauten die heute maximal zulässige Fassadenhöhe nach Art. 53, Abs. 2 a BauV (7.00 m) einhalten. Abb. 5

Unterschiedliche Höhen-Messweisen

Dichteziffer Im alten Quartierplan wurde eine maximale Ausnützungsziffer (AZ) von 0.3 festgelegt. In der Wohnzone W2 gilt heute nach BauV eine AZ von 0.5. Die Ergebnisse der Bauzonenanalyse zeigen, dass rund 35 % der Bauparzellen eine AZ von über 0.3 aufweisen. Davon weist jedoch lediglich eine Bauparzelle eine AZ über 0.5 auf.

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Messweisen Dach- und Untergeschoss Die Definition des Dachgeschosses wird im alten Quartierplan abweichend zum heutigen Baugesetz geregelt. Die Kniestockhöhe im alten Quartierplan liegt bei 0.50 m. In der BauV wird ein Dachgeschoss erst ab einer Kniestockhöhe von 1.10 m als Vollgeschoss gewertet. Ebenfalls wurde definiert, dass Steildächer mit einer Neigung von über 40° als Vollgeschosse gelten (vgl. Abb. 6). Die Definition für Untergeschosse wird ebenfalls abweichend angewendet (vgl. Abb. 7). Kellergeschosse, die das gestaltete Terrain um mehr als 1.50 m überragen, gelten als Vollgeschosse, sofern das gestaltete Terrain das gewachsene um mehr als 0.50 m überragt. Nach neuer Gesetzgebung gilt ein Untergeschoss als Vollgeschoss, wenn die Oberkante des fertigen Bodens des darüberliegenden Geschosses im Durchschnitt um mehr als 1.00 m aus dem Boden hinausragt. Eine Gegenüberstellung dieser beiden Messweisen hängt stark von der jeweiligen Hangneigung ab. Abb. 6

Gegenüberstellung Dachgeschoss QP alt – Regelbauweise

Abb. 7

Gegenüberstellung Untergeschoss QP alt – Regelbauweise

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Quartiercharakter Schönenbüel zeichnet sich durch seine besondere Bauweise aus. Sie verleiht dem Quartier ihren eigenen Charakter und lässt sich wie folgt charakterisieren: – Kleinere Gebäudedimensionen in vertikaler und horizontaler Richtung als nach Regelbauweise möglich wären; – Damit einher geht eine eher geringe Dichte; – Einheitliche Dachgestaltung; – Grosser Anteil an Grünflächen und weiteren Grünelementen wie Hecken, Büsche, Bäume etc.; – In Siedlungslandschaft und Topographie eingebettete Bauten. Die Bewohner aus dem Quartier erachten den Charakter als prägend. Dies zeigte sich an verschiedenen Informationsveranstaltungen mit Bewohnern aus dem Quartier. Fazit Die Analyse der bestehenden Bebauung zeigt, dass die Höhen nach altem Quartierplan mehrheitlich eingehalten wurden. Die Obergrenze der heutigen Ausnützungsziffer wird nicht vollständig ausgeschöpft. Eine massvolle Innenentwicklung im Sinn des kantonalen Baugesetzes bleibt somit auf den meisten Grundstücken gewahrt. All dies zeichnet die besondere Bauweise im Quartier aus.

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2.2.3 Weiteres Naturgefahren Im Süden des Betrachtungsperimeters wird die Nutzungszone mit einer Gefahrenzone überlagert. Es liegt eine geringe sowie mittlere Gefährdung durch Hochwasser vor. Die mittlere Gefährdung liegt in unmittelbarer Nähe des Bachlaufs. Im Bereich des offengelegten Teilstücks im Süden sind die Gefahrenzonen flächenmässig deutlich grösser. Hier liegen Bauten teilweise inmitten der Gefahrenzone geringer Gefährdung. Personen sind in diesen Gebieten kaum gefährdet. An Gebäuden ist hingegen mit geringen Schäden zu rechnen. In allen Gefahrenzonen können seitens des Kantons angepasste Objektschutzmassnahmen angeordnet werden, die als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werden (vgl. Art. 42 BauG). Abb. 8

Ausschnitt synoptische Gefahrenkarte, Geoportal, 11. Juni 2019 (ohne Massstab)

