Sonnenhügel

der an Stelle des am 28. August 1973 vom Regierungsrat genehmigten Arealüberbauungsplans tritt. In formeller Hinsicht ist festzuhalten, dass bei einer Arealüberbauung das Einzugsgebiet nicht in einem Vorverfahren aufgelegt werden muss, weil die Zustimmung aller beteiligten Grundeigentümer erforderlich ist. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 29. August bis 29. September 1979 mit MOdell und Baubeschrieb; die Publikation erfolgte im Amtsblatt vom 31. August 1979. Gernäss Mitteilung der Gemeinde wurden die Stimmbürger rechtzeitig auf das fakultative Referendum aufmerksam gemacht. Einsprachen wurden nicht eingereicht; dem Wunsch eines Anstössers trug die Ortsbehörde noch Rechnung. Sie hiess den Plan am 1. Oktober 1979 gut. Neben dem Genehmigungsvermerk der Gemeinde enthält der Plan auch die erforderlichen Unterschriften von Grundeigentümer, Bauherr und Architekt. In formeller Hinsicht steht der Genehmigung nichts entgegen. Die Planung erstreckt sich gernäss den Anforderungen des Baugesetzes über

ein in sich geschlossenes Areal. Dieses liegt in der definitiven Bauzone W2 ; vorgesehen ist eine Ueberbauung mit fünf Gruppen von Reiheneinfamilienhäusern. Damit wird der Vorschrift entsprochen, dass durch eine Arealüberbauung die Nutzungsar~ nicht geändert werden darf. Zulässig ist nach dem Baureglement, das dem Regierungsrat zur Genehmigung unterbreitet wird, eine Ausnützung von 0,3; der vorliegende Plan weist jedoch nur eine Ausnützung von 0,28 auf. Da auch ausserhalb der Arealüberbauung liegende Grundstücke nicht anders als nach den für die Zone W2 geltenden Vorschriften betroffen werden, sind die nach Baugesetz erforderlichen Bedingungen er-

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füllt. Es ist lediglich zu prüfen, ob der Plan nicht als unzweckmässig erscheint. Die im Plan enthaltene Baulinie längs der Sammelstrasse und der Hauptstrasse ist durchaus zweckmässig; die Umfahrung des bestehenden Hauses an der Staatsstrasse ist gerechtfertigt. Vorgesehen ist der Bau von fünf Gruppen von Reiheneinfamilienhäusern, bestehend aus je vier Einheiten. Die genaue Lage und das Ausmass innerhalb des Planungsgebietes ist im Plan verbindlich festgehalten. Durch: ergänzende Vorschriften der Gemeinde wird bestimmt, dass drei Vollgeschosse zulässig sind, wobei aber das dritte Geschoss im Dachgeschoss verwirklicht werden muss. Im weitern enthält der Gestaltungsplan zwei bestehende Bauten, für welche die heutigen Gebäudehöhen und Gebäudevolumen als oberste Begrenzung gelten. Die besondern Vorteile der geplanten Ueberbauung liegen darin, dass durch die Gruppierung der Neubauten längs der nordöstlichen Begrenzung des Areals ein grosser zusammenhängender Freiraum besteht, der gernäss den besonderen Vorschriften begrünt wird. Es wird verbindlich vorgeschrieben, dass pro 200 m2 Landfläche ein hochstämmiger Baum zu pflanzen ist; diese Bäume können in Gruppen zusammengefasst werden. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Hauszugänge ausschliesslich über Fusswege erreichbar sind. Für die Hauseigentümer und Mieter sieht der Plan im Zentrum des Areals eine Tiefgarage vor, die von der Sammelstrasse aus über eine Rampe erreicht wird. Die Zahl der gedeckten Abstellplätze ist mit 22 genügend, weil überdies in der Südecke des Areals noch eine genügende Zahl von Besucherparkplätzen zur Verfügung steht. Der Kinderspielplatz liegt an der Sammelstrasse; das ist insofern nicht ganz befriedigend, weil er einesteils an diese Strasse und andernteils an die Rampe zur Tiefgarage grenzt. Diese Nachteile fallen jedoch nicht so stark ins Gewicht, weil der Spielplatz umzäunt werden muss. Ein Vorteil liegt darin, dass er von den Hauptwohnseiten der Einfamilienhäuser verhältnismässig weit entfernt ist, so dass der Lärm nicht störend wirkt. Im Plan sind auch zwei Plätze für Kehrichtkübel und zwei "Hunde-WC" vorgesehen. In den besonderen Bestimmungen ist eine Etappierung vorgesehen, was nach Baugesetz ebenfalls zulässig ist. In der ersten Etappe sollen die Einfamilienhäuser-Blöcke I und II, die Tiefgarage und die Heizungszentrale sowie der Kinderspielplatz samt den zugehörigen Fusswegen und Bepflanzungen erstellt werden.

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In der zweiten Etappe folgen die Blöcke III, IV und V sowie alle rechtlichen Fusswege und die gesamte Bepflanzung. In der dritten Etappe erfolgt die Instandstellung des bestehenden Wohnhauses und des dazugehörigen Rossstalls mit Nebenbau sowie der Bau der Besucherparkplätze. Vierte und letzte Etappe ist die Erstellung des Gästehauses. Mit dem neuen Plan wird die alte Arealüberbauung vom 28. August 1973 aufgehoben, ebenso jener Teil des Baulinienplans vom 15. März 1971, der dem Arealüberbauungsplan widerspricht. Eingeschlossen in die Genehmigung wird auch die Zusicherung des Bauherrn, ein allgemeines Benützungsrecht auf dem Fussweg entlang des Waldes zu gewähren. Die erforderlichen Luftschutzräume werden vor dem Einreichen des Baugesuches für die erste Etappe vom kantonalen Amt für Zivilschutz festgelegt.

Der Regierungsrat beschliesst: 1. Der Arealüberbauungsplan "Sonnenhügel-Ebnetfeld 11 der Gemeinde Sitterdorf wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. Damit werden die folgenden Bestandteile rechtskräftig: Situation der bestehenden und neuen Bauten, Bauhöhen, unterirdische Bauten, Erschliessung, Kinderspielplatz, Nebenanlagen und die Grundsätze der Umgebungsgestaltung. Die Ausnützung ist auf 0,28 festgelegt, die Baulinie wird in der im Plan enthaltenen Form rechtskräftig. Verbindlich ist die von der Gemeinde vorgeschriebene Etappierung sowie das Benützungsrecht auf dem Fussweg entlang des Waldes. 2. Mitteilung an: - Ortsvorsteherschaft Sitterdorf, 8581 Sitterdorf, unter Beilage von drei Arealüberbauungsplänen mit Genehmigungsvermerk - Baudepartement - Tiefbauamt Amt für Raumplanung unter Beilage eines Arealüberbauungsplans mit Genehmigungsvermerk und der Akten Für richtige Ausfertigung

DER STAATS~IBER Expediert:

21. Feb. 1980