Gestaltungsplan "Sägerei"; Genehmigung vom 9. Juni 2020

Art. 1 Zweck und Ziele der Planung

Der Gestaltungsplan «Sägerei» bezweckt die Sicherstellung einer gesamtheitlich konzipierten Bebauung mit hoher architektonischer Qualität, die sich gut in die Umgebung einfügt. 1

2

Insbesondere werden folgende Ziele verfolgt: - Schaffung der Voraussetzungen für eine ortsbaulich und architektonisch gut gestaltete Überbauung mit einer hohen Wohn-, Arbeits- und Aufenthaltsqualität; - Sicherstellung von grosszügigen und zweckmässigen Erholungs- und Aussenräumen von hoher Qualität unter Berücksichtigung des angrenzenden Natur- und Landschaftsraums « Vierwaldstättersee»; - Sicherstellung einer rationellen , landsparenden und verkehrssicheren Erschliessung, einer gut gestalteten Parkierung sowie einer zweckmässigen Ver- und Entsorgung ; - Verdichtete und energieeffiziente Bauweise; -

ökologische Aufwertung des Seeuferbereichs .

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Art. 2 •

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Bestandteile

Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen

Bestandteilen, alle datiert 01. Juli 2019: -

Situationsplan Gestaltungsplan „Sägerei" Mst. 1:500

- Sonderbauvorschriften (SBV) 2

Felgende Bestandteile haben richtungsweisenden Charakter: -

Erläuterungsbericht zum Gestaltungsplan

-

Richtprojekt

Art. 3 1

Geltungsbereich und Ergänzendes Recht

Der Gestaltungsplan «Sägerei» gilt für den im Situationsplan be-

zeichneten Perimeter. 2

Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die

Bau- und Zonenvorschriften der Bezirkes Gersau . 3

Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des übergeordneten kan-

tonalen und eidgenössischen Rechts .

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Art. 4 Ausnahmen

1 Der Gestaltungsplan «Sägerei» weicht in folgenden Inhalten von der

Regelbauweise ab: - Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände auf minimal 7m - Erhöhung der Geschosszahl um ein zusätzliches Vollgeschoss - Erhöhung der Gebäude- und Firsthöhe auf 12 m und 15 m - Erhöhung der Ausnützungsziffer auf 0.75 - Reduktion des Gewässerabstands zum Wasserbecken (bisherige gewerbliche Nutzung) auf 15 m

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B

Bau- und Nutzungsvorschriften

Art. 5 1

Baubereiche, Höhen und Mantelbaulinien

Die minimalen Grenzabstände und maximal zulässigen Abmes-

sungen von Hauptgebäuden werden durch die im Situationsplan Mst. 1:500 festgelegten Baubereiche, die nachstehenden Höhenkoten, Gebäudehöhen und Anzahl Vollgeschosse bestimmt. Die Baubereiche und die jeweiligen Höhenkoten bilden die Mantelbaulinien . Es sind sowohl die Gebäudehöhe als auch die maximalen Höhenkoten einzuhalten.

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3

Es gelten folgende Vollgeschosszahlen und Höhen:

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max.

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max.

max.

Max.

Vollge-

Gebäude-

Höhenkote

Höhen kote

schosse

höhe

Gebäude

Attika/First-

[m]

[mü.M .J

höhe* [mü.M.J

Baubereich A

4

12

448.08

451 .08

Baubereich B

4

12

447.50

450.50

Baubereich C

4

12

447.58

450.58

*kein Vollgeschoss gemäss Art. 38 BR 4

Unter Berücksichtigung der geltenden gesetzlichen Abstände,

haben über die Fassade vorspringende Gebäudeteile den Gewässerraum nach der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (SR 814.201 , GSchV) einzuhalten . Auch Nebenbauten und unterirdische Bauten sind innerhalb des Gewässerraums nicht zulässig . 5

Zum bestehenden Wasserbecken ist ein Gewässerraum, respekti-

ve ein Gewässerabstand von 15 m einzuhalten. In den übrigen Bereichen gelten die gesetzlichen Bestimmungen . Dachaufbauten wie Kamin- und Entlüftungsanlagen, Anlagen zur Gewinnung oder Umwandlung erneuerbarer Energie und Liftaufbau-

6

ten dürfen die Mantellinien überschreiten.