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2.3 Strategie

Die Umsetzung der übergeordneten Forderungen einer Entwicklung nach innen bedingt eine intensive Auseinandersetzung mit dem Bestand und den Siedlungsqualitäten. Auf Basis einer Analyse des Quartiers kann jedes Gebiet einer Innentwicklungsstrategie zugewiesen werden. Folgende vier Strategien existieren: – Bewahren | Veredeln: In Gebieten mit dieser Strategie stehen der Schutz von erhaltenswerter Bebauung und Strukturen sowie der Erhalt und die Aufwertung der vorhandenen Qualitäten im Vordergrund. Massvolle Entwicklungen sind unter Rücksichtnahme auf Bestand und Qualität dennoch möglich. – Fortschreiben | Aufwerten: Ziel ist der Erhalt der Struktur. Die Gebiete sollen jedoch auch moderat quantitativ entwickelt werden. Im Vordergrund stehen punktuelle bauliche Ergänzungen des Bestandes wie beispielsweise Dachgeschossausbauten sowie Aus- und Umbauten. Die vorhandenen Baulücken werden in gleicher Struktur und Dichte überbaut, das Quartier wird fortgeschrieben. Dabei dürfen ortsbauliche Strukturen höher gewichtet werden als die maximale Ausnutzung. – Ergänzen | Weiterentwickeln: In diesen Gebieten wird eine Entwicklung angestrebt, die die vorhandenen Entwicklungsreserven im Rahmen der Regelbauweise ausnützt. Nachverdichtungen sind dort erwünscht, wo der Bestand noch Entwicklungsreserven aufweist. Bauliche Vorhaben umfassen in der Regel mehrere Parzellen. Das ortsbauliche Muster kann sich dadurch verändern. – Umstrukturieren | Bebauen: Umstrukturierungsgebiete zeichnen sich dadurch aus, dass die bestehende Nutzung nicht mehr im gleichen Masse nachgefragt resp. benötigt wird und das Gebiet einer (Teil-) Nutzungsänderung unterzogen werden kann. Im Quartier Schönenbüel soll weniger die quantitative, sondern viel mehr die qualitative Innenentwicklung im Vordergrund stehen. Nur so kann der Quartiercharakter auch bei punktuellen Neubauten resp. Ergänzungen bewahrt werden. Schönenbüel wird deshalb der Strategie Fortschreiben | Aufwerten zugewiesen. Dies entspricht auch den Vorstellungen der Bewohner im Quartier. Der Vorschlag, den bisherigen QP ersatzlos aufzuheben, wurde an der Bürgerversammlung abgelehnt. Es wurde insbesondere eine zu starke Verdichtung befürchtet (vgl. Kap. 1.1.1).

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3 Erläuterungen

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3.1 Allgemeines

3.1.1 Geltungsbereich Der neue Quartierplan «Schönenbüel II» wird gestützt auf Art. 50 – 53 des kantonalen Baugesetzes erlassen. Soweit im vorliegenden Planungsinstrument keine abweichenden Regelungen erfolgen, gilt das übrige Recht.

3.1.2 Karteneinträge Wo keine Bemassungen angegeben sind, gilt die Messgenauigkeit des Situationsplans im öffentlich aufgelegten Originalplan.

3.1.3 Zweck Zweck dieses Quartierplans ist die Regelung der besonderen Bau- und Erschliessungsvorschriften. Dabei ist wichtig, dass der bestehende Charakter des Quartiers beibehalten wird (vgl. 2.2.2).

3.2 Bebauung

3.2.1 Ausnützungsziffer Die neue Gesetzgebung des Kantons sieht für die zweigeschossige Wohnzone eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0.5 vor. Bisher wurde im Quartierplan eine maximale AZ von 0.3 festgelegt. Mit Blick auf eine Anpassung der Ausnützungsziffer an den tatsächlichen Baubestand, ist die Ausnützungsziffer auf 0.4 zu beschränken. Der Grossteil der Grundstücke weist bei einer AZ von 0.4 einen Ausbaugrad zwischen 50 und 70 % auf (vgl. Anhang A2). Eine massvolle Entwicklung im Bestand kann deshalb weiterhin stattfinden. Die Wahrung des Quartiercharakters ist nur mit einer solchen Einschränkung möglich. Es soll verhindert werden, dass im Quartier Schönenbüel eine übermässige Entwicklung einsetzt.

