52_Q_6_ Quartierplan Gewerbeareal Grüssen / Parzelle 4535

QUARTIERPLANUNG

Parzelle 4535

*******************************************************************************

"GEWERBEAREAL - GRÜSSEN"

**********************************************************************

REGLEMENT

MARTI AG PRATTELN Bauuntern ehmung

~1~p~~straS$e 33

7. September 1992

610

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]

-.: ,

REGLEMENT 1.

Erlass

1.1

Als Folge des Landratsbeschlusses über das Verfahren bei Schaffung neuer Verkaufsflächen vom 13. März 1975, und in Ergänzung des Teilzonenplanes "Gewerbeareal-Grüssen 11" vom 17. März 87, erlässt die Einwohnergemeinde Pratteln gestützt auf § 4 des kantonalen Baugesetzes für die Parzelle 4535 (Zone G 1c) Quartierplanvorschriften bestehend aus dem Quartierplan Mst. 1:500 Nr. 9103/50001 und dem Reglement. /'

2.

Geltungsbereich. Inhalt

2.1

Diese Quartierplanvorschriften gelten innerhalb des Quartierplanperimeters gemäss Quartierplan 9103/50001.

2.2

Die Vorschriften sind verbindlich tür:

f

- Lage und Grösse der Bauten - Mass der Bruttogeschossflächen - Art und Mass der Nutzung - Gestalten der Bauten - Erschliessung und Parkierung - Freiflächengestaltung

V""

2.3

Im Weiteren gelten die Vorschriften des Teilzonenplanes "Gewerbeareal-Grüssen 11" vom 17. März 87.

2.4

Geringfügige Abweichungen der Lage der Baufluchten sind möglich, sofern sie die Gesamtkonzeption der Quartierplan-Vorschriften nicht massgeblich verändern. Sie bedürfen aleheErw6gungsn RRB der Zustimmung der Gemeinde.

3.

Art und Mass der Nutzung

3.1

In der im Quartierplan festgehaltene Baute sind folgende Nutzungen gestattet: - Ausstellungsräume - Verkaufsräume - Kunden - Restaurant - Büros und Nebenräume - Dienstleistungsbetriebe samt Nebenräume - Lager - Parkplätze - Abwartswohnung

3.2

Die Parzelle 4535 umfasst eine Grundfläche von 7518 m 2• Der Baukörper wird durch die Gebäudeflucht bzw. max. Baubegrenzungslinie sowie die max. Gebäudehöhe gemäss Schnitt A-A bestimmt. Die Zusammenstellung der zulässigen Nutzflächenmasse ergibt sich aus nachfolgender Tabelle.

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.I I.

·11·

TABELLE DER ZULÄSSIGEN NUTZFLÄCHENMASSE

Bruttogesch. Fläche m2

Verkaufsfläche m2

Ausstellfläche m2

Büro m2

NettoLadentl. m2 gem. LRB 13.3.75

1. 2. und 3. Untergeschoss

Lager Techn. Parking

14400

Erdgeschoss

Büro Personal Toil. Garderoben Deco, Techn. Freiflächen Lager-Sped. Ausstellungstl. Möbel UmschI. Zulief. Restaurant Boutique

700 400 2050 660 370

2050 370

'12

1 025

1/1

370

'12

1 850

'12

1750

1. Obergeschoss

Personal, Toil. Freiflächen Ausstellungstl. Möbel

700 3700

3700

2. Obergeschoss

Personal, Toil. Techn. Freitl. Ausstellungsfl. Möbel Büro

3500 200

Total m 2

27380

700 3500 200

370

9250

200

4995

Diese Werte sind verbindlich. Kleinere Verschiebungen der Verkaufsflächen sind im Rahmen des Baugesuchverfahrens mit Zustimmung des Gemeinderates möglich.

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-111-

4.

Gestaltung der Bauten

4.1

Alle Bauten sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt besonders für die Baumassenverteilung, Bauform, Dach- und Fassadengestaltung sowie tür die Material- und Farbwahl, die Gestaltungsvorschriften gelten auch für spätere Umbauten und Renovationen.

5.

Parlderung

5.1

Die Lage und Zahl der Parkplätze (Autos + Velos) gemäss Parkplatznachweis 5.3 im Quartierplan sowie die zugehörigen Verkehrsflächen sind verbindlich und müssen bei Eröffnung des Verkaufsgeschäftes zur Verfügung stehen, sowie markiert und signalisiert sein.

5.2

Die Zu- und Wegfahrt zum Geschäftsareal muss jederzeit gewährleistet sein.