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sind , unter Berücksichtigung des Gewässerraums gemäss Art. 5 Abs .

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Nebenbauten und unterirdische Bauten im Sinne von § 61 PBG

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4 und Art. 5 Abs. 5, innerhalb und ausserhalb der festgelegten Mantellinien zulässig , sofern ein gutes Gesamtbild sichergestellt werden kann und sich die Bauten gut in die Umgebung einfügen. Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters können die Grenz- und Gebäudeabstände gemäss der Festsetzung der Baubereiche unterschritten werden. Durch die Grundstücksunterteilung resultierende Abstandsunterschreitungen sind zulässig. Zwischen den Hochbauten ist ein Gebäudeabstand von mindestens 7 m einzuhalten. Kantonale oder kommunale Abstände, die sich über die Perimetergrenze hinaus auswirken (externe Abstände) bleiben vorbehalten und sind einzuhalten . 8

Art. 6 Art und Mass der Nutzung

In den Baubereichen sind folgende Nutzungen zulässig:

1

- Wohnen; - Büro- und Dienstleistungen; Mässig störende Betriebe wie z.B. Kleingewerbe, Büros udgl. sind nur im Erdgeschoss der Baubereiche zulässig .

2

BGF Berechnung: Anrechenbare Landfläche 3799 m2 AZ (Gestaltungsplan WG3) 0. 75 Zulässige BGF: 3799 m2 x 0.75 = 2849.25 m2 3

Die zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) von 2849 m2 verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Baubereiche:

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Baubereich

max. BGF

A

862 m2

B

862 m2

C

1125 m2

Total

2849 m2

Der Transfer von Bruttogeschossflächen (BGF) zwischen den einzelnen Baubereichen ist erlaubt, sofern in keinem Baubereich die maximal zulässige BGF um mehr als 10 % erhöht wird . 5

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C

Gestaltung und Etappierung

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Art. 7 Gestaltung

Bauten, Anlagen und Aussenräume sind für sich und in ihrem Zusammenhang so zu gestalten, dass eine gute ortsbauliche, architektonische und aussenräumliche Gesamtwirkung erreicht wird . Die Gestaltung der Bauten soll hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Gliederung, Materialwahl, Farbgebung, Beleuchtung sowie der Ökologie ein harmonisches Gesamtbild zum Ziel haben . 1

Der Bereich zwischen der Kantonsstrasse und dem Sockelgeschoss ist, mit Ausnahme der Fahrzeug- und Fussgängererschliessung, parkartig zu gestalten und öffentlich zugänglich zu machen. Es sind Möblierungen (Sitzbänke etc.) vorzusehen. Dieser ist im Gestaltungsplan als ebenfalls öffentlicher Bereich mit privater Unterhaltspflicht festgelegt. Die detaillierte Gestaltung ist im Baugesuch darzustellen . 2

Die Fassaden zur Kantonsstrasse sind als offene und strukturierte Fassaden zu gestalten. Durch die Fassadengestaltung darf nicht der Eindruck einer «Hinterhofsituation» entstehen. Dies ist mit gestalterischen Elementen sowie einer guten Befensterung sicher zu stellen. Die Gestaltung der Fassaden ist zu gliedern. Die vorgesehenen Bauvolumen sind durch eine geschickte Gestaltung soweit zu optimieren, sodass in der Wahrnehmung ein strukturiertes Strassenbild entsteht. 3

Vom See her darf keine homogen in Erscheinung tretende Fassade sichtbar sein. Die Fassade ist mittels Knicken, Rücksprüngen oder Loggien strukturiert und gegliedert zu gestalten. Zur Verstärkung der Gliederung und Brechung der Sichtbarkeit sind zwischen See und Gebäude mehrere Hochstammbäume zu pflanzen.

4

Die Materialisierung hat in unauffälligen Farbtönen zu erfolgen . Reflektierende oder glänzende Fassaden sind nicht zulässig .