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3.2.2 Höhen Um die Struktur der bestehenden Bebauung resp. den Quartiercharakter (vgl. 2.2.2) auch künftig beizubehalten, werden die max. zulässigen Höhen definiert. Sie orientieren sich am Bestand. Gemäss Analyse der jetzigen Situation stellen sich die Höhenmasse wie folgt dar: Tab. 1

Gegenüberstellung Höhenangaben

Gesamthöhe [m] Fassadenhöhe [m] Firsthöhe alt [m]

Höchstwert 11.30 8.10 10.25

Mittelwert 8.72 5.70 8.40

Median 8.54 5.70 8.24

QP alt 9.50

QP neu 9.50 6.50 -

QP – Median 0.96 0.80 1.26

Die Gesamthöhe nach neuer Messweise liegt im Mittel rund 30 cm über der Firsthöhe nach alter Messweise. Da der Grossteil der Bauten auch die Gesamthöhe einhält, wird diese Differenz nicht berücksichtigt und das alte Höhenmass auf den neuen Quartierplan übertragen. Sie liegt damit noch immer unterhalb der Regelbauweise, erlaubt jedoch eine massvolle Entwicklung. Weniger als 20 % aller Bauten überschreiten die neu festgelegten Höhen (vgl. 2.2.2 Firsthöhe / Gesamthöhe / Fassadenhöhe sowie Anhang A2). Die Reduktion gegenüber der Regelbauweise ist notwendig, damit die vertikale Ausdehnung der bestehenden Bebauung weitergeführt werden kann. Die Voraussetzungen für eine Reduktion (vgl. Art. 53 Abs. 3 BauV) sind damit gegeben.

3.2.3 Gestaltung Eines der wichtigsten Gestaltungsmerkmale des Quartiers «Schönenbüel» ist die einheitliche Dachgestaltung mit Satteldächern. Der Bestand verfügt nicht über eine klare Architektursprache. Grelle Farben oder grossflächige, glänzende Fassadenteile sollen aber weiterhin nicht entstehen.

3.3 Umgebung

3.3.1 Terraingestaltung Die Bestimmungen zur Terraingestaltung entsprechen sinngemäss dem bisher geltenden Quartierplan. Auf die Definition von Höhen für Einfriedungen und Stützmauern gegenüber Nachbarsgrundstücken wird verzichtet. Es gelten die übergeordneten Bestimmungen (Art. 29 BauV). Da Bauten und Anlagen in diesem Zusammenhang ebenfalls möglichst in den natürlichen Geländeverlauf zu integrieren sind, kann das Höhenmass aus der BauV nicht in jedem Fall beansprucht werden. Gestalterische Gründe können hierbei geltend gemacht werden.

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Abb. 9

Hochwasserabfluss im Bereich der Strasse, Google Streetview (2. April 2020)

3.4 Schlussbestimmungen

3.3.2 Hochwasserabfluss Entlang des eingedolten Haltenbachs ist aus Gründen des Hochwasserschutzes eine Hochwasserabflussmulde notwendig. Im Bereich der Strasse ist der Abfluss aufgrund der heutigen Bebauung und der gesetzlichen Strassenabstände bereits sichergestellt (vgl. Abb. Links). Im südlichen Teil des Quartierplanperimeters wird dieser mit einem eigens ausgeschiedenen Bereich neu gesichert. Die Abgrenzung entspricht im Grundsatz der Gefahrenzone mit mittlerer Gefährdung. Unter Einhaltung der übergeordneten Rahmenbedingungen (Bsp.: Gewässerraum) und der Vorgaben aus dem Reglement sind Bauten und Anlagen in diesem Bereich weiterhin möglich.

3.4.1 Aufhebung geltender Quartierplan Der altrechtliche Quartierplan «Schönenbüel» aus dem Jahr 1970 (vgl. 2.2) wird aus rechtlicher Sicht nicht mehr benötigt und deshalb mit der Rechtskraft aufgehoben und durch den neuen Quartierplan ersetzt.

3.4.2 Planungskosten Die Planungskosten für die Quartierplananpassung werden vollumfänglich durch den Bezirk Rüte getragen.

3.5 Weiteres

3.5.1 Abfallbewirtschaftung Auf die Festlegung eines Standorts für einen Unterflurbehälter wird aus Sicht des Bezirks und der A-Region bewusst verzichtet. Mittelfristig ist es das Ziel, eine flächendeckende Planung über den gesamten Bezirk durchzuführen, um ein optimales Netz mit Unterflur- resp. Halbunterflurcontainern für alle Bewohner anbieten zu können. Die Umsetzung eines einzelnen Unterflurbehälters im Quartier Schönenbüel ist deshalb zum jetzigen Zeitpunkt nicht realistisch und nicht anzustreben.