5.3

Parkplatznachweis:

5.3.1

Erforderliche Parkplatzzahl auf Grund der unter Punkt 3.2 aufgeführten Tabelle über die zulässigen Nutzflächenmasse und der Weg leitung zur Bestimmung der Anzahl Parkplätze des kant. Amtes für Orts- und Regionalplanung vom Juli 1992 ( Vergleich Anhang).

Büro Verkauf (Boutique) Kunden-Restaurant Ausstellung

Effektive P

Anzahl P ohne Reduktion

Anzahl Arbeits' plätze

Stammplätze

Besucher plätze

3 3 4 10

2 22

7 6 11 26

Stammplätze 2 '

1)

1 ' 15

7

185/

3' 17 ' 3 192

14 "

201

215 (

I

50 / 1)

Besucher plätze

2 3'

231

Total

1)

Besucherplätze in "Ausstellung" enthalten (Kunden-Restaurant)

5.3.2 Erforderliche Velo-/ Mofa-Abstellplätze.

für Stamm plätze

Alle Nutzungen

für Besucherplätze

51

8

Total

59

/

6.

Freiflächengestaltung

6.1

Für die Gestaltung und Bepflanzung der Freiflächen gelten grundsätzlich die Vorschriften des. Teilzonenplanes "Gewerbeareal-Grüssen 11" vom 17. März 1987, bzw. der Quartierplanung,pro 1000 m 2 Grundstücksfläche ist mindestens ein kronenbildender Baum zu pflanzen.

6.2

Mit dem Baugesuch ist ein detaillierter Umgebungsplan einzureichen. Dieser muss beinhalten: Grünflächen und Bepflanzung, Terraingestaltung, Parkplätze (Autos + Velos) und Zufahrten etc.

('

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-rv -

'.

,

.' 7.

Lärmschutz

7.1

Innerhalb des Perimeters. QP Parz. 4535 "Gewerbeareal-Grüssen" gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe 111.

8.

Schlussbestimmungen

8.1

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung der Quartierplanvorschriften, unter Vorbehalt des Baubewilligungsverfahrens. .

8.2

Das Verkehrskonzept ist vor Erteilung der Baubewilligung vom Gemeinderat gutzuheissen. Es gilt rfP"~~& insbesondere Pkt 9 Erschliessung des Teilzonenplanes Gewerbeareal Grüssen 11 (RRB 17. März ~tO\}CI 1987). Im weiteren sind auf der Hohenrainstrasse zwei Fussgängerstreifen mit Mittelinseln zu ~ erstellen. Alle im Widerspruch zu den Quartierplanvorschriften stehenden früheren Zonenvorschriften gelten als aufgehoben.

8.3 8.4

/

Die Quartierplanvorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrafin Rechtskraft.

/ 9.

Beschlüsse

Beschluss des Gemeinderates:

29. Sept. 1992

. Beschluss des Einwohnerrates: 2 ~. NQv. 1992 Referendumsfrist 28. De z. 1992 Urnenabstimmung: _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _~

ens des Gemei~d:~es

.

- ident,J Der GÜ ~aJter.

. Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. .1 vom 7. Jan. 1993 Planauflage: . 11. Jan. bis 9. Febr. 1993 Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt / vom _________ . 9. NOV. 1993 mit Beschluss Nr. _

217'2

Publikation des Regierungsratsbeschlusses im Amtsblatt Nr. 4..6- vom 1/, I!. 9'.5

10.

Einverständnis des Grundeigentümers

Oie Firma Marti AG. Pratteln als Eigentümerin der Parzelle Nr. 4535 erklärt sich mit den in Punkt 1 dieses Reglementes aufgeführten Bestandteilen einverstanden.

Marti AG Pratteln g,~J. ~ t

~---~~~---~----....

. ·v·

JI.

ANHANG Berechnungsgrundlagen zu Parkplatznachweis 5.3 1.

Raumprogramm Bürofläche Verkaufsfläche (Boutique) Kunden-Restaurant Ausstellungsfläche

2.

200 m 2 BGF 370 m 2 BGF 660 m 2 BGF 9250 m 2 BGF

-

370 m2 VF

- 4 625 m2 VF

Abschätzung der Arbeitsplätze Büro Verkauf (Boutique) Kunden-Restaurant Ausstellung

1/30 m2 1/60 m2 1/60 m2 1/350 m2

7A 6A 11 A 26 A

1) 1)

50A 1)

3.

Für diesen firmeninternen Spezialfall (eigene Boutique, Kundenrestaurant) können in Abweichung zur Wegleitung anstatt 50 m21A deren 60 m2 /A eingesetzt werden.

