Quartierplan Oberer Toracker

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Gemeinde Herisau: Quartierplan Oberer Toracker; Genehmigung

A. Ausgangslage

1. Mit Schreiben des Gemeinderates Herisau vom 11. Januar 2001 wird um die Genehmigung des Quartierplanes Oberer Toracker durch den Regierungsrat nachgesucht. 2. Mit der Genehmigung des Zonenplanes vom 27. Juni 1995 wurde das vorliegende Grundstück Nr. 3311 der Wohnzone W1 sowie der Grünzone zugeschieden. Das Grundstück ist im Besitze der Einwohnergemeinde Herisau und umfasst rund 3300 m2 . Es liegt an einem steilen Nordhang. Zwei Rutschungen haben den Einbau von Geländeriegeln erforderlich gemacht. Ein von der Gemeinde in Auftrag gegebenes architektonisches Überbauungsprojekt hat gezeigt, dass unter diesen erschwerten Bedingungen und den gestellten Anforderungen an die Erschliessung der einzelnen Wohneinheiten eine Überbauung nach Regelbauweise nicht möglich ist. ln der Folge liess die Gemeinde auf der Grundlage dieses Projektes den vorliegenden Quartierplan erstellen. 3. Der Quartierplanentwurf wurde dem Planungsamt zur Vorprüfung unterbreitet welches die kantonale Verwaltung in die Vernehmlassung einbezogen hat. Aufgrund einer Besprechung über offene Fragen wurde am 26. August 2000 ein Vorprüfungsbericht erstellt, dessen Inhalt in der Überarbeitung des Quartierplanes vollständig Eingang gefunden hat. 4. An seiner Sitzung vom 9. Januar 2001 genehmigte der Gemeinderat den Quartierplan Oberer Toracker. Der Plan lag vom 1. bis 30. November 2000 öffentlich auf. Eine fristgerecht eingereichte Einsprache konnte auf dem Verhandlungswege bereinigt werden. Das kommunale Erlassverfahren war damit abgeschlossen.

B. Erwägungen

1. Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gernäss Art. 47 ff. des EG zum RPG (bGS 721.1) sind erfüllt. 2. Gernäss Art. 50 Abs. 3 EG zum RPG treten Baureglemente und Nutzungspläne mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. Die Genehmigung wird erteilt, wenn sie den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entsprechen und nicht als unzweckmässig erscheinen. 3. Gernäss Art. 3 der Verordnung über die Raumplanung (RPV, SR 700.1) sind die lnteressenabwägungen, die zu den einzelnen Beschlüssen geführt haben, in der Begründung der Behördenentscheide darzulegen. Im Vorprüfungsverfahren wurde ein