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4 Bewilligung

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4.1 Quartierinformation

Der Bezirk Rüte hat am 11. März 2019 die Bewohner und Grundeigentümer des Quartiers Schönenbüel über die Revision des altrechtlichen Quartierplans informiert. Im Anschluss hatte die Bevölkerung die Möglichkeit Stellung zu nehmen. Die Einwände wurden bei der Überarbeitung der QP-Unterlagen berücksichtigt. Einzelne für den Quartierplan nicht relevante Einwendungen sollen im Baubewilligungsverfahren behandelt werden.

4.2 Vorprüfung

Der Quartierplan ist am 22. November 2019 der Standeskommission zur Vorprüfung eingereicht worden. Mit dem Schreiben vom 18. Februar 2020 sind die Ergebnisse der Vorprüfung eröffnet worden. Mit den Resultaten wurde wie folgt umgegangen: Plan – Verzicht auf die Darstellung des Entwurfs der Gewässerraumlinie; – Ausscheidung eines Bereichs zur Sicherstellung des Abflusses im Falle eines Hochwassers (vgl. Kap. 3.3.2) Reglement – Präzisierung der Festlegungen betreffend die Dachgestaltung; – Anpassung der Festlegung betreffend die Terraingestaltung in Bezug auf die Integration in den natürlichen Geländeverlauf entsprechend den Empfehlungen der Fachkommission Heimatschutz (FkH); – Verzicht auf die Festlegung des Strassenabstands für Einfriedungen und Stützmauern; – Verzicht auf die Bestimmung betreffend den Bedarf an Autoabstellplätzen; – Sicherung des Hochwasserabflusses innerhalb des QP-Perimeters. Bericht – Ergänzung Auseinandersetzung mit Siedlungsentwicklung nach innen inkl. eines den Umständen angepassten Nachweises (vgl. 2.1.3; 2.3; 5.1.3); – Erläuterung der für das Quartier charakteristischen Bauweise (vgl. 2.2.2; 3.1.3); – Erläuterung und Präzisierung im Zusammenhang mit der Reduktion Gesamt- und Fassadenhöhe (vgl. 3.2.2); – Ergänzungen im Umgang mit der Abfallbewirtschaftung nach Rücksprache mit der A-Region (vgl. 3.5.1); – Anpassungen der Erläuterungen gemäss den überarbeiteten Festlegungen im Plan sowie Reglement. © Strittmatter Partner AG

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5 Nachweise

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5.1 Siedlung

Tab. 2

Gegenüberstellung Regelbauweise – Quartierplan

5.1.1 Abweichungen gegenüber der Regelbauweise Die Abweichungen von der Regelbauweise werden nachfolgend aufgelistet. Die Höhe für Einfriedungen und Stützmauern wurden dem alten Quartierplan entnommen und belassen. Die Abweichung der Ausnützungsziffer wird unter Kap. 3.2.1 erläutert – die Abweichungen in der Höhe unter Kap. 3.2.2. Ausnützungsziffer Gesamthöhe [m] Fassadenhöhe [m]

Regelbauweise (W2) 0.5 10.5 7.0

Quartierplan 0.4 9.5 6.5

5.1.2 Nutzungsqualitäten und architektonische Qualität Gegenüber der alten Regulierung des Quartierplans «Schönenbüel» wurden nur wenige Änderungen vorgenommen. Somit ist gewährleistet, dass Neuund Umbauten die gleiche Qualität aufweisen wie der Bestand.

5.1.3 Siedlungsentwicklung nach innen Der Innenentwicklung ist im Rahmen der Anpassung der übergeordneten gesetzlichen Grundlagen eine immer höhere Beachtung zu schenken. Mit dem Quartierplan Schönenbüel II kann ein angemessener Beitrag zur Siedlungsentwicklung nach innen geleistet werden. Gemäss Berechnungsmethodik des kantonalen Richtplans weisen die nicht überbauten Bauzonen in Schönenbüel eine zusätzliche Bevölkerungskapazität von rund sieben Personen1 auf. Da es nicht die Absicht ist, im Bestand übermässige Entwicklungen zuzulassen, scheint dieser Wert plausibel. Innenentwicklung wird nicht nur durch Quantität, sondern auch durch Qualität definiert. Bei letzterem liegt der Schwerpunkt für das Gebiet Schönenbüel. Die Qualitäten in der Siedlung resp. der Quartiercharakter sollen beibehalten werden können. Das führt zu einem stimmigen Gesamtbild und einer optimalen Wohnqualität innerhalb der bestehenden Siedlungsgrenzen.