Richtwerte für P-Nachweis P/SP Büro Verkauf (Boutique) Kunden-Restaurant Ausstellung 1)

0.4 0.4 0.4 0.4

P/Besu 0.2 0.03 in Ausstellung enthalten! 0.05 1)

Da die neue Wegleitung vom Juli 1992 vom AOR zur Bestimmung der Anzahl Parkplätze tür PW/Velos/Mofas keine Werte für "Möbel-Ausstellungen" angibt, wurden folgende Annahmen getroffen.

=

Laut LRB vom 13.03.1975 gilt die halbe BGF als Verkaufsfläche (9250: 2 4 625). Die Verkaufsfläche kann aber nicht mit einer "kundenintensiven" VF gemäss Wegleitung gleichgesetzt werden. Umgekehrt scheint der Wert von 0.03 ("wenig kundenintensiv") doch wiederum zu tief, um den verkehrlichen Anforderungen gerecht zu werden. Für den vorliegenden Fall wurde deshlab ein angemessener Wert von 0.05 angewendet. 4.

Reduktionsfaktor Das Gewerbearealliegt in einer Gehwegdistanz von ca. 6-10 Min. zum Bahnhof SBB, den Busshaltestellen Nr. 83 und 84 beim Bahnhof SBB, sowie zur BL T-Unie 14 und gilt somit als mit dem öffentlichen Verkehrsmittel erschlossen. Der Reduktionsfaktor R 1 beträgt deshalb 0.8. -./

. VI •

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S2/QR

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6/1

GEMEINDE PRATTELN

QUARTIERPLANUNG Parzelle 4535

.. GEWERBEAREAL - GRÜSSEN"

( rLc kc

rtF-'J kJ Iv;)

REGLEMENT ( Mutation des vom Regierungsrat des Kantons Basel Landschaft am 09. 11.93 bewilligten Reglementes vom 07. 09. 92 )

( Die Änderungen gegenüber der gegenwärtig rechtsgültigen Fassung vom 07.09.92 sind kursiv gesetzt. ) ( Ergänzungen Vorprüfung AOR gemäss Brief vom 17.05.94)

11. März 1994

REGLEMENT 1.

Erlass

1.1

Als Folge des Landratsbeschlusses über das Verfahren bei Schaffung neuer Verkaufsflächen vom 13. März 1975 und in Ergänzung des Teilzonenplanes "Gewerbeareal Grüssen 11" vom 17. März 1987, erlässt die Einwohnergemeinde Pratteln gestützt auf § 4 des kantonalen Baugesetzes für die Parzelle 4535 ( Zone G 1c ) Quartierplanvorschriften bestehend aus dem Quartierplan Mst 1:500 Nr. 9103/50001 und dem Reglement.

2.

Geltungsbereich, Inhalt

2.1

Diese Quartierplanvorschriften gelten innerhalb des Quartierplanperimeters gemäss Quartierplan 9103 / 50001, revidiert 11. März 1994.

2.2

Die Vorschriften sind verbindlich für: - Lage und Grösse der Bauten - Höhe der Bauten - Mass der Bruttogeschossflächen - Art und Mass der Nutzung - Gestalten der Bauten - Erschliessung und Parkierung - Freiflächengestaltung

2.3

Im weiteren gelten die Vorschriften des Teilzonenplanes " Gewerbeareal Grüssen 11 " vom 17. März 1987.

2.4

Geringfügige Abweichungen der Lage der Baufluchten sind möglich, sofern sie die Gesamtkonzeption der Quartierplan-Vorschriften nicht massgeblich verändern. Sie bedürfen der Zustimmung der Gemeinde.

3.

Art und Mass der Nutzung

3.1

In der im Quartierplan festgehaltenen Bauten sind folgende Nutzungen gestattet: - Ausstellungsräume - Verkaufsräume Kunden- / Personal-Restaurant Büros und Nebenräume Dienstleistungsbetriebe samt Nebenräumen Lager / Umschlag / Betrieb Parkplätze Abwartswohnung

3.2

Die Parzelle 4535 umfasst eine Grundfläche von 7'518 m2. Der Baukörper wird durch die Gebäudeflucht bzw. max. Baubegrenzungslinie sowie die maximalen Gebäudehöhen gemäss Schnitt A - A bestimmt. Die Zusammenstellung der zulässigen Nutzflächenmasse ergibt sich aus nachfolgender Tabelle:

TABELLE DER ZULÄSSIGEN NUTZFLÄCHENMASSE

Bruttogeschossfläche m2

Verkauf / Büro Dienstleistung

Ausstellung

Netto Ladenfl. m2 gem.LRB 13.3.75

1. I 2. 13. Untergeschoss

- Parkplätze - Technik/Lager/Betrieb/ PersonallWC

14'400

Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss - Ausstellungsfläche Möbel u.s.w. - Freiflächen

3'225

6'450*

6'450

830

- Verkauf / Büro / Dienstleistung

3'170

- Technik / Lager / Betrieb / Personal / WC

1'670

- Restaurant / Küche / Nebenräume / Personal

660*

- Büro

200

3'170

3'170*

/\

Total EG / 1.0G /2.0G

12'980

Total

27'380

t"

200*

3'370

6'450

(~'39~ )

* Für P - Nachweis relevante Flächen

Kleinere Verschiebungen der Nutzflächentotale sind im Rahmen des Baugesuchverfahrens mit Zustimmung des Gemeinderates möglich. Dies gilt auch für spätere Umnutzungen und Umbauten.

4.

Gestaltung der Bauten

4.1

Alle Bauten sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt besonders für die Baumassenverteilung, Bauform, Dach- und Fassadengestaltung sowie für die Material- und Farbwahl. Die Gestaltungsvorschriften gelten auch für spätere Umbauten und Renovationen.

5.

Parkierung

5.1

Die Lage ( innerhalb bzw. ausserhalb des Gebäudes) und die Zahl der Parkplätze ( Autos + Velos) gemäss Parkplatznachweis 5.3 im Quartierplan sowie die zugehörigen Verkehrsflächen müssen bei Eröffnung des Verkaufsgeschäftes zur Verfügung stehen, sowie markiert und signalisiert sein.

5.2

Die Zu- und Wegfahrt zum Geschäftsareal muss jederzeit gewährleistet sein.

5.3

Parkplatznachweis :

5.3.1

Erforderliche Parkplatzzahl auf Grund der unter Punkt 3.2 aufgeführten Tabelle über die zulässigen Nutzflächenmasse. ( Vegleiche Anhang) Anzahl Arbeitsplätze

Stammplätze Büro Verkauf Kundenrestaurant Ausstellung

Effektive P R1 0.9

Anzahl P ohne Reduktion

7 63 13 20

3 25 5 8

103

41

Total PP

=

Besucherplätze

Stammplätze

2

Besucherplätze

2 171

97

3 22 5 7

87

5 193 5 94

289

37

260

297

190 1)

1)

1) Besucherplätze in " Verkauf" und" Ausstellung" enthalten ( Kundenrestaurant )

5.3.2 Erforderliche Velo- / Mofa - Abstellplätze

Alle Nutzungen

für Stammplätze

für Besucherplätze

Total

20

65

85

6.

Freiflächengestaltung

6.1

Für die Gestaltung und Bepflanzung der Freiflächen gelten grundsätzlich die Vorschriften des Teilzonenplanes "Gewerbeareal Grüssen 11 "vom 17. März 1987 bzw. der Quartierplanung. Pro 1'000 m2 Grundstücksfläche ist mindestens ein kronenbildender Baum zu pflanzen.

6.2

Mit dem Baugesuch ist ein detaillierter Umgebungsplan einzureichen. Dieser muss beinhalten: Grünflächen und Bepflanzung, Terraingestaltung, Parkplätze ( Autos + Velos) und Zufahrten ete. Im Sinne des ökologischen Ausgleiches ist eine naturnahe Gestaltung mit einheimischer --_ ..... _-------- _ ... _------------------ ..... ---------------------------standortgerechter Vegetation vorzusehen .

7.

Lärmschutz

Innerhalb des Perimeters QP Parz. 4535 Gewerbeareal Grüssen gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe 111. Die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) für lärmempfindliche Räume ist mit der Einreichung des Baugesuches nachzuweisen. 11

11

Allfällige Auflagen, welche sich aus Gründen des Lärmschutzes im Rahmen der Umweltverträglich-

----------- .. _- - -------------------- .. _----------------- ... -----------------keitsprüfung ( UVP ) ergeben, bleiben vorbehalten.

8.

Schlussbestimmungen

8.1

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung der Quartierplanvorschriften unter Vorbehalt des Baubewilligungsverfahrens .

8.2

Die Ergebnisse des Verkehrsgutachtens sind bei der Realisierung des Bauvorhabens zu berücksichtigen. Es gilt im weiteren Punkt 9 ( Erschliessung ) des Teilzonenplans Gewerbeareal Grüssen 11 ( RRB 17.3.1987 ). Ferner sind auf der Hohenrainstrasse 2 Fussgängerstreifen mit Mittelinseln zu erstellen .