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Planungsbericht beigelegt. Anlässlich den Verhandlungen in diesem Verfahren wurde die lnteressenabwägung von den Gemeindebehörden vorgetragen. Die genannte Bedingung kann als erfüllt betrachtet werden, ohne dass ein überarbeiteter Bericht vorgelegt werden muss. 4. Der kantonale Richtplan sieht am Höhenweg eine Aussichtslage vor. Mit dem Freihaltebereich im oberen Teil des Quartierplanes und der Höhenbeschränkung wird diesem Umstand mit dem Quartierplan Rechnung getragen. Das geplante Bauvorhaben befindet sich in der Zone W1. Nach den Regelbauvorschriften sind ein Vollgeschoss und zwei talseitig sichtbare Geschosse erlaubt. Der Quartierplan lässt indes mit allen Abweichungen vom Baureglement ab Strassenniveau eine sichtbare Gebäudehöhe von ca. 11.00 m und zusätzlich ein Attikageschoss zu. Das ergibt sich aus den verschiedenen Abweichungen im Quartierplan, wie talseits drei sichtbare Geschosse, überhohe Untergeschosse, Änderung der Definition des Dachgeschosses, das in der vorliegenden Form nach Regelbauvorschrift einem Vollgeschoss gleichkommt. Die sich daraus ergebende dichte und hohe Überbauung entspräche so nicht mehr dem Charakter einer Wohnzone W1. Nach Art. 43 Abs. 2 EG zum RPG dürfen Sonderbauvorschriften dem Zweck der Zone nicht widersprechen. Es ist zu prüfen, ob nicht in der Summe der vorgesehenen Abweichungen von den Regelbauvorschriften eine verdeckte Umzonung in Wohnzone W2 vorgenommen wird und die Abweichung gegenüber den Nachbarüberbauungen nicht zu einer rechtsungleichen Behandlung führt. Beim fraglichen Grundstück erfolgte 1999 ein Erdrutsch, der zur Folge hatte, dass Betonriegel mit Felsankern angebracht werden mussten. Diese sind nun massgebend verantwortlich für die Höhenlage und die Tiefe der Baukörper und der Stockwerke. Das ausgearbeitete Projekt nimmt in hohem Masse auf das Problem der Geschossigkeit Rücksicht, indem das überhohe Sockelgeschoss durch eine vorgesetzte begrünte Terrasse gegliedert wird. Seitlich der Garageneinfahrten werden die Höhen durch begrünte Böschungen und Treppenläufe überwunden, was eine Anpassung an das gewachsene Terrain zur Folge hat. Das bewohnte Kellergeschoss ist gegenüber dem Sockelgeschoss zurückversetzt, womit eine weitere horizontale Gliederung erfolgt. Das vorgeschlagene Projekt nimmt auf den Charakter der Wohnzone W1 und die westlich angrenzende Bebauung Rücksicht. Diese weist eine Traufhöhe ab Strassenniveau von 9.50 - 10.20 m auf. Drei Geschosse sind auch dort sichtbar. Das Untergeschoss ist angeböscht. Mit den Sonderbauvorschriften im Quartierplan wird sichergestellt, dass trotz den grossen Abweichungen der Charakter der Wohnzone W1 und der umgebenden Bauten gewahrt werden kann. 5. Nach Art. 43 Abs. 2 EG zum RPG sind Mehrausnützungen zulässig, sofern sie im Baureglement vorgesehen sind. Nach Art. 9 Abs. 1 BauR der Gemeinde Herisau kann in Sondernutzungsplänen eine Mehrausnützung von 15 % in Aussicht gestellt werden, sofern die Voraussetzungen von Art. 9 Abs. 2 erfüllt sind. ln Art. 9 Sonderbauvorschriften wird ein reduzierter Bonus von 10 % in Aussicht gestellt. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 9 Abs. 1 BauR beträgt die Mehrausnützung in jedem Fall 15 %, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Reduktion ist nicht möglich, weil es sonst heissen müsste: "von höchstens 15 %". Sind die Voraussetzungen nur teilweise erfüllt, so könnte keine Mehrausnützung und damit auch keine reduzierte Mehrausnützung in Aussicht gestellt werden. Im Planungsbericht wird darauf hingewie-

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sen, dass nicht alle Voraussetzungen erfüllt sind; konsequenterweise könnte somit auch kein Ausnützungsbonus erteilt werden. Da die meisten Baureglemente ein Höchstmass festlegen und damit je nach Erfüllungsgrad der Anforderungen ein reduzierter Bonus gewährt werden kann, stellt sich die Frage, ob die vorgenannte Interpretation auch dem Willen des Gesetzgebers entspricht. Das der zweiten Lesung im Einwohnerrat vorgelegte Baureglement enthielt die Formulierung "von höchstens 15 %". Es liegen keine Beschlüsse des Einwohnerrates vor, durch die der Begriff "höchstens" bewusst gestrichen wurde. Gemäss Gemeinde bestand immer die Meinung, dass wenn die Baubewilligungsbehörde grundsätzlich eine Mehrausnützung gewähren kann, sie auch befugt ist, diese nicht im gesamten Umfang gewähren zu müssen, wenn die gestellten Anforderungen nicht zu 100 % erfüllt sind. Entstehungsgeschichte und Ermessensspielraum der Behörden lassen den Schluss zu, dass eine Reduktion der Mehrausnützung rechtlich vertretbar ist, zumal die einzuhaltenden verbleibenden Anforderungen ausdrücklich genannt sind. 6. Die materiellen Anforderungen gernäss Art. 43 und 50 EG zum RPG sind ebenfalls erfüllt. Der Plangenehmigung durch den Regierungsrat steht damit nichts entgegen.

C. Beschluss des Regierungsrates 1. Der Quartierplan Oberer Toracker wird genehmigt. 2. Für die Genehmigung wird eine Gebühr von Fr. 800.- erhoben. 3. Rechtsmittel: Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen nach Erhalt mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht (Adresse: Verwaltungsgericht des Kantons Appenzell A.Rh., Postfach, 9043 Trogen) weitergezogen werden. Die schriftliche Beschwerde hat einen Antrag sowie eine kurze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 9 ff. des Gesetzes über die Verwaltungsgerichtsbarkeit, bGS 143.6).

Amtsblatt.

Auszug an

Baudirektion Sekretariat Baudirektion Zentralstelle für Baugesuche (1 Expl. Quartierplan mit Genehmigungs vermerk) Kantonales Planungsamt (1 Expl. Quartierplan mit Genehmigungsvermerk) Gemeinderat Herisau (2 Expl. Quartierplan mit Genehmigungsvermerk, Rechnung) Im Auftrag des Regierungsrates Der Ratschreiber:

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