1 Baulandreserve (zwei Grundstücke) = 1’642 m2 | Bauzonenflächenbedarf pro Raumnutzer für erschlos-

sene Wohnzonen = 250 m 2

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5.1.4 Haushälterische Bodennutzung Der Quartierplan erhöht die Ausnützungsziffer von bisher 0.3 auf 0.4. Die Ausnützungsziffer liegt damit aber noch immer unter der nach Regelbauweise vorgesehenen AZ von 0.5. Damit wird der Grundsatz, Bauland möglichst haushälterisch zu nutzen, bedingt erfüllt. Angesichts der Vorgeschichte und weil das Gebiet schon mehrheitlich überbaut ist, kann dies toleriert werden.

5.2 Natur und Landschaft

5.2.1 Freihaltung von Bach- und Flussufern Durch die Anpassungen der kantonalen Gesetzgebungen an das Gewässerschutzgesetz sowie an die Gewässerschutzverordnung werden die Gewässerräume neu geregelt. Auch für eingedolte Gewässer ist ein Gewässerraum für allfällige Grabarbeiten freizuhalten. Die Gewässerraumfestlegung erfolgt in einem separaten Verfahren durch das zuständige Departement (vgl. 2.1.4). Solange die Gewässerraumfestlegung nicht rechtskräftig ist, gelten die Übergangsbestimmungen (Gewässerraum = 2 x 8 m + Gerinnesohle). Der Raumbedarf für den Haltenbach ist somit langfristig gesichert. Bezüglich Gestaltung und Bewirtschaftung gilt Art. 41c GschV.

5.3 Verkehr

5.3.1 Fussverkehrsnetz Das bestehende Wegenetz innerhalb des Planungsgebiets ist sehr feinmaschig. Es ermöglicht kurze und attraktive Wege in alle Richtungen. Es wird ergänzt durch einen Wanderweg von lokaler Bedeutung, den Appenzeller Kappellenweg. Mit dem vorliegenden Quartierplan werden diese Wege weiterhin gewährleistet.

Abb. 10 Wanderwege im Planungsgebiet, schweizmobil.ch (11. Juni 2019)

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Anhang

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A1 A2

Checkliste Bauzonenanalyse

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A1 Checkliste

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Siedlung

nicht relevant

relevant

–

Abweichungen gegenüber der Regelbauweise

vgl. 5.1.1

–

Nutzungsqualitäten und architektonische Qualität

vgl. 5.1.2

–

Siedlungsentwicklung nach innen

vgl. 5.1.3

–

Haushälterische Bodennutzung

–

Lärmschutz

x

–

Luftverschmutzung und Gerüche

x

–

Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS)

x

–

Ortsbildschutz und Kulturdenkmäler

x

–

Energie

x

–

Etappierung

x

–

Störfallvorsorge

x

Infrastruktur und Wirtschaft

nicht relevant

vgl. 5.1.4

–

Nutzungszuordnung

x

–

Kosten / Erträge

x

Natur und Landschaft

nicht relevant

–

Einordnung in die Landschaft oder das Quartier

x

–

Förderung Natur im Siedlungsraum

x

–

Freihaltung von Bach- und Flussufern

Verkehr

relevant

vgl. 2.1.4 | 5.2.1 nicht relevant

–

Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr

x

–

Kapazitätsreserven Strassennetz

x

–

Langsamverkehrsnetz

–

Parkierung und Erschliessung

relevant

vgl. 5.3.1 x

Wasser und Boden

nicht relevant

–

Naturgefahren

–

Abstimmung Generelle Entwässerungsplg. (GEP)

x

–

Belastete Standorte

x

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relevant

relevant vgl. 2.2.3

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A2 Bauzonenanalyse

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Impressum

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Strittmatter Partner AG Vadianstrasse 37 9001 St. Gallen T: +41 71 222 43 43 F: +41 71 222 26 09 www.strittmatter-partner.ch Projektleitung Armin Meier dipl. Ing. FH SIA, Raumplaner FSU Wirtschaftsing. FH, Planer REG A Fachbearbeitung Nicolin Sonder BSc FH in Raumplanung Fachbearbeitung Silvan Oberholzer BSc FH in Raumplanung

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