8.3

Alle im Widerspruch zu den Quartierplanvorschriften stehenden früheren Zonenvorschriften gelten als aufgehoben.

8.4

Die Quartierplanvorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Rechtskraft.

9.

Beschlüsse

Beschluss des Gemeinderates

20.09.1994

Beschluss des Einwohnerrates

22 .10.1994

Referendumsfrist

28.11.1994

Namens des Gemeinderates

Urnenabstimmung Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. 48

vom

Planauflage

01 .12.1994

05.12.1994 - 03.01.1995

Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt mit Beschluss Nr.

y ,

vom

2 1. Mä.rz 1995

Publikation des Regierungsratsbeschlusses im Amtsblatt

Nr.

/~

vom

~.s . .$ . 9..s.-

DerLandS~

10.

Einverständnis des Grundeigentümers

Die Firma Marti AG Pratteln, als Eigentümerin der Parzelle Nr. 4535 , erklärt sich mit den in Punkt 1.1 dieses Reglementes aufgeführten Bestandteilen einverstanden.

Marti AG Pratteln

Die Firma Möbel Pfister AG in Suhr, als Käuferin und Nutzerin der Parzelle Nr. 4535, erklärt sich mit den in Punkt 1.1 dieses Reglementes aufgeführten Bestandteilen einverstanden.

Möbel Pfister AG Suhr

ANHANG Berechnungsgrundlagen zu Parkplatznachweis 5.3 1.

Raumprogramm

Aus dem Raumprogramm gehen folgende für den P-Nachweis relevante Angaben hervor: Bürofläche Verkaufsfläche (VF) Kunden-Restaurant Ausstellungsfläche

200 m2 BGF 3'170 m2 BGF 660 m2 BGF 6'450 m2 BGF

(370 m2 Boutique + 2'800 m2 " Untermieter") (= 3'225 m2 VF gemäss LRB 13.03.1975)

10'480 m2 BGF

2.

Abschätzung der Arbeitsplätze

Büro Verkauf Kunden-Restaurant Ausstellung

11 30 m2 11 50 m2 11 50 m2 11350 m2

7A 63A 13 A

20A 103 A

3.

Richtwerte für P-Nachweis (aus der kantonalen Wegleitung vom Juli 1992)

Besucherplätze

Stammplätze PI Arbeitsplatz Büro Verkauf Kundenrestaurant Ausstellung

4.

0.2 PI Arbeitsplatz 0.06 Plm2 VF 1) in VF enthalten! 0.03 Plm2 VF 2)

0.4 0.4 0.4 0.4

1)

Da der Teilzonenplan Gewerbeareal "Grüssen " 11 in Art. 4 ausdrücklich festhält, dass keine Verkaufsgeschäfte von Waren für den täglichen Bedarf erlaubt sind, kann mit einem geringeren Personenumschlag je m2 und damit auch mit einem geringeren Parkplatzbedarf für Besucher gerechnet werden. Wir legen deshalb den Richtwert mit 0.06 P / m2 VF fest.

2)

Da die Wegleitung keine Werte für" Möbel-Ausstellungen" angibt, treffen wir folgende Annahme: Laut LRB vom 13.03.1975 gilt die halbe Ausstellungsfläche als Verkaufsfläche (6'450: 2 = 3'225). Oie Verkaufsfläche kann aber nicht mit einer" kundenintensiven " VF gemäss Wegleitung gleichgesetzt werden. Im Anhang zum 1. Quartierplan Punkt 3 " Richtwerte" haben wir den Faktor 0.03 als zu tief taxiert und 0.05 vorgeschlagen. Heute wissen wir mehr über die zu erwartenden Besucherzahlen ( siehe Teil B, Kapitel 2) und können über Kontrollrechnungen feststellen, dass der Faktor 0. 03 für die Bemessung der Besucherparkplätze im vorliegenden Fall genügt.

Reduktionsfaktoren

Gemäss Aussagen der Gemeinde ist vorgesehen, auf der Buslinie 63 eine zusätzliche Haltestelle im Raum Kunimatt-Kreuzung zu errichten. Der Weg vom Möbel Pfister-Komplex zur Haltestelle wird dann rund 300 - 350 m betragen. Bei einer Kursfolge von zwei Kursen 1 Std. beträgt der Reduktionsfaktor R1 nach Wegleitung R1 0.8. Da jedoch bei Anlagen dieser Art und in dieser Lage erfahrungsgemäss der öffentliche Verkehr eine eher untergeordnete Rolle spielt, erhöhen wir den Faktor auf R1 = 0.9.

=