5

Bezüglich Bebauungs- und Freiraumgestaltung gilt das Richtprojekt (vgl. Erläuterungsbericht, dat. 01 . Juli 2019) als wegleitend. Abweichungen vom Richtprojekt im Rahmen des Baubewilligungsverfah6

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rens sind in begründeten Fällen zulässig, sofern die ausgewiesenen Vorteile nicht geschmälert werden und sofern mindestens eine gleichwertige Gestaltungsqualität erzielt und nachgewiesen wird .

Art. 8 Dachbegrünung

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Flachdächer sind extensiv zu begrünen . Davon ausgenommen sind Dachterrassen, Dachflächen von Kleinbauten und dgl. sowie Flächen, die mit Anlagen zur Gewinnung oder Umwandlung von erneuerbarer Energie versehen sind .

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Art. 9 ••

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Etappierung

Die etappenweise Ausführung der Überbauung ist zulässig. Sie setzt jedoch den Nachweis einer funktionsfähigen und ortsbaulich überzeugenden Überbauung der jeweiligen Teiletappen voraus . Ferner muss die gestaltungskonforme Überbauung und Erschliessung des gesamten Areals gewährleistet bleiben . 1

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Verkehrserschliessung / Parkierung

Art. 10 Verkehrserschliessung

Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr ist nur an den im Situationsplan bezeichneten Stellen zulässig. 1

Der im Situationsplan bezeichnete Erschliessungsbereich gewährleistet die interne Erschliessung der Baubereiche. Es sind Notzufahrten (Feuerwehr, Rettungsfahrzeuge, Umzüge) vorzusehen. 2

Die Erschliessungsbereiche sind unter Einhaltung der VSSNormen durch räumliche und visuelle Elemente, wie sorgfältige Oberflächengestaltungen und dgl., zu strukturieren und zu gestalten. 3

Art. 11 Parkierung

Für die Bemessung der Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder gelten die Bestimmungen des Baureglements des Bezirkes Gersau. Der Nachweis ist im Baubewilligungsverfahren zu erbringen. 1

Die Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind zu mindestens 70 % innerhalb der Hochbauten (Einstellhalle oder Parkierungsanlage) anzuordnen. Oberirdisch sind Motorfahrzeug-Abstellplätze für Besucher und Kunden (Kurzzeitparkplätze), Behinderten-Parkplätze und Car-Sharing-Parkplätze innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Parkierungsbereichs zulässig. 2

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Aussenraum

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Art. 12 Spiel- und Erholungsflächen / öffentlicher

Seezugang Die Spiel- und Erholungsflächen dienen dem Aufenthalt und der Erholung und sind mit hoher Aufenthaltsqualität zu gestalten . 1

Die Bedürfnisse unterschiedlicher Altersgruppen sind zu berücksichtigen.

2

Die Spiel-, Erholungs- und Aussenraumflächen sind mit standortgerechten und überwiegend einheimischen Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen . Die Bepflanzung, Saat sowie das Ausbringen von Pflanzen oder-teilen, welche auf der schwarzen Liste oder Beobachtungsliste von lnfoFlora aufgelistet sind, ist im gesamten Gestaltungsplanperimeter nicht gestattet. 3

Die Spiel- und Erholungsflächen haben mindestens 15 % der zu Wohnzwecken genutzten anrechenbaren Geschossfläche zu betragen.

4

Der öffentliche Seezugang ist ab der Kantonsstrasse mit einem behindertengerechten Weg von mindestens 2.5 m Breite und privater Unterhaltspflicht sicherzustellen . Der Weg zum See darf nicht mit einer Einfriedung und/ oder einem Tor versehen werden. Der Platzbereich beim See muss mindestens 120 m2 gross sein. Der direkte Seeanstoss hat mindestens auf einer Breite von 12 m zu erfolgen. Im Bereich des Seeanstosses ist ein direkter Zugang zum See zu gewährleisten (z.B. Leiter). Der öffentliche Seezugang ist mittels Dienstbarkeitsvertrag sicherzustellen. 5

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